Распространившаяся на всю Россию схема мошенничества с продажей жилья посеяла панику на рынке недвижимости. К сожалению, судебная практика не на стороне пострадавших: в большинстве случаев люди остаются и без денег, и без квартиры. Как не попасть на удочку мошенников и обезопасить сделку – в материале spb.aif.ru.
Замахнулись на звезду
Как ни странно, всё началось не с обычных пенсионерок – жертвой беспрецедентного «развода» сразу стала известная певица Лариса Долина. Весной 2024 года ей позвонили и начали «разрабатывать» злоумышленники, маскировавшиеся под представителей правоохранительных органов. Артистку удалось убедить, что её дорогостоящая квартира под угрозой: якобы некие преступники намереваются незаконно присвоить недвижимость.
Для «спасения» имущества аферисты настояли на срочной продаже квартиры и переводе всех средств – в том числе личных накоплений – на так называемый «безопасный счёт». Оказавшись под сильным психологическим давлением и в состоянии стресса, артистка согласилась на предложенные условия.
В результате квартира, рыночная стоимость которой оценивалась в 195 млн рублей, была продана за 112 млн – существенно ниже реальной цены. Купила её 34 летняя женщина, воспитывающая ребёнка в одиночку.
Несмотря на оформленную сделку, певица из квартиры не уезжала. Однако в августе ситуация резко изменилась: у дома возникли люди, назвавшиеся новыми собственниками и заявившие о своих правах на жильё. Они потребовали освободить помещение. В этот момент артистка и осознала, что стала жертвой обмана. Женщина пошла в полицию – в ответ на её заявление на квартиру был наложен арест.
Далее последовал судебный процесс: певица инициировала разбирательство с требованием аннулировать сделку. Суд поддержал её позицию, оставив право собственности за изначальной владелицей. В ответ покупательница подала встречный иск с требованием о выселении, но получила отказ.
Судебные дела объединили в одно производство, а рассматривали их в закрытом формате – участники подписали соглашение о неразглашении, поэтому детали процесса не раскрывались публично. Позднее суд рассмотрел апелляцию и подтвердил первоначальное решение: право собственности на квартиру окончательно закрепили за потерпевшей артисткой.
Как перестраховаться?
После этого на рынке начался настоящий хаос. Число оспариваемых сделок выросло в разы, а сама процедура стала сопровождаться длительной бюрократической волокитой. Исключением не стала и Северная столица. По словам адвоката Дениса Фролова, сейчас для сделок с повышенной степенью риска фактически обязательными стали два документа – справка из психоневрологического диспансера и нотариальное удостоверение.
Что это значит? Если возраст продавца или покупателя превышает 50 лет, то к участию в сделке могут привлекать родственников, а для оценки состояния участника – приглашать врача психиатра. При этом все этапы переговоров и оформления документов предлагается фиксировать на видео. Тем не менее даже столь обширный комплекс мер не обеспечивает стопроцентной гарантии защиты сделки – он лишь повышает вероятность того, что в случае оспаривания договор удастся признать действительным.
Как минимизировать риски при покупке жилья? Юрист советует провести всестороннюю проверку и продавца, и объекта сделки. В первую очередь необходимо удостовериться в личности собственника: сопоставить данные его паспорта с актуальной выпиской из ЕГРН – это позволит подтвердить его право собственности на квартиру. Также следует проверить статус паспорта в базе МВД, чтобы исключить использование недействительного документа.
Если продавец состоит в браке, потребуется нотариально оформленное согласие второго супруга на отчуждение имущества – отсутствие такого документа создаёт риск последующего оспаривания сделки.
Перед заключением договора получите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны возможные аресты, залоги, ипотеки или иные обременения, а также изучите историю перехода прав собственности – частые перепродажи за короткий срок могут быть тревожным сигналом.
Не менее значим детальный анализ правоустанавливающих документов, которые подтверждают основание приобретения квартиры: будь то приватизация, договор дарения, вступление в наследство или купля–продажа.
Особую бдительность следует проявлять при сделках по доверенности. Если продавец выступает представителем собственника, необходимо убедиться в действительности доверенности, проверить наличие нотариального удостоверения и подтвердить, что документ не был отозван.
Неоднозначная практика
Юрист Србуи Манджиева рекомендует проверять и продавца, и квартиру на наличие судебных споров. Вся информация есть в базах судов общей юрисдикции и арбитражных картотеках. «Узнайте, кто зарегистрирован в квартире: запросите расширенную выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах, чтобы убедиться, что среди жильцов нет несовершеннолетних, недееспособных или лиц, чьи права могут быть нарушены при продаже», – советует эксперт.
Даже если закон не обязывает, оформление сделки у нотариуса добавляет дополнительный уровень защиты – он проверяет документы, разъясняет риски и фиксирует все условия. Для дополнительного спокойствия можно застраховать право собственности по договору страхования титула, особенно если квартира имеет сложную юридическую историю – например, переходила по наследству или дарственной.
«Судебная практика по таким случаям неоднозначна. Каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Рано или поздно каждый человек и юридическое лицо перед покупкой недвижимости должны осознать, что проверка чистоты сделки – это не право, а обязанность покупателя, как добросовестного участника гражданского оборота», – заключила специалист.
Подключились депутаты
Проблема с «пенсионерской схемой» встала настолько остро, что потребовала решения на федеральном уровне. В Госдуму уже внесён законопроект, который предусматривает введение семидневного «периода охлаждения», в течение которого продавец может пересмотреть решение о продаже, если действовал под влиянием злоумышленников.
В документе также содержится инициатива о проведении сделок с отчуждением единственного жилья с использованием эскроу-счетов. Это особый вид банковского счёта, на котором деньги покупателя временно замораживаются. Доступ к средствам открывается только после того, как все стороны полностью выполнят взятые на себя обязательства.
Сначала пилотный проект опробуют в некоторых регионах, а после успешного тестирования – распространят практику на всю территорию страны. Мера не будет ограничивать право граждан свободно заключать сделки с недвижимостью. В то же время обеспечит дополнительные меры защиты для участников сделок: даст им дополнительное время на обдумывание решения и возможность отказаться от него, если появятся сомнения или возникнут новые обстоятельства.