В 2024 году рынок жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области прошел через отмену госпрограммы ипотеки, рост ключевой ставки и повышение рыночных ипотечных ставок. Несмотря на сложности, спрос остался стабильным. Общий объем реализованного жилья составил около 3,2 млн кв. м, что всего на 11% ниже показателей 2023 года.
Итоги 2024 года
Общее количество сделок достигло 70 тыс., из них 32% пришлось на агентство «Петербургская Недвижимость». Средний объем сделок в месяц составил 6 тыс., аналогично данным 2022 года.
Сокращение предложения стало ключевым вызовом: на конец года объем доступного жилья снизился на 16% и составил 3,4 млн кв. м. Это связано с замедлением выхода новых объектов, особенно в Петербурге, где объем нового предложения уменьшился на 35%.
Цены остались стабильными. Средняя стоимость квадратного метра в Петербурге составила 247 тыс. руб., в Ленобласти — 152 тыс. руб. Однако, в элитном и бизнес-классах зафиксирован рост цен на 17% и 13% соответственно.
«После закономерного снижения объема реализации в июле 2024 года вслед за июньскими пиковыми продажами, уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. Осенью продажи были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по семейной ипотеке, а также разнообразные инструменты продаж — индивидуальные ипотечные продукты и программы рассрочек. При этом в декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов», – считает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
Изменение спроса и географии
Наиболее востребованным районом стал Всеволожский район Ленобласти (22% сделок). В Петербурге лидирует Невский район (11%), следом идут Приморский и Московский районы (по 9%). В Ленобласти спрос вырос за счет активного выхода застройщиков на новые локации, тогда как в Петербурге замедление связано с завершением крупных проектов.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлось на программу семейной ипотеки. Также отметим, что порядка 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходит не более 2-3% сделок», – отметила Ольга Трошева.
Прогноз на 2025 год
Рынок продолжит адаптироваться к высоким ставкам ЦБ. Девелоперы сосредоточатся на индивидуальных ипотечных программах и рассрочках. Ожидается, что спрос останется стабильным благодаря семейной ипотеке и новым проектам, хотя возможен дефицит предложения, особенно в Петербурге.
Эксперты считают, что цены в городе будут сохраняться на текущем уровне, а в Ленобласти продолжится конкуренция, поддерживая доступность жилья.
«В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в т. ч. с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека, лимиты на нее выделены, однако, сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 г.», – считает Ольга Трошева.