Покупка квартиры всегда связана с рисками, которые необходимо учитывать и избегать. О том, как распознать «нехорошую» квартиру и минимизировать риски, рассказал юрист по недвижимости Адель Рахматуллин.
Особую группу риска составляют квартиры на вторичном рынке, где разнообразие ситуаций и сложностей наиболее велико. Поэтому перед покупкой рекомендуется проверить объект по следующему чек-листу:
1. Выясните возможные судебные споры по квартире. Это можно сделать самостоятельно через открытые информационные базы, например, систему судов общей юрисдикции, систему арбитражных судов, единый реестр сведений о банкротстве, систему по проверке исполнительных производств.
2. Проверьте возможных наследников квартиры. Если продавцом является наследник, важно узнать, нет ли других наследников. Не заявившиеся в наследственное дело наследники могут потребовать признания сделки недействительной и перевода прав на себя.
Для этого нужно:
- Провести анализ документов о наследстве.
- Выяснить у продавца, кто еще может быть наследником, есть ли родственники в местах лишения свободы, на территориях военных действий, в медицинских учреждениях, за рубежом и так далее. Все они могут оспорить сделку впоследствии.
- При отсутствии уверенности, обратиться к нотариусу, который ведет наследственное дело, чтобы удостовериться, что все наследники либо отказались от наследства, либо дали согласие на продажу квартиры.
- Можно также обратиться к юристу, который проверит соответствующую информацию и сообщит о возможных рисках.
3. Проверьте собственника квартиры на банкротство. В случае банкротства все имущество собственника, включая квартиру, может быть использовано для погашения долгов перед кредиторами. Сделка по такой квартире может быть оспорена в суде и возвращена в конкурсную массу.
4. Выясните возможную регистрацию родственников/близких продавца и других граждан в квартире. Чтобы избежать непредвиденных ситуаций в будущем, необходимо получить от собственника справку от ТСЖ или управляющей компании о зарегистрированных в квартире гражданах. Все зарегистрированные в квартире граждане должны быть сняты с регистрации до момента оформления сделки.
К категории наиболее рискованных относятся:
- Квартиры в аварийных домах или в домах, где капитальный ремонт был более 15 лет назад.
- Квартиры с частыми переходами права собственности за короткий промежуток времени (5-6 переходов за полгода).
- Квартиры, являющиеся предметом правопритязаний других граждан (при банкротстве в арбитражных судах, при бракоразводных процессах в судах общей юрисдикции).
Следуя этим рекомендациям, покупатели смогут избежать нежелательных покупок и минимизировать риски, связанные с приобретением недвижимости.
