Рынок недвижимости стремительно меняется: покупателю уже недостаточно просто «квадратных метров». На первый план выходят сервис, инвестиционная модель и управляемая среда проживания. О том, почему сервисные форматы становятся новой нормой и как будет развиваться это направление, рассказала генеральный директор девелоперской группы PLG Ольга Смирнова.
Инвестиционный метр заменит жилой?
ГРИГОРИЙ ТИМЧЕНКО, SPB.AIF.RU: Почему сегодня девелоперы всё активнее делают ставку именно на сервисную недвижимость?
Ольга Смирнова: Мы живем в эпоху высоких скоростей. Люди строят карьеру, запускают проекты, развиваются — и дома им важно не решать бытовые задачи, а восстанавливаться. За последние два-три года этот запрос только усилился.
Еще два года назад внутри компании мы сформулировали гипотезу: сервисный инвестиционный «квадратный метр» постепенно вытеснит обычный жилой. И сейчас мы видим подтверждение этой тенденции. Покупатель всё чаще мыслит как инвестор.
У такого формата есть несколько очевидных преимуществ. Во-первых, объект находится под постоянной защитой управляющей компании. Амортизация ниже: помещение регулярно проходит косметический ремонт, обновляется техника, корректируется дизайн с учетом трендов. Это «живой» продукт, который не устаревает.
Например, первая очередь апарт-отеля IN2IT в Московском районе работает уже четыре с половиной года. В управлении — около 550 номеров. Часть находится в постоянной ротации: инвесторы входят в проект и выходят из него. Интересный факт — примерно половина тех, кто однажды вышел, спустя время возвращаются.
— То есть управляющая компания фактически отвечает за ликвидность?
— Именно. В обычном жилом фонде функции эксплуатации ограничены. Здесь же управляющая компания ежедневно следит за качеством сервиса, за состоянием номерного фонда, за маркетингом. Это второй важный фактор популярности: современный потребитель хочет качественную среду — не «бабушкину квартиру», а продуманное пространство с атмосферой.
И третье — активное продвижение. Управляющая компания занимается маркетингом, загрузкой объекта, обеспечивая инвестору пассивный доход. Сегодня около 95% наших покупателей — именно инвесторы.
Сервис по подписке и «галерея гостиных»
— Как устроена модель управления внутри группы?
— Мы приняли стратегическое решение: управляющая компания выделена в самостоятельную бизнес-единицу и работает в «операционный ноль». Она не генерирует прибыль для акционеров. Застройщик зарабатывает на продаже инвестиционных площадей, а вся операционная прибыль от эксплуатации распределяется в пользу инвесторов.
Это нестандартная модель. Управляющий бизнес в принципе низкомаржинален и требует жёсткой операционной дисциплины. Часто прибыль достигается за счет экономии на сервисе. Мы же сделали выбор в пользу качества. Чем выше уровень гостеприимства, тем стабильнее возврат гостей и доходность.
По итогам 2023 года доход инвесторов в IN2IT — отеле категории «три звезды» — оказался сопоставим с результатами четырехзвездочных гостиниц в центре города, несмотря на локацию вне «золотого треугольника».
— Ваш новый проект «ПРО.МОЛОДОСТЬ» часто называют смелым экспериментом. В чем его особенность?
— Это развитие нашей философии. В проекте «ПРО.МОЛОДОСТЬ» мы внедряем систему подписок — пакетов услуг от управляющей компании. Питание (завтраки или полный пансион), фитнес, спортивные программы — всё можно подключать как сервис.
Но ключевая идея — в общественных пространствах. Например, «Галерея гостиных» на верхнем этаже с террасой и панорамным видом на город и Вантовый мост.
Будут тематические зоны:
- киногостиная для приватных показов;
- тихая гостиная с камином и библиотекой;
- гостиная с профессиональной кухней для ужинов с друзьями — при этом уборка полностью на стороне управляющей компании.
Доступ к сервисам будет осуществляться через мобильное приложение. Часть услуг уже включена в стоимость проживания — например, определённое количество посещений гостиных в месяц.
— Как вы понимаете, какие сервисы действительно востребованы?
— Через диалог. Мы проводим опросы среди гостей действующих объектов, анализируем обратную связь, сами пользуемся своими продуктами. Так внутри управляющей компании появились отдельные направления: питание, спорт и событийный блок — «Департамент праздников».
Он родился из простого запроса: «Посоветуйте, куда сходить». Мы поняли, что людям не хватает организованного офлайн-досуга. Департамент будет помогать с организацией событий — от напоминаний о днях рождения и отправки подарков до соседских праздников и тематических вечеров. Мы хотим вернуть культуру живого общения.
Новое прочтение доходных домов
— Можно ли назвать это современным переосмыслением петербургских доходных домов?
— Абсолютно. Мы так и говорим: это новое прочтение доходных домов — инвестиционный сервисный формат, отвечающий запросам современного человека.
Спрос на такие объекты будет расти. Я убеждена, что в ближайшие три года мы увидим пик этой фазы, когда большинство инвесторов поймут: «умный» сервисный метр более устойчив к амортизации и дольше сохраняет ликвидность.
— Чем отличается проект «Райдер»?
— Это жилой дом бизнес-класса в Московском районе. Формат камерный — всего 122 квартиры. Мы перенесли в «Райдер» философию сервисного подхода, но в жилом сегменте.
Особое внимание уделили эстетике: лобби с элементами сталинского ампира, восстановленная люстра эпохи, детализированная отделка. Управляющая компания будет обеспечивать консьерж-сервис, уборку, химчистку и даже помощь в сдаче квартиры в аренду.
Разница с «ПРО.МОЛОДОСТЬЮ» — прежде всего в юридическом статусе и классе: апарт-отель «комфорт плюс» против жилого дома бизнес-класса. Подход к сервису при этом остается единым.
«Если не развиваться — мгновенно отстаешь»
— Девелопмент традиционно считается консервативной отраслью. Насколько важно сейчас экспериментировать?
— Это жизненно важно. Мир ускоряется, и если ты не меняешься — ты отстаешь. Да, каждый новый проект — это риск. Иногда это как встреча с динозавром: угадал с потребностью или нет — 50 на 50. Но если не пробовать, вероятность успеха равна нулю.
Наша задача — создавать точки бытовой безопасности. В бешеном ритме человеку нужно место, где можно замедлиться. Если объект помогает это сделать — он выигрывает конкуренцию.
— То есть главный принцип — слышать потребителя?
— Безусловно. Меня вдохновляют идеи философа Георгия Щедровицкого о том, что главной проблемой XXI века станет проблема понимания: где ты находишься и зачем двигаешься дальше.
Девелопер сегодня должен давать человеку не просто квадратные метры, а чувство осмысленности и спокойствия. Если клиент понимает, «что, куда и зачем», — он выбирает осознанно. И в этом, на мой взгляд, будущее рынка.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
