Жилищный вопрос. Что происходит с ипотекой и стоит ли покупать квартиру

Ситуация в строительной отрасли России на данный момент вызывает осторожный скепсис со стороны наблюдателей — в конце прошлого года, вопреки прогнозам, был зафиксирован рост покупок квартир, однако 2024 год начался с резкого падения объёма выданной ипотеки и введения целого ряда фактически ограничительных мер со стороны российских банков. Понятно, что строительная сфера — один из главных моторов отечественной экономики, и потому вопрос о том, что происходит на рынке, волнует не только потенциальных покупателей квартир.

   

   

Ситуацию в отрасли на минувшей неделе обсудили участники круглого стола в «АиФ-Петербург».

Успешный и нервный год

Для начала ситуация широкими мазками — вслед за ростом ключевой ставки Центробанка произошёл и резкий рост процентов по ипотечным кредитам, в результате к концу прошлого года ставки по ипотеке поднялись до 15–16%. Одновременно государство начало сворачивать некоторые субсидируемые программы льготной ипотеки. А крупнейшие банки с начала этого года стали взимать с застройщиков комиссию при продаже квартир в рамках льготной ипотеки.

«Можно констатировать, что строительные организации постоянно ощущают на себе влияние действий регулятора. И всплески или падение продаж напрямую связаны с решениями, которые принимают Центробанк и правительство России. В то же время, несмотря на в целом нервную обстановку, мы прошли этот год достаточно успешно», — отметил генеральный директор СРО «Объединение строителей» Алексей Белоусов.

С тем, что прошлый год для строительной сферы Петербурга оказался лучше, чем прогнозировали многие эксперты, согласны и застройщики.

«2023 год действительно превзошёл наши ожидания. Мы вступали в него с определёнными опасениями, но итоги оказались более чем удачные. Так, для нашей компании рост составил +42% выручки и +36% по проданным квадратным метрам к предыдущему периоду, и такая динамика характерна в целом для всего „первичного“ рынка Санкт-Петербурга. Сегмент элитного жилья был фактически опустошён. Но особенностью года стало то, что это была не планомерная работа, а лихорадочная реакция со стороны покупателей на те изменения, которые нам почти каждый месяц вводили сверху. И ничего хорошего в таком лихорадочном состоянии для нашего фундаментального рынка нет. Строительная сфера характеризуется длительными инвестиционными циклами, свои стратегические планы мы выстраиваем, исходя из прогнозируемого спроса, это длительные процессы, и когда мы оказываемся перед поступающими нон-стоп раздражителями, это нехорошо. И хотя в данном случае опасения потребителей сыграли нам на руку — люди, понимая, что ставки вырастут, а условия ухудшатся, спешили вложить деньги в квартиры, но в целом ситуация не очень нормальна. Вместе с тем уверена, что рынок приспособится к любым условиям, жилищный вопрос люди будут так или иначе решать, и поэтому в будущее мы смотрим с оптимизмом», — считает начальник отдела продаж ГК «БФА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» Светлана Денисова.

Спрос снова вырастет?

Любопытно, что ровно та же ситуация с колебаниями спроса происходила не только у давно работающих на рынке Петербурга строительных компаний, но и у новичков. Таких как ГК «А101». Девелопер входит в ТОП-3 московских застройщиков, но в петербургской агломерации Группа начала работать сравнительно недавно.

