Жилье - базовая потребность. Что учитывать при покупке квартир в Петербурге

 Несмотря на санкции и общую нестабильность в экономике, в 2022 году в России было сдано и введено в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров жилья (за всю историю статистических измерений с 2001 года) – более 126 млн на всю страну. Причем этот показатель рос все последние годы – в 2020-м и 2021-м было построено 110 млн и 114 млн соответственно.

Но одновременно и застройщики, и риелторы хором говорят о непростой ситуации на рынке: спрос на «новостройки» падает, и это ощущают даже покупатели. По некоторым направлениям и проектам происходит снижение цен. И все равно многие новые жилые комплексы, сданные в эксплуатацию, по вечерам отпугивают прохожих темными окнами – очевидно, что квартиры в них раскупают не столь охотно, как в былые времена.

Что происходит на строительном рынке, ждать ли дальнейшего снижения цен на квартиры, и что будет происходить с ипотекой – эти темы эксперты обсудили на круглом столе в редакции «АиФ-Петербург».

Спад после роста

О снижении спроса можно судить и по петербургской статистике. Если, к примеру, за первые два месяца 2019 года (образцового допандемийного года) был заключен 15 541 договор долевого участия (ДДУ) и 20 027 ипотечных сделок, то за январь-февраль 2023 года всего 7802 ДДУ (снижение в 2 раза) и 18 887 ипотечных договоров. При этом если количество ДДУ стабильно снижалось год от года, то популярность ипотеки, напротив, росла, и за этот же период 2022 года было заключено 24 674 сделки. И это еще с учетом того, что, по данным экспертов, из-за особенностей электронной отчетности часть декабрьских сделок оформлялась январем – в реальности снижение спроса на новостройки в начале этого года было еще сильнее. Почему же при всей очевидности этих цифр и открытой статистики застройщики продолжали строительство, поставив в прошлом году очередной рекорд?

«Надо понимать, что строительство многоквартирного жилого дома – это не тот процесс, который происходит за один год, и если объект вводят в эксплуатацию в 2022 году, значит, его начали строить 3–4 года назад. Вспомним 2018 год и запуск механизма эскроу-счетов. Застройщики перестали получать прямой доступ к деньгам дольщиков, теперь мы работаем только на банковском кредитовании. Понятно, что это означает дополнительные затраты. При этом изначально было заявлено, что те застройщики, которые успеют получить разрешение на строительство на прежних условиях, будут избавлены от необходимости использовать счета эскроу. И что сделал рынок? Он сломя голову бросился получать разрешения на строительство. И мы получили пиковые значения по выдаче соответствующих разрешительных документов. Позже оказалось, что со счетами эскроу могут не работать только определенные группы застройщиков, однако разрешения уже были массово выданы, началась реализация проектов. А ведь стройка это такой процесс, что если он пошел, то должен быть доведен до финальной точки – и вот это завершение проектов мы и наблюдали последние пару лет. На перспективу такого уже не будет, и мы можем прогнозировать серьезное снижение объемов сдачи жилья в эксплуатацию», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

В марте продажи ипотеки в России выросли на четверть Подробнее

Данные Росстата подтверждают это мнение – ввод жилья в феврале 2023 года составил 8,3 млн кв. м и в сравнении с аналогичным периодом прошлого года уже снизился на 17,2%. На ближайшую перспективу тенденция не изменится.

«Судя по проектным декларациям, а эти данные уже не изменятся, общее снижение строительства по Петербургу и Ленобласти составит от 40% в этом году, а что будет на будущий 2024 год – пока даже сложно представить», – отмечает руководитель дирекции аналитики и ценообразования «Е.Девелопмент» Ольга Рянкель.

Ипотека ужесточается

При этом вроде бы и региональные, и российские власти заинтересованы в сохранении объемов жилищного строительства – отрасль тянет на себе множество «смежников» и создает позитивный мультиплицирующий эффект в экономике. Это и рынок строительных материалов, и рабочие места, и дополнительные налоги. Однако фиксируется и прямо противоположная установка, которая пока, кажется, побеждает. На ситуации прямо сказываются меры федерального правительства, направленные на защиту банковского сектора. В условиях общей геополитической нестабильности и антироссийского давления Центробанк взял курс на максимально консервативную политику, защищая банки от любой потенциальной угрозы. И получилось в точности по пословице «Обжегшись на молоке – дуют на воду». Одним из главных моторов роста для строительной отрасли была относительно дешевая и доступная ипотека.

