На специализированном форуме в Интернете «ДомКонтроль» (domkontrol.ru), одном из тех, где общаются покупатели первичного жилья, можно найти сотни жалоб на недобросовестное поведение застройщиков. И здесь одним из лидеров по числу претензий является компания ЛЭК.
«Лондон-парк»: расстаться не получилось
- 28 августа 2007 года я заключил с ЛЭКом предварительный договор купли-продажи квартиры-студии на проспекте Просвещения, 43. Этот объект называется «Лондон-парк», - рассказал дольщик Роман Андреев. - В договоре был назван ориентировочный срок ввода в эксплуатацию - 4-й квартал 2008 года. Дом не построен до сих пор.
Начав разбираться в этой ситуации, дольщик выяснил много интересного. Во-первых, что ЛЭК и не собирался укладываться в обозначенные сроки:
- В ответ на наш запрос в строительный комитет Петербурга чиновники написали, что компания не получила разрешения на строительство (на тот момент) и планирует завершить строительство первой очереди в 1-м квартале 2011 года, - рассказал Андреев. - То есть они заключали со мной договор с неправдоподобными сроками, которые они не собирались выполнять. Дальше - больше: несколько раз стройка просто вставала. Сейчас на ней происходит скорее имитация строительства, чем стройка. Как человек, имеющий отношение к строительству, я могу предположить, что сдадут они дом, в лучшем случае, в году 2014-м.
Еще одним неприятным сюрпризом для дольщика стал тот факт, что заключённый с ним предварительный договор купли-продажи никак не соотносится с 214-м законом. Он не регистрируется в Росрегистрации (а значит, вашу квартиру, теоретически, могут перепродать), в нем нет прав у дольщиков и обязанностей у компании. По сути, документ гарантирует одно: через неопределённое время стороны заключат основной договор купли-продажи.
Срок сдачи объекта госкомиссии «ориентировочный» и может продлеваться без согласования с покупателем. Возможно, Роман не стал бы подписывать договор, если бы выслушал мнение экспертов. Ведь каждый специалист в этой сфере скажет: предварительный договор купли-продажи, по сути дела, является суррогатным:
- Сегодня городское правительство строго следит за тем, чтобы строительные компании переходили на 214-й закон, - говорит генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов. - И все застройщики, дорожащие своей репутацией, делают это. Я бы посоветовал покупателям не подписывать предварительные договоры купли-продажи жилья: ищите ту фирму, которая работает по 214-му. Лучше заплатить подороже, чем иметь потом массу неприятных последствий.
С Белоусовым согласен вице-президент «СоюзПетроСтроя» Лев Каплан:
- Только договор, заключенный по 214-му закону защищает дольщика, - уверен эксперт. - Хотя я бы вообще перешел на настоящее ипотечное кредитование, как в Америке, где дольщики не нужны вообще. Все риски должны нести банки под наблюдением государственных ипотечных агентств. А залогом является уже готовая квартира. У нас же люди берут потребительские кредиты, когда дом готов чуть ли не на уровне фундамента, и в результате рискуют и остаются ни с чем.
Дойти до Страсбурга
Внимательно перечитав свой договор, дольщик Роман Андреев увидел выход только в одном: расторгнуть его и вернуть свои 1 млн 300 тысяч плюс процент за использование средств. Но не тут-то было.
- Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе покупателя, если продавец по своей вине срывает сроки заключения основного договора свыше 90 дней. Но вся штука в том, что срока заключения основного договора в документе нет, - объясняет Роман. - Поэтому мне оставался только судебный путь решения конфликта.
В суде дольщик попытался доказать, что предварительный договор прекратил действие. Дольщик Андреев сослался на ч. 4 ст. 429 ГК РФ, где говорится, что если в предварительном договоре не оговорены сроки заключения основного договора, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Заявление отправилось в суд в мае 2009 года. Но Московский районный суд мужчине отказал, мотивировав свое решение тем, что срок заключения основного договора определен (?), а дом строится. Городской суд и коллегия городского суда решение первой инстанции оставили в силе.
