Петербург стал одним из лидеров по росту цен на аренду жилья: за год однокомнатные квартиры подорожали почти на 18%. Однако большинство квартир сдаются без официальных договоров и налогов, что создаёт риски для всех участников сделки, при этом игроки рынка не торопятся выходить в легальное поле. Подробнее – в материале spb.aif.ru.
Снимать или купить?
По данным аналитиков «Движение.ру», с января 2025 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Северной столице, включая студии, достигла 47 тыс. руб. в месяц. По этому показателю мы обогнали большинство российских мегаполисов, угодив в группу городов, где рост цен на арендованное жильё превысил официальную инфляцию (6,7% в ноябре 2025-го). Это Москва, Екатеринбург, Тюмень, Нижний Новгород и Уфа. Но в абсолютных цифрах Петербург по-прежнему уступает лишь Москве: 79,2 тыс. руб. против 47,1 тыс. за однокомнатную квартиру, почти в два раза обогнав Воронеж и Уфу, где аренда обходится в 24 тыс. руб.
Однако внутри города разброс цен продолжает оставаться значительным. Доступнее всего снять стандартную квартиру площадью 35 кв. м в Колпинском районе — около 22,3 тыс. руб. в месяц. Чуть дороже — Петродворцовый (25 тыс.) и Пушкинский (34 тыс.).
Правда, эти цифры практически не влияют на общую картину: в первых двух районах сосредоточено менее 1% всех объявлений по городу, последнем — около 2,4%.
Самые же высокие ставки традиционно фиксируются в центре. В Петроградском районе «стандарт» обойдётся в 67,4 тыс. руб., в Центральном — 55,6 тыс., Фрунзенском — 58,3 тыс. рублей в месяц. Эксперты объясняют это активным развитием территории, транспортной доступностью и разнообразием возможных вариантов.
Рынок аренды в Петербурге продолжает расширяться. Согласно оценке Домклик, за год количество выставленных квартир выросло примерно на 60%. По словам директора сервиса Алексея Лейпи, основная причина — стабильно высокий спрос. «На фоне роста ипотечных ставок и сужения льготных программ всё больше людей откладывают покупку жилья и выбирают аренду», — уверен он.
Вторая причина — выход на рынок инвестиционных квартир. Часть собственников не смогли перепродать купленное ранее жильё и решили сдавать его. В результате ставки заметно подросли практически во всех районах города. Аналитики подсчитали, что средняя стоимость аренды за год увеличилась на 30%, а в отдельных локациях и того выше: в Кировском районе — на 77%, Фрунзенском — на 50%, Василеостровском — на 41%. Исключением стал лишь Колпинский, где цены снизились на 12%. При этом арендодатели готовы сражаться за жильца — по данным «Яндекс.Аренды», почти 40% из них в процессе поиска клиентов в III квартале 2025-го снижали цену, в среднем — на 9,1%.
120 тысяч «теневых» квартир
Одна из характерных особенностей рынка аренды в Петербурге — он продолжает оставаться преимущественно неофициальным. По разным оценкам, в городе сейчас сдаются от 140 до 190 тыс. квартир, при этом от 70 до 120 тыс. из них работают в «серой» зоне.
Снять квартиру в сером сегменте можно примерно за 50 тыс. руб. в месяц, и нехитрый расчёт покажет ошеломительную цифру годового оборота «нелегалов» — порядка 70 млрд руб. Бюджет при этом ежегодно теряет до 4 млрд руб. в зависимости от налоговой ставки.
Федеральная налоговая служба намерена активнее выводить рынок из тени, анализируя данные с цифровых платформ (ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость» и пр.) — и одновременно меняя мотивацию арендаторов. Например, предлагая им налоговые вычеты за официальную аренду.
Однако участники рынка эффективность жёсткого контроля оценивают скептически. «Размещение объявления само по себе не доказывает, что квартира действительно сдаётся. Максимум — „письмо счастья“ и приглашение в налоговую. А ходить по адресам и разговаривать с жильцами — слишком дорого и сложно», — объяснил один из петербургских риелторов.