   

   

«В начале прошлого года мы как раз выходили с нашими проектами на рынок Ленинградской области, это был действительно не самый простой период. Прогнозы, напомним, у всех были достаточно пессимистичными. Однако, как и во всей строительной отрасли, наши планы развития заложены на годы вперёд, мы не стали их существенно менять, и это решение оказалось верным. Да, в начале наблюдали небольшую „просадку“ по рынку первичного жилья, однако во второй половине года мы смогли не только нивелировать результаты первого квартала, но и перевыполнить планы продаж по всем проектам ГК „А101“. В среднем по агломерации мы видим прибавление спроса на 12% за весь 2023 год. Что будет через полгода — спрогнозировать сложно, слишком многое зависит от внешних факторов, но, полагаю, сейчас мы находимся на пике ужесточения денежно-кредитной политики. Например, с 1 марта ждём новую волну ужесточений в вопросе выдачи ипотек. Однако такая ситуация, как и снижение спроса, на мой взгляд, временные явления. Решение квартирного вопроса — это насущная и жизненно важная потребность людей, которую надолго не отложить. Вероятнее всего, увидим рост спроса уже ближе к концу второго квартала текущего года. Сейчас же мы наблюдаем стабилизацию цен на недвижимость, но уже с третьего квартала стоимость жилья может продолжить расти», — прогнозирует коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

По словам эксперта, на первом этапе продаж наблюдался стабильный спрос со стороны инвесторов (их доля составляла более 50%), однако ближе к осени структура спроса изменилась в пользу семейных покупателей с детьми. Сейчас с ними заключается порядка 65% сделок, и основным мотивом для таких клиентов является улучшение жилищных условий за приемлемые деньги. Они, как добавляет эксперт, предпочитают двух- и трёхкомнатные квартиры, есть интерес к четырёхкомнатным вариантам.

«Прошлый год был действительно уникальным для многих участников рынка по объёмам продаж и для банков, которые отмечают рекордные цифры по выданным ипотечным кредитам, — соглашается с собеседниками и коммерческий директор холдинга „РСТИ“ Екатерина Немченко. — Для нашей компании, которая присутствует на рынке более 20 лет и входила в топ-10 петербургских застройщиков, это был год настоящего прорыва, в результате которого мы вошли в топ-5 и по объёмам строительства, и по продажам. Предпосылок этому было много, я бы выделила, что мы не стали „замораживать“ очереди строительства проектов, находящихся на разных стадиях реализации, запускали новые объекты, плотно работали с банками, оптимизировали бизнес-процессы, усиливали присутствие на рынке. Слаженно работала вся команда, но хочется отметить работу маркетологов, которые в 2022–2023 годах работали с повышенным вниманием и отдачей, изобретая всевозможные программы для клиентов и адаптируя их условия под постоянные изменения рынка. Примером такой ориентированности на потребности покупателей стало и начало этого года — напомним, что в конце декабря Сбербанк объявил о введении комиссии на льготную ипотеку с 11 января, эту инициативу поддержал ряд крупных банков. При этом банки начали работать уже с 3 января, и вместе с ними наши специалисты — пока вся страна праздновала — работали эти дни с клиентами. По итогам это дало +40% в сравнении с январём прошлого года», — отмечает Немченко. Похожая ситуация характерна и для соседней Ленинградской области.

«Мы реализуем проекты в Ленобласти (по расселению аварийного жилья) и коммерческий объект в Петербурге — на севере города (в Мурино). Начали продавать квартиры в нём примерно с середины года, и в этом смысле ситуация, как и у коллег. Мне кажется, что в России люди достаточно быстро адаптируются, мы привыкнем к этим ценам, адаптируемся ко всему, что будет происходить. Денежная масса в стране — велика. Сейчас Центробанк пытается её „стерилизовать“, поднимая ставку и тем самым побуждая население вкладывать деньги в банки. Вместо того чтобы тратить на конкретные продукты, разгоняя инфляцию. Но денег в обороте всё равно много. Поэтому все, кто думает на перспективу, понимают, что эти средства будут постепенно обесцениваться. И возможно, лучше сейчас, даже под высокий процент, купить квартиру, чем потом остаться с уже сильно потерявшими в своей стоимости денежными знаками. Спад в начале января-февраля он, в общем, традиционен для отечественной экономики. Это связано и с продолжительными праздниками, и тем, что сам деловой календарь устроен таким образом, что, к примеру, выплаты по госконтрактам начинают производиться в конце года — что, безусловно, положительно влияет и на покупательскую способность населения: зарплаты, премии, бонусы и так далее. Так что сейчас мы переживём этот период, и отложенный спрос, которые существует, выстрелит», — уверен заместитель генерального директора АО «ЛенОблАИЖК» по правовым вопросам Игорь Гайнетдинов.