«Подвести» предварительный договор к 214-му федеральному закону об участии в долевом строительстве дольщик не смог: свои деньги он платил не напрямую в ЛЭК, а его агенту Г.С.К.
Пройдя три инстанции и потратив кучу времени, нервов и денег, Роман Андреев на сегодняшний момент остается без шансов получить квартиру или вернуть деньги в ближайшее время. По его словам, он подготовил жалобу в Верховный суд, а если понадобится, дойдет и до Страсбурга.
Куда уехал ЛЭК?
Кстати, сегодня ЛЭК продает квартиры уже через другого агента: на смену ООО «Г.С.К.» пришла новая компания, и снова ее название состоит из трех букв. Интересно, что со здания офиса компании на Невском проспекте исчезала вывеска ЛЭК, а из офисов продаж - фирменная символика компании № 1.
При этом к продаже квартир через посредника эксперты относятся скептически:
- Здесь есть опасность двойных продаж: продаст застройщик, продаст и агентство, - считает Лев Каплан. - Поэтому я рекомендую всем покупать квартиры там, где и застройщик, и генеральный подрядчик, и продавец недвижимости один и тот же. Ведь в случае спорной ситуации непонятно, кто будет отвечать перед дольщиками. Сейчас, например, не отвечает практически никто: все сроки пролонгированы, лишь бы достроили.
Советует избегать посредников и Алексей Белоусов: по его мнению, отдавать деньги структуре, которая завтра может раствориться в оффшорах, по меньшей мере, глупо.
- Все солидные, крупные застройщики продают жилье напрямую и готовы отвечать за свои действия. Есть исключения, но пусть это останется на совести руководства компаний, - говорит он.
Встает резонный вопросы, почему ЛЭК, ранее позиционирующий себя в качестве лидера строительного рынка Петербурга, не продает квартиры от своего имени? Неужели покупатели больше доверяют малоизвестной фирме, чем компании, которая раньше считалась строительным монстром? Другое объяснение для этого странного обстоятельства найти трудно.
Любопытно, что пока дольщик Андреев мотался по судам в надежде вернуть вложенные деньги, его однофамилец - руководитель ЛЭКа Павел Андреев - не скупился на обещания достигнуть «беспрецедентных» сроков строительства.
- Максимальное внимание мы сосредотачиваем на достижении беспрецедентных Скорости строительства и Сервиса обслуживания. Мы хотим научиться строить наши дома от постановки забора до сдачи квартир нашим клиентам за один год, - говорится в годовом обращении бизнесмена, посвященном развитию компании в 2010 году.
Для дольщиков эти слова хороший знак, значит, через год все дома будет достроены? И в своем новогоднем обращении 2011 Павел Андреев с радостью отчитается о заселенных объектах ЛЭК?
Похвальное обещание, только вот верится с трудом.
Шансы все-таки есть
Но вернемся к нашим дольщикам. То, чего не удалось Роману Андрееву, - расторгнуть договор - сделал по аналогичному иску адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Максим Богданков. Его клиент - тоже владелец недостроенных квадратов в «Лондон-парке». 9 ноября 2009 года юрист провел подготовку документов и истца, и дольщик выиграл в суде Московского района дело против ЛЭКа: ему удалось признать предварительный договор с компанией прекратившим действие.
- Мне удалось доказать, что истек срок для заключения основного договора. А основной договор у ЛЭКа не на что заключать - нет объекта, - рассказал адвокат. - Дальше была кассационная инстанция. Я не был уверен, что решение останется в силе, но, тем не менее, мою позицию признали верной. 17 февраля Городской суд оставил решение Московского районного суда в силе.
По словам Богданкова, уже запущено исполнительное производство: с компании должны взыскать стоимость квартиры плюс неустойку. Адвокат уверен, что шанс вернуть деньги клиента довольно высок:
- У ЛЭКа есть счета, которые могут быть арестованы, - объяснил юрист. - К тому же у компании есть свое имущество, которое также может быть арестовано и реализовано на торгах.
Если юристу удастся вернуть деньги, это может создать прецедент - в суды отправится огромное количество новых исков против компании ЛЭК. Готов ли застройщик к такому варианту развития событий, неизвестно: в компании получить комментарии не удалось.