При этом неофициальная схема удобна и для собственника (можно менять жильцов, пересматривать цену и не отчитываться о доходах), и для арендатора (более низкая ставка и минимум формальностей). Но за это обеим сторонам приходится расплачиваться отсутствием правовой защиты. Вас могут внезапно выселить, сложно доказать факт оплаты, почти невозможно цивилизованно решить споры о ремонте или залоге.
Ключевая проблема здесь — недоверие к стабильности правил. «Собственники боятся, что если сегодня они начнут платить минимальный налог, завтра ставки вырастут. При небольшом чеке аренды выгоды формализации минимальны, а риски — пусть и психологические — остаются», — подчёркивает гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
«Наличку не заблокируют»
Студентка 3-го курса Анастасия Вавилина снимает жильё в Петербурге с первого курса и за всё это время ни разу не сталкивалась с официальной арендой.
«Всегда было одинаково: наличные в руки и договор от руки, если вообще есть. Я бы и сама была не против всё оформить официально — так спокойнее. Но таких вариантов просто не попадалось. Когда ты студент, выбирать особо не приходится», — рассказывает она.
Собственники, в свою очередь, не видят стимула выходить из тени. Михаил К. уже два года сдаёт свою квартиру и даже не пытался разобраться в официальных схемах.
«Я толком не знаю, как это оформляется, но уверен, что придётся сдавать отчёты и отдавать часть денег государству. Мне этого не хочется. Сейчас, конечно, с переводами сложнее, но наличка остаётся — её не заблокируют. А возиться с договорами и регистрацией я точно не буду», — признался он.
Ну а эксперты сходятся во мнении: резко рынок не «побелеет». Налоговые вычеты для арендаторов могут подтолкнуть к легализации часть сделок, но массового эффекта не дадут. «Личные кабинеты, самозанятость — всё это уже обсуждалось и частично внедрялось. „Обелилась“ лишь небольшая доля рынка. Без понятных и долгосрочных стимулов ожидать перелома сложно», — считает исполнительный директор Restate.ru Андрей Добрый.
Мнение эксперта
Наталья Александрова, юрист:
«Распространённое мнение о том, что договор найма, составленный „от руки“, — это „филькина грамота“, не совсем верно. Такой договор имеет полноценную юридическую силу. Согласно закону, обязательной государственной регистрации подлежат только договоры найма сроком более одного года. Именно поэтому на практике чаще всего подписываются договоры на 11 месяцев — регистрация в этом случае не требуется, и при этом документ остаётся законным. Более того, действующий договор найма является обременением для собственника. Если квартира продаётся во время действия договора, новый владелец не вправе выселить нанимателей до окончания срока найма — независимо от того, что прописано в договоре.
Что касается борьбы с „серым“ рынком, сейчас государство делает ставку не столько на арендодателей, сколько на арендаторов. Обсуждается механизм налогового вычета за съём жилья. С точки зрения защиты прав сторон, уплата налогов сама по себе не играет решаю be3 щей роли — факт неуплаты налога не делает договор найма недействительным. Однако если система налоговых вычетов для арендаторов действительно заработает, рынок неизбежно станет более прозрачным. У собственников останется два варианта: либо официально декларировать доход, либо сдавать жильё исключительно знакомым и без каких-либо документов. Но сдача квартиры постороннему человеку без договора — крайне высокий риск для владельца. В итоге именно запрос нанимателей на официальные отношения может стать главным фактором постепенной легализации рынка аренды».
Как сдать квартиру официально
Заключить договор найма
Нужен письменный договор между собственником и нанимателем. Нотариус не требуется. В договоре указывается:
- кто и кому сдаёт жильё;
- адрес квартиры;
- срок найма;
- размер и порядок оплаты;
- условия расторжения и ответственность сторон.
Выбрать налоговый режим
Собственник сам решает, как платить налог (самозанятость, физлицо без спецрежима, ИП).
- Принимать оплату официально
- безналичный перевод или наличные с выдачей чека (у самозанятых — через приложение);
- источник дохода должен быть подтверждён.
Заплатить налог
- самозанятые — ежемесячно, автоматически;
- физические лица — раз в год;
- ИП — по выбранному режиму.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
