Что на самом деле изменилось для апартаментов с новым законом?

Прошел месяц с 1 сентября и вступления в силу закон об обязательной классификации апарт-отелей. Но он изменил рынок меньше, чем ожидалось: сегмент стал прозрачнее, не ограничив при этом владельцев и инвесторов.

Про апарт-отели до сих пор возникают споры несмотря на то, что апартаменты оформились в полноценный сегмент. Во-первых, формат остаётся относительно молодым. Во-вторых, когда он появился, был слабо прописан, из-за чего в разных регионах развивался по-разному. Апартаменты в Москве, Петербурге, Краснодаре или Новосибирске могут сильно отличаться. 

По словам аналитиков ГК PLG, в Москве около 90% проектов — квази-жильё: один корпус жилой, другой с иным статусом в ЕГРН. Потому что столичные апартаменты в первую очередь строились с акцентом на центральную локацию, интересную архитектуру, виды «открыточной» Москвы. В Санкт-Петербурге к апартаментам иной подход был изначально: апарт-отели сразу задумывались как сервисные квадратные метры, где гость получает набор услуг — ресепшен, уборку, безопасность, обслуживание.

Чем ближе было 1 сентября 2025 года — с этой даты вступили в силу новые требования к классификации средств размещения — тем больше было дискуссий. На старте ожидалось, что рынок ждут серьёзные перемены. Управляющие компании, работающие исключительно централизованно, в один голос заявляли: с этого времени аренда и сдача юнитов будет возможна только через их собственные УК. Однако компании с гибридной моделью — а такие сервисные апартаменты в мае 2025 года занимали 88% рынка Санкт-Петербурга, согласно данным «Петербургской недвижимости» — настаивали на том, что право свободно распоряжаться собственной недвижимостью у владельцев никто забрать не сможет, да и не планирует. 

«Наши прогнозы в целом оправдались: никаких резких перемен не случилось. Формально правила вступили в силу, но ярких прецедентов рынок пока не увидел. Практика только формируется, и, по сути, сегодня все работают в прежнем режиме. Например, наш апарт-отель IN2IT продолжает функционировать как трёхзвёздочный объект, где 500 номеров находятся в управлении нашего оператора, еще тысяча номеров — у частных собственников: кто-то живёт сам, кто-то сдаёт, кто-то работает через небольших операторов. И эта гибридная модель все так же эффективна, потому что устраивает инвесторов с разными ожиданиями от апартаментов», — отмечают эксперты.

Игроки рынка скорее наблюдают за ситуацией: ждут первых прецедентов и разъяснений, которые смогут задать тон и показать, как именно будут трактоваться требования на практике. Пока же можно говорить лишь о том, что рынок становится прозрачнее, а сам формат остаётся устойчивым.