С какими итогами завершился 2025 год, и в каком состоянии в Северной столице рынок жилья сейчас? Что происходит с ценами и спросом? Эти и другие вопросы обсудили участники экспертного клуба «АиФ».
«Прошедший 2025 год для застройщиков Санкт-Петербурга оказался достаточно успешным, — подчеркнула начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Наша компания превысила объём выручки 2024 года на 22%, что стало существенным ростом. Финал года вообще получился „взлётным“. В некоторые дни на сделку из-за большого числа желающих было невозможно записаться».
Помог... негатив?
Однако, по словам специалиста, «крупному успеху помог не позитив, а скорее негативные ожидания». Дело в том, что «ещё в октябре было анонсировано изменение программы Семейной ипотеки, которая является одним из ключевых драйверов первичного рынка недвижимости. В нашей компании, например, это один из главных финансовых инструментов: с её использованием проходят свыше 80% сделок. Поэтому когда прозвучали прогнозы о переходе от массового субсидирования к более адресной модели поддержки, повышении льготной ставки — возник ажиотаж».
При этом главным фактором увеличения цены, как подтвердила Светлана Денисова, явился рост себестоимости всего спектра материалов и услуг, связанных со строительством. «Росло всё: стройматериалы, перевозки, которые заложены в стоимости каждого квадратного метра, электроэнергия, рабочая сила».
«Кроме того, сегодня в огромную сумму обходится корпоративный кредит, — отметила эксперт. — Как известно, с 2018 года компании не могут использовать деньги дольщиков, строительство ведётся только на заёмные средства банков. При этом ключевая ставка ЦБ превышала 20%, что делало обслуживание кредита неподъёмным и не позволяло вывести объект в масс-маркет. В итоге сейчас цены в массовом сегменте Петербурга превысили 285 тыс. руб., а в Ленобласти — 160 тыс. руб. за квадратный метр. Большой разрыв и между ценами строящегося и вторичного жилья, что отрицательно влияет на рынок».
В такой ситуации усиливаются и риски. «То есть объём строительства в низких ценовых сегментах рынка существенно сократился, — отметила Светлана Денисова. — А новые проекты часто начинались лишь тогда, когда у той или иной компании истекали сроки выданных документов и необходимых разрешений».
Сколько стоит кредит?
Как пояснила эксперт, рынок пополнялся в основном в бизнес-секторе, где за счёт реализации жилья по более высокой цене можно было обслуживать банковский кредит, на который и ведётся строительство. Эта ситуация оказывает большое давление на стоимость квадратного метра и не может считаться благоприятной. При этом строительство — мощный локомотив роста всей промышленности города и страны. Каждое рабочее место в этой сфере дополнительно даёт, по разным оценкам, ещё от 9 до 12 мест в смежных отраслях.
Поэтому когда флагманская отрасль испытывает такие проблемы, это отрицательно сказывается на всей экономике. Причём надо учитывать, что базовая потребность в обеспечении жильём в Петербурге остаётся высокой. Люди готовы и хотят покупать, но доступность, к сожалению, становится всё ниже и ниже.
Очередное подтверждение этому — обновление с февраля 2026 года правил Семейной ипотеки. Корректировка затрагивает льготное кредитование, требования к заёмщикам, лимиты, количество сделок и подходы банков к оценке платёжеспособности. Принципиальное нововведение: одна семья — одна льготная ипотека. Теперь муж и жена могут получить только один льготный кредит на семью (ранее была возможность взять два отдельных), при этом супруги выступают созаёмщиками. В итоге уже с 1 февраля снизилось количество обращений. А к июню, как уточнила Светлана Денисова, уже должны быть готовы предложения по дифференцированной ставке, в зависимости от количества детей в семье. Это значит, что число тех, кто вправе претендовать на льготу, снизится ещё. Потому что семьи с одним ребёнком могут столкнуться с повышением стоимости кредита, либо с отказами в рамках программы. Поэтому мы все очень ждём снижения ставки ЦБ и увеличения доступности кредитов, что даст возможность пополнить объём предложений и приобрести жильё по приемлемым ценам широким слоям населения«.
