Как изменился рынок ИЖС после принятия 186-ФЗ

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России становится заметно безопаснее для всех участников процесса благодаря вступлению в силу Федерального закона №  186ФЗ, который с 1 марта 2025 года ввёл механизм эскроусчетов для расчётов между заказчиками и подрядчиками. Нововведение минимизирует риски как для клиентов, так и для добросовестных подрядчиков, формируя более цивилизованный и прозрачный рынок.

Выгода для обеих сторон

До принятия закона рынок ИЖС характеризовался существенными рисками для заказчиков: нередко встречались случаи недостроенных объектов, некачественного выполнения работ, а также откровенного мошенничества со стороны подрядчиков. Некоторые компании применяли «котловой принцип», используя средства новых клиентов для покрытия долгов по старым проектам, что в итоге приводило к банкротствам и массовым обманам.

Новый механизм решает эти проблемы за счёт внедрения эскроусчетов, которые обеспечивают защиту средств заказчика: деньги размещаются на специальном счёте в банке и остаются заблокированными до момента завершения строительства и регистрации права собственности, а подрядчик получает оплату только после полного исполнения своих обязательств.

Закон также устанавливает требования к подрядчикам: они обязаны регистрироваться в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и раскрывать информацию о себе, своих проектах и банке-кредиторе. Дополнительным стимулом для подрядчиков стало освобождение от налога на добавленную стоимость (НДС) с апреля 2025 года при работе по эскроусчетам, что снижает их издержки. Кроме того, закон синхронизирован с действующими льготными программами: семейная и IT-ипотека теперь доступны исключительно при расчётах через эскроу.

Как это работает?

Механизм работы эскроусчёта включает несколько этапов. Сначала заказчик и подрядчик заключают договор подряда. Затем заказчик открывает эскроусчёт в уполномоченном банке и вносит средства, которые блокируются до завершения строительства.

После того как дом построен и право собственности зарегистрировано, банк перечисляет деньги подрядчику. Для заказчиков это означает защиту от мошенничества и риска потери средств, возможность использовать материнский капитал и льготную ипотеку, а также страхование средств Агентством по страхованию вкладов (АСВ) до 10 млн рублей. Подрядчики, в свою очередь, получают освобождение от НДС, доступ к клиентам с льготной ипотекой и повышение доверия со стороны заказчиков благодаря прозрачности схемы расчётов.

«Добросовестные строительные компании получают удобный инструмент проектного финансирования в виде кредита под низкий процент (от 1 до 7%) при строительстве по эскроу-счетам, то есть компания строит не за свой счёт. Такую возможность Сбер предоставляет только проверенным партнёрам. Это дополнительно обезопасит клиента при выборе строительной компании», — рассказал генеральный директор строительной компании ProDom Георгий Заваровский.

Точка роста

Спрос на ипотеку на ИЖС продолжает расти. По данным Сбера, в январе-октябре 2025 года банк выдал кредиты на строительство частных домов более чем на 115,7 млрд руб. Третий квартал стал рекордным — за это время граждане взяли ипотеку на ИЖС на 51 млрд руб. Таким образом, рост по сравнению с первыми тремя месяцами года составил 300%.

В Северо-Западном регионе за десять месяцев 2025 года объём выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство достиг отметки в 11,4 миллиарда рублей. Ожидаемо лидируют по спросу Санкт-Петербург и Ленобласть, здесь остаётся 70% объёма кредитования — поделились в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка. Существенная доля кредитов на ИЖС выдана в рамках программ с господдержкой. Абсолютное их большинство во втором и третьем кварталах пришлось на ипотеку для семей с детьми.

Объёмы такого кредитования в Петербурге стабильно растут с начала года. Так, например, в третьем квартале Сбер выдал на 42% больше ипотеки, чем во втором, — отметили в банке. Несмотря на то, что ИЖС в городе практически не ведётся, многие жители берут кредиты для последующего возведения загородного жилья в соседних регионах.