Что будет с ценами?

На ситуацию на рынке влияет и «вторичное» жильё. Складывается парадоксальная ситуация, при которой квартиры, уже находившиеся в эксплуатации, стоят гораздо дешевле, чем жильё сопоставимого качества, выставленное для продажи на первичном рынке. Причина в том, что у потенциальных покупателей не хватает финансовых инструментов, вот цены и ползут вниз.

«Первичный и вторичный рынок жилья — сообщающиеся сосуды. Порядка 30% клиентов для покупки нового жилья сначала продают свою старую квартиру, но рынок вторичного жилья сейчас находится в стагнации. Если спрос на новостройки поддерживает ипотека с господдержкой, то на вторичном рынке такого инструмента нет. В результате, если мы возьмём квартиру стоимостью в 6 млн, при первоначальном платеже в 20% и максимальном сроке кредита, то на вторичном рынке ежемесячный платёж составит 73 тысячи рублей, а для „первички“ — 28 тысяч. Эта проблема осознаётся правительством и регулятором, обсуждаются меры, возможно, появится пониженная ставка для вторичного рынка, но пока ситуация неизменна. Многие собственники снимают с продажи свои вторичные квартиры до лучших времён и решают их сдавать. Поэтому сейчас мы видим, как растёт рынок аренды жилья, поднимается арендная ставка, что логично, ведь если люди сейчас не могут купить жильё, значит, они будут его арендовать, и это тоже формирует отложенный спрос», — говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

«Изменение ключевой ставки тут же отражается на всех процессах, а последнее её повышение сказалось на стоимости проектного финансирования, подтолкнуло банки к изменениям условий ипотечных программ, ужесточило требования к заёмщикам, что в совокупности негативно сказывается на объёме сделок с жилой недвижимостью. Не будет сделок на вторичке из-за высоких ипотечных ставок — не будет денег для первого взноса в новостройки. Высока вероятность того, что часть покупателей просто отложит решение вопроса жилья на неопределённый срок. Информация о сроках действия льготных ипотечных программ до 1 июля 2024 года стимулирует к принятию решения о покупке новостройки сейчас, но увеличение первого взноса до 30% и сокращение суммы кредита до 6 млн рублей сужает круг покупателей. При этом низкая активность на вторичном рынке приведёт к корректировке продавцами цен, в то время как дорогие кредиты на строительство вместе с удорожанием строительных материалов и рабочей силы исключают возможность для снижения цен на новостройки. Это приведёт к очередному увеличению разрыва между стоимостью новостроек и вторичного рынка. При достижении критичной разницы и отмене льготных ипотечных программ для новостроек маятник вновь качнётся в сторону вторичного рынка», — отмечает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.

Конечно, главный вопрос, который интересует потенциальных приобретателей квартир, — что будет с ценами? Ожидать ли их снижения? По мнению экспертов, никакой принципиальной коррекции ждать не приходится. Дело в высоких финансовых затратах, которые несут застройщики. Ведь именно на строителей власти возлагают обязанности по прокладке дорог и инженерных сетей, возведению школ, детских садов и прочих социальных объектов.

Председатель Совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев напоминает, что в Европе существует практика, при которой коммунальные службы подключают новых жильцов за свой счёт, прокладывая всю инфраструктуру и закладывая расходы в будущий тариф. В России такая практика пока не прижилась.