Неожиданная активность
Своим мнением о состоянии рынка недвижимости Санкт-Петербурга поделилась исполнительный директор Агентства недвижимости «Решение» Светлана Столина.
Агентство «Решение» уже 6 лет успешно работает на рынке, специализируясь на обмене вторичной недвижимости на новостройки от ведущих застройщиков города и Ленинградской области. За это время компания провела свыше 4000 сделок, что позволяет экспертам агентства видеть реальную картину спроса и предложения изнутри.
Подводя итоги ушедшего года, Светлана Столина отметила неожиданный рост активности, несмотря на экономические вызовы.
«Результат 2025 года — это максимально успешный год для нашего сегмента. Мы зафиксировали рост сделок с трейд-ин на 115%. Увеличение общего количества сделок составило 30%. Также значительно выросла доля межрегиональных обменов — на 17%», — сообщила Светлана Столина.
При этом год был неоднородным. По словам эксперта, рынок пережил заметную стагнацию в первом полугодии, однако во втором произошёл резкий всплеск покупательской активности. Изменилась и структура финансирования сделок на вторичном рынке.
«Доля ипотечных сделок по вторичному рынку выросла в Агентстве недвижимости „Решение“ за 2025 год с 5% в начале до 13% в последние месяцы года», — подчеркнула исполнительный директор.
Говоря о текущей ситуации, эксперт обратила внимание на изменения, произошедшие уже в начале текущего года. В феврале хорошо видно сокращение предложения на вторичном рынке на 25% относительно декабря прошлого года.
«В связи с этим видим два пути вторичного рынка: рост стоимости продажи, если предложение продолжит сокращаться, либо рост объёмов сделок при расширении предложения», — прогнозирует Светлана Столина.
Высокая ставка
Снижение активности продавцов на вторичном рынке в агентстве связывают с несколькими фундаментальными причинами. Клиенты опасаются выводить деньги из недвижимости в депозиты, а улучшение жилищных условий становится сложнее из-за кредитной нагрузки.
«Причины снижения активности продавцов на вторичном рынке видим следующие: клиенты осознают риск при продаже квартиры и выводе денег на депозиты, например. В итоге продать и улучшить жилищные условия для многих недоступный вариант развития событий из-за высоких ипотечных ставок — минимальные на данный момент около 18% годовых. Кроме того, значительный объём вторичного рынка потребители уже приобрели по низким ипотечным ставкам 8–10% и менять на более дорогой кредит смысла не видят», — пояснила спикер.
Несмотря на высокие ставки, будущее эксперты оценивают оптимистично. Снижение ключевой ставки, увеличение сумм материнского капитала и новые инструменты от застройщиков дают надежду на восстановление динамики.
«Однако снижение ключевой ставки, большой объём социальных выплат и субсидий, повышение сумм 1f40 материнского капитала позволяют с надеждой смотреть в будущее. Предлагаются и новые программы от застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где можно совместить программы трейд-ин с льготными или субсидированными ставками. Также программы обмена жилья с проживанием уже сейчас дают устойчивый рост сделок», — резюмировала Светлана Столина.
Мнения экспертов
Директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Ирина Толдова:
«Мы отвечаем не за продажи или стройку, а за комфортную среду для строителей. Решаем различные проблемы отрасли, потому что при меняющемся мире оставаться в прежних рамках невозможно. Надо откровенно признать, что сегодня престиж профессии строителя снижается. Не всё благополучно и с новым жильём. Его запасы продолжают расти, а скорость продаж очень низкая. По статистике, в Петербурге продано всего 40% квартир и реализуются они больше четырёх лет — при норме 2–3 года.
Кроме того, увеличивается число проектов, которые так и не запускаются или приостанавливаются до лучших экономических времён. Значительно сузился и горизонт планирования. Если раньше мы говорили, что он равен 7–8 месяцам, то сегодня никто не знает, что будет завтра. Мы полностью зависим от внешних решений.
