Высокая ключевая ставка и сворачивание программ льготной ипотеки нарушили планы многих петербуржцев по покупке жилья. Пытаясь адаптироваться к реалиям рынка, застройщики начали предлагать квадратные метры в рассрочку, минуя банки. За год с небольшим этот продукт не только прижился, но и продолжает набирать популярность.
Доступные квадратные метры
В третьем квартале этого года в Петербурге и Ленобласти число жилых комплексов, где можно приобрести квартиру в рассрочку, выросло со 190 (во II квартале) до 235 объектов, свидетельствуют данные «Яндекс.Недвижимости». При этом в I квартале 2025-го доля рассрочки в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составила 40%, тогда как в предыдущие годы к этому способу прибегали 10–20% покупателей.
Сейчас практически все застройщики Северной столицы предлагают различные варианты рассрочки, что делает жильё более доступным для значительного числа его потенциальных владельцев. Большинство программ рассчитано на период строительства объекта, то есть, как правило, не превышает трёхлетний срок или длится до момента сдачи дома в эксплуатацию. Различные схемы действуют и с размером первоначального взноса. Наиболее распространённой стала практика, при которой покупатель вносит от 10 до 30% стоимости квартиры при заключении договора. Последующие платежи распределяются равными частями до момента ввода дома в эксплуатацию. Размер ежемесячных платежей определяется индивидуально, в зависимости от условий конкретного застройщика и стоимости приобретаемого жилья. Некоторые девелоперы предлагают и более гибкие условия – они предусматривают внесение 20% от стоимости объекта при заключении договора, при этом последующие платежи могут не требоваться вплоть до сдачи дома. В этом случае оставшуюся сумму покупатель может внести как за счёт собственных средств, так и путём оформления ипотечного кредита уже после получения ключей от квартиры.
Доверяй, но проверяй
Механизм рассрочки всегда был двигателем продаж. Клиент просит более низкий порог для входа в сделку, рассказал коммерческий директор одного из крупных петербургских застройщиков Евгений Бескровный.
«Есть разные варианты, самое правильное – индивидуальный подход к каждому покупателю. Я считаю, что вариант, когда за 1,5 года строительства человек вносит 50% от цены покупки оптимален», – отметил эксперт. Остаток уже можно потом погасить, перейдя на ипотечный договор.
Поскольку застройщик – это не банк, то и проверку кредитной истории он чаще всего не делает. Но всегда лучше подстраховаться и попросить покупателя предоставить выписку.
Практика проверки тех, кто берёт жильё в рассрочку, для застройщика абсолютно нормальна. Не так давно в Банке России высказали опасение, что если коммерческие кредитно-финансовые учреждения тщательно исследуют платёжеспособность получателей кредитов, то девелоперы в погоне за высокими продажами проводят политику открытых дверей. Это, с социальной точки зрения, опасно – есть риск массовой несостоятельности желающих приобрести квадратные метры. А она, в свою очередь, может привести к выбросу на рынок большого объёма жилья, которое такие горе-покупатели не потянули.
«Объективно существует риск, что финансовое положение клиента может ухудшиться в период действия договора. Если клиент заявит, что он против проверки своей платёжеспособности, для нас будет предупреждающий флажок. Но это гипотетически, пока никто из наших покупателей не отказывался подтверждать свою состоятельность. Впрочем, действительно, не все строительные компании проверяют покупателей», – отметил Бескровный.
Подводные камни
На рынке недвижимости существует два основных подхода к использованию рассрочки при покупке квартиры в новостройке. Первый вариант предполагает оформление краткосрочной рассрочки, которая чаще всего предоставляется на период до шести месяцев и характеризуется либо полным отсутствием процентов, либо минимальными процентными начислениями. Эту форму оплаты предпочитают те, кто собирается за это время продать уже имеющееся в собственности жильё и вырученные деньги направить на погашение задолженности перед застройщиком. Однако такая стратегия несёт определённые риски – при неблагоприятной конъюнктуре рынка и низком спросе на недвижимость времени для успешной продажи квартиры может и не хватить.
Второй подход заключается в оформлении максимально длительной рассрочки. В зависимости от стадии строительства объекта, её срок может достигать пять лет. Многие покупатели выбирают этот вариант, рассчитывая впоследствии заменить рассрочку на ипотечный кредит, если процентная ставка станет ниже. Стоит отметить, что большинство застройщиков проявляют гибкость и готовы содействовать клиентам в осуществлении такого перехода. Тем не менее никаких гарантий, что ставки снизятся, конечно, никто дать не может.
Особую сложность представляет тот факт, что на этапе строительства отсутствует сам объект недвижимости, который мог бы служить залогом по сделке, говорит юрист Вадим Рукомойников. И если оформляющий рассрочку покупатель не выполняет свои платёжные обязательства, он может столкнуться с серьёзными последствиями. Например, застройщик применит штрафные санкции или даже лишит его права на получение купленного жилья.
«Ситуация усугубляется тем, что покупатель рискует не только не получить долгожданную квартиру, но и потерять уже внесённые денежные средства. При этом стандартные механизмы защиты – такие как процедура личного банкротства или право на сохранение единственного жилья – оказываются в подобных ситуациях малоэффективными», – объяснил эксперт.
Период предоставляемой застройщиками рассрочки обычно ограничен тремя-пятью годами. По мнению юриста, многие покупатели недооценивают риски, связанные с возможным ухудшением их финансового положения до момента полного погашения задолженности. Они излишне оптимистично рассчитывают на снижение процентных ставок и часто принимают решение о покупке, не имея достаточного финансового резерва и не проводя тщательного анализа своих будущих возможностей. Такой подход в случае непредвиденных обстоятельств может привести к нешуточным финансовым проблемам.
Советы специалиста
Процесс перехода с рассрочки на ипотеку технически довольно прост, объясняет юрист Юрий Моисеев.
К основному договору долевого участия лишь добавляется специальное дополнительное соглашение. В нём прописываются все важные детали: название банка-кредитора, сумма займа, процентная ставка и срок кредитования. При этом все деньги, которые покупатель уже успел выплатить по рассрочке, идут в счёт первоначального взноса по ипотеке.
«Однако важно понимать, что специальных программ сотрудничества между застройщиками и банками, которые гарантировали бы одобрение ипотеки на опредёленных условиях, не существует. Поэтому одобрение кредита и его условия будут зависеть от решения конкретного банка», – предупреждает эксперт.
Особое внимание в договоре рассрочки юристы рекомендуют уделить изучению штрафных санкций. Так, если вы вовремя не сделали платёж, застройщик может начислить пени на сумму долга или даже отказаться от сделки, потребовав вернуть квартиру. Но если больше половины стоимости квартиры вы оплатили, он теряет право на такие жёсткие меры.
Стоит помнить, что при отсутствии в договоре чёткого описания, как действовать во время споров, к вашей ситуации применят общие нормы гражданского законодательства. Вы можете попытаться договориться о возврате средств мирным путём или обратиться в суд, аргументируя невозможность выполнения обязательств по независящим от вас причинам. Однако судебная практика показывает, что покупатели редко выигрывают такие дела.