Несмотря на санкции и общую нестабильность в экономике, в 2022 году в России было сдано и введено в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров жилья (за всю историю статистических измерений с 2001 года) – более 126 млн на всю страну. Причем этот показатель рос все последние годы – в 2020-м и 2021-м было построено 110 млн и 114 млн соответственно.
Но одновременно и застройщики, и риелторы хором говорят о непростой ситуации на рынке: спрос на «новостройки» падает, и это ощущают даже покупатели. По некоторым направлениям и проектам происходит снижение цен. И все равно многие новые жилые комплексы, сданные в эксплуатацию, по вечерам отпугивают прохожих темными окнами – очевидно, что квартиры в них раскупают не столь охотно, как в былые времена.
Что происходит на строительном рынке, ждать ли дальнейшего снижения цен на квартиры, и что будет происходить с ипотекой – эти темы эксперты обсудили на круглом столе в редакции «АиФ-Петербург».
Спад после роста
О снижении спроса можно судить и по петербургской статистике. Если, к примеру, за первые два месяца 2019 года (образцового допандемийного года) был заключен 15 541 договор долевого участия (ДДУ) и 20 027 ипотечных сделок, то за январь-февраль 2023 года всего 7802 ДДУ (снижение в 2 раза) и 18 887 ипотечных договоров. При этом если количество ДДУ стабильно снижалось год от года, то популярность ипотеки, напротив, росла, и за этот же период 2022 года было заключено 24 674 сделки. И это еще с учетом того, что, по данным экспертов, из-за особенностей электронной отчетности часть декабрьских сделок оформлялась январем – в реальности снижение спроса на новостройки в начале этого года было еще сильнее. Почему же при всей очевидности этих цифр и открытой статистики застройщики продолжали строительство, поставив в прошлом году очередной рекорд?
Данные Росстата подтверждают это мнение – ввод жилья в феврале 2023 года составил 8,3 млн кв. м и в сравнении с аналогичным периодом прошлого года уже снизился на 17,2%. На ближайшую перспективу тенденция не изменится.
Ипотека ужесточается
При этом вроде бы и региональные, и российские власти заинтересованы в сохранении объемов жилищного строительства – отрасль тянет на себе множество «смежников» и создает позитивный мультиплицирующий эффект в экономике. Это и рынок строительных материалов, и рабочие места, и дополнительные налоги. Однако фиксируется и прямо противоположная установка, которая пока, кажется, побеждает. На ситуации прямо сказываются меры федерального правительства, направленные на защиту банковского сектора. В условиях общей геополитической нестабильности и антироссийского давления Центробанк взял курс на максимально консервативную политику, защищая банки от любой потенциальной угрозы. И получилось в точности по пословице «Обжегшись на молоке – дуют на воду». Одним из главных моторов роста для строительной отрасли была относительно дешевая и доступная ипотека.
Но сейчас Центробанк достаточно целенаправленно ужесточает условия предоставления кредитов – различные акции застройщиков типа кешбэка или околонулевых ставок уходят в прошлое. Кроме того, с мая Центробанк вводит ограничение на субсидированные кредиты – рассматривая любые субсидии как элемент, повышающий риск и, соответственно, влияющий на рост процентной ставки для заемщика. Кроме того, в ближайшее время может вырасти коэффициент риска и для ипотечных займов с минимальным первым взносом (до 30%), а это бóльшая часть кредитов. Таким образом, на строительном рынке одновременно может снизиться предложение от застройщиков (новостроек будет вводиться меньше и меньше), но и спрос также продолжит снижаться (взять ипотеку станет труднее, и многие отложат этот шаг до лучших времен).
Стройка не остановится
Что это означает для рынка в целом и для потребителя в частности?
Можно прогнозировать, что часть застройщиков – особенно из числа средних – будет вынуждена уйти с рынка. Это, конечно, печально для потенциальных покупателей квартир, поскольку неизбежно снизится возможность выбора. Тем не менее ожидать, что первичный рынок полностью замрет, не приходится. В Петербурге и Ленобласти примерно 14% квартир в среднем не удается распродать до этапа ввода жилья в эксплуатацию – и это, по образному выражению участников круглого стола, тот самый «жирок», который позволит застройщикам на ближайшую перспективу удовлетворять сохраняющийся спрос. А позже неизбежно возобновление строительства и запуск новых проектов. Конечно, застройщики будут осторожничать, и, возможно, по-настоящему масштабные стройки окажутся поставлены на паузу, но новые жилые комплексы на рынке обязательно появятся.