Но сейчас Центробанк достаточно целенаправленно ужесточает условия предоставления кредитов – различные акции застройщиков типа кешбэка или околонулевых ставок уходят в прошлое. Кроме того, с мая Центробанк вводит ограничение на субсидированные кредиты – рассматривая любые субсидии как элемент, повышающий риск и, соответственно, влияющий на рост процентной ставки для заемщика. Кроме того, в ближайшее время может вырасти коэффициент риска и для ипотечных займов с минимальным первым взносом (до 30%), а это бóльшая часть кредитов. Таким образом, на строительном рынке одновременно может снизиться предложение от застройщиков (новостроек будет вводиться меньше и меньше), но и спрос также продолжит снижаться (взять ипотеку станет труднее, и многие отложат этот шаг до лучших времен).

Стройка не остановится

Что это означает для рынка в целом и для потребителя в частности?

Можно прогнозировать, что часть застройщиков – особенно из числа средних – будет вынуждена уйти с рынка. Это, конечно, печально для потенциальных покупателей квартир, поскольку неизбежно снизится возможность выбора. Тем не менее ожидать, что первичный рынок полностью замрет, не приходится. В Петербурге и Ленобласти примерно 14% квартир в среднем не удается распродать до этапа ввода жилья в эксплуатацию – и это, по образному выражению участников круглого стола, тот самый «жирок», который позволит застройщикам на ближайшую перспективу удовлетворять сохраняющийся спрос. А позже неизбежно возобновление строительства и запуск новых проектов. Конечно, застройщики будут осторожничать, и, возможно, по-настоящему масштабные стройки окажутся поставлены на паузу, но новые жилые комплексы на рынке обязательно появятся.

«Где-нибудь в Бразилии возможно переночевать в коробке из-под телевизора, или жить в доме, собранном из обломков досок, но в России это невозможно. Для нас жилье – это базовая потребность. Именно поэтому российские ипотечные заемщики едва ли не самые дисциплинированные и ответственные в мире. Наши люди будут отказывать себе во всем, но ипотеку выплатят. Поэтому никаких оснований предполагать, что рынок замрет и квартиры покупать не будут, – нет. Посмотрите, даже сейчас мы, с одной стороны, жалуемся на то, что договоры стали заключать реже, но с другой – счет-то заключенным сделкам продолжает идти на десятки тысяч», – отмечает Светлана Денисова.

По ее мнению, в определенном смысле покупатель от ситуации даже выиграет – застройщики и раньше активно работали над тем, чтобы максимально улучшить качество сдаваемого жилья. А при снижении спроса и в ситуации, когда демпинговать по ценам уже практически некуда, акцент будет сделан на привлечение потребителя за счет повышения комфортности и некой эксклюзивности подхода.

Тем более что, как отмечают эксперты, покупатель за последнее время изменился. В частности, на фоне нестабильной ситуации практически перестали быть востребованными квартиры, которые покупались для инвестиций – под сдачу в аренду или для того, чтобы сохранять средства, вложившись в недвижимость. В этом смысле типичный российский покупатель перестает отличаться от западного и жилье покупает в первую очередь для того, чтобы там жить самому. Это, кстати, видно и на росте ипотечных сделок, которые уже сейчас у ряда застройщиков доходят до 90%, а в перспективе могут вырасти и до 100%.

Сколько комнат выбирают россияне при покупке квартиры Подробнее

А раз люди покупают жилье для себя, то и требования к квартирам растут – в прошлое будут уходить комплексы с тысячами квартир-«студий», а востребованными станут комфортные жилые дома, рассчитанные на семьи с детьми.

«Востребованы будут комплексы, в которых можно планировать свою жизнь на годы и десятилетия вперед. С небольшим количеством квартир на площадке, прекрасным видом из окон, выполненные из качественных стройматериалов, с хорошей площадью квартир и развитой инфраструктурой района, с комфортными планировками, такими как квартал «Огни залива», который успешно реализуется», – перечисляет Светлана Денисова.

Кроме того, люди все чаще хотят купить квартиру с первичной отделкой, возможно, даже меблированную – чтобы переехать и жить. В случае с Петербургом сказывается еще его привлекательность для приезжих, которые хотели бы купить на первичном рынке уже готовую для проживания квартиру.

«Полагаю, что россияне, скажем так, «наигрались» в самостоятельный ремонт и поняли, что типовой ремонт, уже готовая меблировка – это не так и плохо. Тем более что выходит даже дешевле. Можно начать жить и что-то менять под себя в процессе. А уж если и ремонтировать квартиру, то не своими силами, а обращаясь к профессионалам, которые смогут и проект предоставить, и смету посчитать, и найти специалистов для выполнения работ», – отмечает дизайнер и руководитель дизайн-студии VASILEVA DESIGN Юлия Васильева.