Всё, начиная от любой трансформаторной подстанции, внутренних дорожных сетей, квартальных и магистральных сетей, социальных объектов, строится за счёт застройщика. И получается, что за ту же школу у своего дома наш человек платит дважды — сначала он платит налоги, на которые существует государство, обязанное обеспечить ему строительство социальных объектов, а потом он ещё и платит, покупая квартиру, в стоимость которой вошли затраты на возведение школы.

По мнению генерального директора СРО «Объединение строителей» Алексея Белоусова, сейчас у бюджета Петербурга есть деньги — доходы городской казны превысили триллион рублей. Почему бы городу не выделить не 80 млрд, как в текущем году, а в два раза больше на строительство социальных объектов? Горожане будут довольны, а застройщики смогут снижать цену.

«Себестоимость строительства остаётся высокой, и нет предпосылок для её снижения: строительные материалы очень востребованы и только дорожают, как и рабочая сила. Прошлое полугодие показало: покупатели осознали, что снижения цен ждать не приходится, произошла адаптация к текущим условиям, и рынок продемонстрировал рекордные продажи. С февраля мы также фиксируем рост обращений и объёма бронирования. В середине лета закончатся действующие программы государственной поддержки ипотеки, поэтому в ближайшие месяцы активность покупателей будет нарастать», — напоминает начальник отдела продаж ГК «БФА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» Светлана Денисова.

Однако это пока только перспектива. Строители считают, что тем, кто думает над покупкой квартиры, не стоит откладывать решение в долгий ящик.

«Жизнь неумолимо диктует — нужно решать свои жилищные проблемы, не дожидаясь каких-то чудесных условий. Они могут так и не появиться, а жить нужно здесь и сейчас», — резюмирует Светлана Денисова.

Жилье - базовая потребность. Что учитывать при покупке квартир в Петербурге Подробнее

Условия будут меняться

О ситуации на жилищном рынке Петербурга рассказала генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»* Анжелика Альшаева.

SPB.AIF.RU: Как бы вы могли охарактеризовать ситуацию на рынке ипотечного кредитования?

Анжелика Альшаева: На данный момент лучше всего подходит слово «неразбериха». Политика Центробанка самым существенным образом сказалась на деятельности застройщиков. Кроме роста ставки, это ещё и решение крупнейших банков ввести комиссии за выдачу льготной ипотеки. В результате сейчас мы видим падение спроса более чем на 30% в сравнении с ноябрём-декабрём прошлого года. Это не нравится никому, и, наверное, неслучайно некоторые банки стали менять свои условия по тем объектам, где у них есть проектное финансирование, — смягчили требования к клиентам, смягчили условия для застройщиков. В результате на таких объектах клиенты могут взять ипотеку под интересные ставки. Но некоторые банки продолжают оставаться на своей жёсткой позиции. В результате те финансово-кредитные учреждения, которые не стали вводить комиссию, «зашиваются» в потоках заявок на ипотеку и отрабатывают клиента неделями, а это тоже проблематично. Так что ситуация постоянно меняется, она очень динамичная, и сложно давать какие-либо прогнозы.

— А как влияет на первичный рынок ситуация на вторичном рынке жилья?

— Самым непосредственным образом, поскольку это сообщающиеся сосуды. От ключевой ставки ЦБ зависит размер кредитов и на первичном, и на вторичном рынке. Про ситуацию на первичном рынке я рассказала, а на вторичном рынке положение дел ещё более суровое — ставки по кредитам высокие, начинаются от 16%, что, конечно, резко ограничивает возможности клиентов.

Что будет дальше?

— Возможно, застройщикам стоит разработать и предложить покупателям какие-то иные финансовые механизмы, кроме ипотеки?