Сокращается и площадь квартир, которая порой доходит до 5–6 м. Понятно, что подобное происходит не от хорошей жизни. Платёжеспособность населения снижается, а значит, чем ниже класс жилья, тем больше ликвидность такого объекта. Поэтому строители вынуждены „мельчить“, хотя рынок у нас перенасыщен студиями и однокомнатными квартирами. Также на строителях лежат обязательства по возведению социальных объектов — детских садов, школ, поликлиник, прокладку дорог и сложное согласование документации».
Директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова:
«В городе спрос на элитное жильё падает, но не из-за нехватки средств, а отсутствия предложения. Новые проекты в этом сегменте в последние годы практически не стартовали, а спрос, начиная с 2020 года, стремительно рос. Особенно в 2023–2024 годах. В итоге на рынке Петербурга сейчас всего 490 лотов элитной недвижимости — антирекорд, минимум за всю историю наблюдения. О каком жилье идёт речь? Преимущественно это клубные комплексы, которые находятся в центре, престижных районах, знаковых локациях. Далеко не все дома высокой стоимости считаются элитными. Учитываются и оснащение местами для машин, виды вокруг, исторические памятники, другие характеристики.
Средняя цена в этом сегменте по итогам 2025 года составляет 900 тыс. руб. / кв. м, но есть и класс выше — более миллиона руб. за кв. м. При этом в Петербурге, в отличие от Москвы и Сочи, элитное жильё растёт более высокими темпами, а стоимость почти в два раза ниже.
Какие ожидания в 2026-м? Несмотря на то, что дефицит сохраняется, надеемся, что в текущем году будут заложены сразу четыре проекта, а значит, рынок пополнится на
900 лотов. При этом открывается так называемое предбронирование. В частности, делюкс-квартал «Евгеньевский» на улице Бакунина, который пока в стадии разработки, уже распродан на 30%. Ещё один знаковый центр находится на Конюшенной площади. И это не просто покупка недвижимости, но и сохранение накоплений в «золотом» бетоне.
Нужно учитывать и то, что потенциальные клиенты таких комплексов из-за сложившихся обстоятельств перестали инвестировать в зарубежные проекты и теперь ориентируются на Москву и Петербург. Также мы видим, что компании, которые строят в данном сегменте, возводят и бизнес-центры, причём в традиционных локациях, в частности, на Петроградской сторон 1180 е. Второй момент — практически исчерпан земельный банк, и вот два элитных комплекса уже стартовали в районе Коломны, Матисова острова, где много исторических достопримечательностей. Ждут наши клиенты, которые собираются купить премиум-жильё в Петербурге, и запуска ВСМ. Ведь тогда от Арбата до Невского они смогут добираться за два часа».
Комментарий
Генеральный директор компании Nikoliers в Санкт-Петербурге Ирина Царькова:
«Объём первичного спроса в Петербурге по итогам 2025 года составил 37 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в прошлом году. За последние пять лет это самый низкий показатель. В 2026–2027 годы, на фоне повышения доступности ипотечных программ, мы ожидаем более позитивную динамику продаж. Вместе с тем на рынок может существенно повлиять и изменение условий семейной ипотеки.
Наибольшую устойчивость к жёсткой монетарной политике в Петербурге показал премиум-класс. „Комфорт“ смог адаптироваться к новым условиям только во
II полугодии, а самое заметное снижение спроса отмечено в „бизнесе“. Что касается площади — средняя сделка по итогам года составила
39 „квадратов“. Также продолжают лидировать компактные квартиры: наибольшей популярностью пользуются студии (39% от общего количества договоров) и 1-комнатные лоты (37%).
Один из главных вопросов — цена. За прошлый год на первичном рынке она выросла на 22% (до 361 тыс. руб./кв. м), при этом драйвером стало значительное увеличение себестоимости. Произошло и перераспределение структуры, когда вымывались более доступные квартиры. При этом всё большую долю предложения занимают комплексы с высоким проектным финансированием. Соответственно, в этом случае снижается возможность широкого применения масштабных скидок.
По прогнозам Nikoliers, в 2026-м цена жилья в Петербурге может вырасти на 15%, достигнув около 415 тыс. руб./ кв. м, что значительно выше уровня инфляции. Сохранятся и высокие ставки рыночной ипотеки. В то же время объём сделок увеличится на 5% благодаря реализации отложенного спроса».
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