«Где-нибудь в Бразилии возможно переночевать в коробке из-под телевизора, или жить в доме, собранном из обломков досок, но в России это невозможно. Для нас жилье – это базовая потребность. Именно поэтому российские ипотечные заемщики едва ли не самые дисциплинированные и ответственные в мире. Наши люди будут отказывать себе во всем, но ипотеку выплатят. Поэтому никаких оснований предполагать, что рынок замрет и квартиры покупать не будут, – нет. Посмотрите, даже сейчас мы, с одной стороны, жалуемся на то, что договоры стали заключать реже, но с другой – счет-то заключенным сделкам продолжает идти на десятки тысяч», – отмечает Светлана Денисова.
По ее мнению, в определенном смысле покупатель от ситуации даже выиграет – застройщики и раньше активно работали над тем, чтобы максимально улучшить качество сдаваемого жилья. А при снижении спроса и в ситуации, когда демпинговать по ценам уже практически некуда, акцент будет сделан на привлечение потребителя за счет повышения комфортности и некой эксклюзивности подхода.
Тем более что, как отмечают эксперты, покупатель за последнее время изменился. В частности, на фоне нестабильной ситуации практически перестали быть востребованными квартиры, которые покупались для инвестиций – под сдачу в аренду или для того, чтобы сохранять средства, вложившись в недвижимость. В этом смысле типичный российский покупатель перестает отличаться от западного и жилье покупает в первую очередь для того, чтобы там жить самому. Это, кстати, видно и на росте ипотечных сделок, которые уже сейчас у ряда застройщиков доходят до 90%, а в перспективе могут вырасти и до 100%.
А раз люди покупают жилье для себя, то и требования к квартирам растут – в прошлое будут уходить комплексы с тысячами квартир-«студий», а востребованными станут комфортные жилые дома, рассчитанные на семьи с детьми.
«Востребованы будут комплексы, в которых можно планировать свою жизнь на годы и десятилетия вперед. С небольшим количеством квартир на площадке, прекрасным видом из окон, выполненные из качественных стройматериалов, с хорошей площадью квартир и развитой инфраструктурой района, с комфортными планировками, такими как квартал «Огни залива», который успешно реализуется», – перечисляет Светлана Денисова.
Кроме того, люди все чаще хотят купить квартиру с первичной отделкой, возможно, даже меблированную – чтобы переехать и жить. В случае с Петербургом сказывается еще его привлекательность для приезжих, которые хотели бы купить на первичном рынке уже готовую для проживания квартиру.
Комментарий
«Сейчас рынок – это рынок покупателя. Предложений достаточно, в том числе в сданных проектах. Покупателю предлагают разнообразные программы, скидки, подарки в виде машино-мест, кладовок и т. д. В свою очередь, застройщики пока запускают новые проекты с осторожностью, поскольку есть неплохой запас готовых и строящихся квартир. Тем не менее и в эту сторону подвижки есть: в начале этого года на рынок вышло на 10% больше новых объектов, чем в тот же период год назад. Однако этого недостаточно, и спустя некоторое время может начать образовываться дефицит предложения.
При этом стоит учесть, что сейчас мир довольно нестабилен, объекты инвестирования сильно ограничены. Например, закрыты рынки недвижимости многих стран, нет возможности вкладываться в ценные бумаги иностранных компаний.
Поэтому вложение в недвижимость Санкт-Петербурга в целях сохранения средств и как один из способов инвестирования – это разумное решение. Тем более что сейчас, когда рынок недвижимости замер, можно получить хорошее предложение по цене. Соответственно, когда отложенный спрос будет реализовываться, а это обязательно произойдет, цены будут снова расти. И инвесторы, которые вложились сейчас, смогут не только сохранить деньги, но и заработать. Конечно, самое бюджетное жилье сейчас продается лучше. Тем не менее на каждый продукт находится свой покупатель, и для многих важным остаются готовность проекта, наличие инфраструктуры, близость метро. Предпочтение отдается красивым современным проектам с европланировками, с максимально насыщенной внутренней инфраструктурой, качественным благоустройством и обеспечением безопасности.