— Для застройщиков альтернативы ипотеки практически нет. К примеру, итог работы нашей компании по прошлому году — это 80% продаж именно за счёт ипотеки. И такая же ситуация у абсолютного большинства строительных компаний, независимо от того, работают они в премиум-сегменте или масс-маркете. Ипотека остаётся драйвером рынка продаж, драйвером новостроек. У застройщика, конечно, есть возможность предоставлять рассрочку, но это всегда временная история, для компаний не очень выгодная. Её могут применять как меру для поддержания интереса клиентов, как способ помочь покупателю. Но главная задача застройщика — строить и реализовывать недвижимость, а не продумывать кредиты или рассрочки. Ведь мы помним, что застройщик должен пополнять эскроу-счета, чтобы ставка по проектному финансированию была адекватной. А без ипотечного механизма сейчас это невозможно.

— Важным рычагом была ипотека с господдержкой. Что, на ваш взгляд, будет происходить в этом сегменте?

— Господдержка изменится. В целом, полагаю, эта система в её нынешнем виде постепенно будет сходить на нет. Та же ипотека для «айтишников», вероятно, достаточно скоро перестанет действовать. При этом почти уверена, что останется семейная ипотека. Возможно, конечно, как-то изменятся условия, но думаю, что с учётом того акцента, который власть делает на улучшение демографических показателей, семейную ипотеку оставят. Надеюсь, что наше правительство разработает программы для наших бюджетных организаций — для учителей, врачей, сотрудников других бюджетных учреждений, и все они (а не только сотрудники с детьми) смогут позволить себе приобрести недвижимость в ипотеку.

Пауза на рынке

— Как влияет на застройщиков нынешняя ситуация с ипотекой?

— Конечно, политика Центробанка непосредственно влияет на новые проекты застройщиков, ставка высокая, и это отражается не только на ипотеке для клиентов, но и на ставке при проектном финансировании. Поэтому застройщики сейчас пересматривают вывод новых объектов на рынок и запуск новых очередей, пока ключевая ставка не изменится. Нашей компании это также касается. Вместе с тем продажи не останавливаются, и возможность приобрести квартиру в новостройке сохраняется.

Контакты

Телефон: 8-812-645-5555. Сайт kvsspb.ru

*Полное название застройщика и проектные декларации можно посмотреть на сайте Дом.рф. Реклама

Борьба за клиента

Коммерческий директор Группы Аквилон* в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.

К изменениям готовы

«Изменения текущих льготных программ вызвали снижение спроса. Мы надеемся, что эта ситуация временная. Январь всегда после активного конца года более спокойный месяц в плане спроса, но тут наложились оба фактора.

К изменениям мы были готовы и в настоящее время разрабатываем с банками-партнёрами программы, которые помогли бы покупателям приобретать недвижимость на максимально привычных условиях. Сейчас популярностью пользуется программа «Берём проценты на себя», которая позволяет снижать платёж на первый год кредитования, а также рассрочки. У нас есть несколько видов рассрочек с первым взносом 20, 30 и 50%. Все они рассчитаны на 12 месяцев. Также мы надеемся, что вопрос кредитования будет решаться ещё и на уровне государства. Но ожидать каких-либо реальных послаблений или снижения ставки можно только в следующем году. Это будет зависеть от целого ряда факторов.

Тем не менее на текущий момент мы не меняем существенно наши планы продаж и надеемся на то, что к весне спрос вновь будет восстановлен. Ряд экспертов рынка ожидают возращение и инвестиционных покупателей весной — в начале лета. В начале года крупнейшие банки предлагали краткосрочные вклады с высокими процентами. И когда они закончатся, покупатели придут на рынок недвижимости, потому что, как не раз уже доказывало время, недвижимость остаётся самым надёжным средством сохранения накоплений.

Что касается ставок, то, вероятно, до лета мы не увидим каких-либо серьёзных корректировок. Но полагаем, что в ближайшее время появятся новые льготные программы, аналогичные IT-ипотеке. Например, для граждан, занятых в стратегических областях промышленности.