Скорее всего, отложенный спрос будет накапливаться. Вряд ли весной/летом мы увидим существенное изменение цены. Рост ограничивает снижение покупательской способности, а снижения невозможно добиться из-за высоких цен на материалы и работы. Поэтому, вероятнее всего, колебания цен будут в пределах инфляции.
Во многом рынок будет зависеть от внутри- и внешнеполитической ситуаций, а также от устойчивости девелоперов и способности их подстраиваться под происходящие изменения».
Запускаем новые проекты
– Как вы оцениваете общую ситуацию на рынке в контексте «спрос/предложение»?
– В Группе Аквилон мы видим стабильный спрос на наши проекты. Цены в настоящее время зафиксировались – нет резких скачков ни в сторону повышения, ни в сторону снижения. Но есть тенденция увеличения ипотечных ставок, поэтому откладывать решение жилищного вопроса не стоит.
Так как мы видим хороший спрос, то не меняем планы развития Группы и активно выводим на рынок новые проекты: с начала года уже объявили два старта – «Аквилон ZALIVE-2» на намыве Васильевского острова и «Аквилон All in 3.0» в Шушарах, который реализуем в формате «все включено». На середину апреля запланирован старт еще одного проекта в Московском районе.
– Как и что может убедить платежеспособное население вложить средства в квартиры?
– 2022 год максимально наглядно показал, что недвижимость является одним из самых надежных активов. Уже не один кризис доказывал, что инвестиции в недвижимость являются самыми оправданными.
Во-первых, стоимость жилья постоянно растет, во-вторых, приобретенные площади можно использовать в разных целях: сдавать, со временем продать или передать в собственность наследникам.
– Какие точки роста можно найти на рынке жилищного строительства сегодня?
– На сегодняшний день на жилищном рынке можно выделить несколько точек роста. Первая – улучшение продукта. В это направление входит как проработка планировочных решений квартир и МОПов, так и программы комплексного благоустройства ЖК и близлежащих территорий. Проекты должны быть обеспечены объектами социальной инфраструктуры, дорожными развязками и пр.
Еще одним трендом является развитие умных технологий. Те компании, которые могут предложить новые и современные технологии, способны привлечь большее число клиентов. Группа Аквилон активно развивает свою собственную систему inHOME, которая включает в себя огромный перечень возможностей по эффективному потреблению ресурсов, созданию комфортного микроклимата, повышению безопасности как внутри квартиры, так и на территории комплекса.
Стоит отметить экологичность и энергоэффективность. Все больше потенциальных покупателей обращают внимание на эти показатели. Для нас это стало базовым набором в каждом жилом комплексе – все проекты Группы Аквилон возводятся по концепции Э4, которая базируется на четырех основных принципах: энергоэффективности, эргономичности помещений и планировок, экологичности используемых материалов, что в конечном итоге позволяет жителям экономить свои время и средства.
– Какие варианты для инвестирования средств в недвижимость сейчас существуют?
– На сегодняшний день можно выделить несколько вариантов перспективного вложения средств в недвижимость. Наиболее распространенный – покупка недвижимости для сдачи в аренду. В этом случае важно правильно выбрать объект, чтобы обеспечить высокую арендную доходность.
Другой вариант – инвестирование в развитие недвижимости, когда клиент вкладывает деньги в строительство новых ЖК, коммерческих площадей.
– Как изменились предпочтения покупателей?
– Потенциальные клиенты рассматривают не просто квадратные метры, ограниченные квартирой. Их интересует продукт в целом: качество мест общего пользования, программы внутридворового благоустройства, наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.
Помимо хорошо оборудованных детских площадок важным фактором является и наличие комфортных зон для взрослых, где они могли бы заниматься спортом или отдыхать в уютной спокойной обстановке. Покупатели уделяют внимание и количеству зеленых насаждений на территории ЖК.Если говорить о квартирах, то здесь значимую роль играют планировки. В Группе Аквилон при работе над ними мы руководствуемся принципом «разумные метры», который предполагает максимальную функциональность пространства.