Улучшение продукта

Текущее положение дел на рынке приведёт к улучшению продукта и развитию клиентоориентированности. Много лет мы уже работаем на рынке покупателя, но сейчас привлечь клиента компании будут стремиться ещё более тщательно. Поэтому растёт число различных сервисных услуг: такси на объект, оплата билетов, увеличение скидок региональным покупателям, проведение дней открытых дверей и т. д. Более того, совершенствуется и сам продукт — улучшается качество отделки, развиваются предложения с меблировкой и прочее. Так что в итоге мы получим ещё более цивилизованный и прозрачный рынок с высококачественным продуктом. А спрос рано или поздно восстановится«.

*Полное название застройщика и проектные декларации можно посмотреть на сайте Дом.рф. Реклама

Рынок трансформируется, но не угасает

Коммерческий директор «Петербургской недвижимости»* (холдинг Setl Group) Ольга Кобякова.

«В 2024 году рынок недвижимости в Санкт-Петербургской агломерации будет перестраиваться под новые условия ипотечного кредитования. Льготные программы теперь оформить сложнее (увеличение первого взноса до 30% по программе с господдержкой, сокращение размера кредита, выдача льготной ипотеки только в одни руки), а стандартные ставки превышают психологически комфортный уровень — покупателям потребуется время для адаптации.

Изменение условий действующих льготных программ привело и к закономерному перераспределению сделок. К примеру, доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в Петербурге за январь 2024 года уменьшилась и варьируется сейчас в среднем в диапазоне 65–90% в зависимости от застройщиков. При этом доля сделок по госпрограмме снизилась до 36%, а вот по семейной ипотеке в январе было оформлено 46% — это на 9%. больше, чем в декабре. Также в январе наблюдался повышенный спрос на IT-ипотеку — её доля достигла 13%. Выросла и доля специальных программ с ипотекой в рассрочку — до 20% в январе (с 11%).

Многие говорят про мгновенный «провал» спроса на вторичном рынке жилья — однако я бы с этим мнением не согласилась. Рынок вторичного жилья в Петербурге действительно трансформируется, но продажи не угасают — крупные игроки рынка стимулируют спрос с помощью доступных инструментов: действующих программ и специальных предложений. Так, в январе количество сделок «Петербургской Недвижимости» на вторичном рынке увеличилось почти на 5% по сравнению с декабрём 2023 года.

Дело в том, что на вторичном рынке по-прежнему важны грамотная работа с клиентом и его запросом, наличие интересных предложений в портфеле брокера и инструменты для того, чтобы сделать ежемесячный платёж более комфортным.

Например, сейчас для покупателей «Петербургской Недвижимости» действует ставка от банка-партнёра — от 15,5% при средней ипотечной ставке более 18%.

Конечно, давать долгосрочные прогнозы рано — структура в данный момент не совсем показательна из-за динамичных изменений рынка. Многие застройщики и брокеры занимают выжидательную позицию.

Но мы не видим основания для сильного снижения продаж в нашей компании в марте. Люди всё равно будут решать жилищный вопрос, к тому же для большинства россиян покупка недвижимости по-прежнему остаётся одним из самых надёжных способов сохранить и преумножить накопления«.

*Полное название застройщика и проектные декларации можно посмотреть на сайте Дом.рф. Реклама

Реклама. Застройщик ГК «БФА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». erid: LjN8KFoph / рекламодатель ООО «Дудергофский проект». ИНН 7811387979. erid: LjN8KFoph 
Реклама. А101. ИНН 7704810149. erid: LjN8JyMJV
Реклама. РСТИ ИНН 7813619985. erid: LjN8KASCD
Реклама. АО «ЛенОблАИЖК». ИНН 7813619985. erid: LjN8KDo1X
Реклама. ООО «КВС. АН». ИНН 7802866742. erid: LjN8JzhJd
Реклама. ООО «АКВИЛОН ИНВЕСТ ИСТЕЙТ». ИНН 7810734316. erid: LjN8KGUwP
Реклама. ООО «ЦРП «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ». ИНН 7816094750. erid: LjN8KRtRT