Комментарий

Директор управления маркетинговых коммуникаций Компании Л1 Оксана Понаморенко:

«Сейчас рынок – это рынок покупателя. Предложений достаточно, в том числе в сданных проектах. Покупателю предлагают разнообразные программы, скидки, подарки в виде машино-мест, кладовок и т. д. В свою очередь, застройщики пока запускают новые проекты с осторожностью, поскольку есть неплохой запас готовых и строящихся квартир. Тем не менее и в эту сторону подвижки есть: в начале этого года на рынок вышло на 10% больше новых объектов, чем в тот же период год назад. Однако этого недостаточно, и спустя некоторое время может начать образовываться дефицит предложения.

При этом стоит учесть, что сейчас мир довольно нестабилен, объекты инвестирования сильно ограничены. Например, закрыты рынки недвижимости многих стран, нет возможности вкладываться в ценные бумаги иностранных компаний.

Поэтому вложение в недвижимость Санкт-Петербурга в целях сохранения средств и как один из способов инвестирования – это разумное решение. Тем более что сейчас, когда рынок недвижимости замер, можно получить хорошее предложение по цене. Соответственно, когда отложенный спрос будет реализовываться, а это обязательно произойдет, цены будут снова расти. И инвесторы, которые вложились сейчас, смогут не только сохранить деньги, но и заработать. Конечно, самое бюджетное жилье сейчас продается лучше. Тем не менее на каждый продукт находится свой покупатель, и для многих важным остаются готовность проекта, наличие инфраструктуры, близость метро. Предпочтение отдается красивым современным проектам с европланировками, с максимально насыщенной внутренней инфраструктурой, качественным благоустройством и обеспечением безопасности.

Скорее всего, отложенный спрос будет накапливаться. Вряд ли весной/летом мы увидим существенное изменение цены. Рост ограничивает снижение покупательской способности, а снижения невозможно добиться из-за высоких цен на материалы и работы. Поэтому, вероятнее всего, колебания цен будут в пределах инфляции.

Во многом рынок будет зависеть от внутри- и внешнеполитической ситуаций, а также от устойчивости девелоперов и способности их подстраиваться под происходящие изменения».

Запускаем новые проекты

О ситуации на рынке строительства жилья – директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон Наталия Коротаевская.

– Как вы оцениваете общую ситуацию на рынке в контексте «спрос/предложение»?

– В Группе Аквилон мы видим стабильный спрос на наши проекты. Цены в настоящее время зафиксировались – нет резких скачков ни в сторону повышения, ни в сторону снижения. Но есть тенденция увеличения ипотечных ставок, поэтому откладывать решение жилищного вопроса не стоит.

Так как мы видим хороший спрос, то не меняем планы развития Группы и активно выводим на рынок новые проекты: с начала года уже объявили два старта – «Аквилон ZALIVE-2» на намыве Васильевского острова и «Аквилон All in 3.0» в Шушарах, который реализуем в формате «все включено». На середину апреля запланирован старт еще одного проекта в Московском районе.

– Как и что может убедить платежеспособное население вложить средства в квартиры?

– 2022 год максимально наглядно показал, что недвижимость является одним из самых надежных активов. Уже не один кризис доказывал, что инвестиции в недвижимость являются самыми оправданными.

Во-первых, стоимость жилья постоянно растет, во-вторых, приобретенные площади можно использовать в разных целях: сдавать, со временем продать или передать в собственность наследникам.

– Какие точки роста можно найти на рынке жилищного строительства сегодня?

– На сегодняшний день на жилищном рынке можно выделить несколько точек роста. Первая – улучшение продукта. В это направление входит как проработка планировочных решений квартир и МОПов, так и программы комплексного благоустройства ЖК и близлежащих территорий. Проекты должны быть обеспечены объектами социальной инфраструктуры, дорожными развязками и пр.

Еще одним трендом является развитие умных технологий. Те компании, которые могут предложить новые и современные технологии, способны привлечь большее число клиентов. Группа Аквилон активно развивает свою собственную систему inHOME, которая включает в себя огромный перечень возможностей по эффективному потреблению ресурсов, созданию комфортного микроклимата, повышению безопасности как внутри квартиры, так и на территории комплекса.

Стоит отметить экологичность и энергоэффективность. Все больше потенциальных покупателей обращают внимание на эти показатели. Для нас это стало базовым набором в каждом жилом комплексе – все проекты Группы Аквилон возводятся по концепции Э4, которая базируется на четырех основных принципах: энергоэффективности, эргономичности помещений и планировок, экологичности используемых материалов, что в конечном итоге позволяет жителям экономить свои время и средства.

– Какие варианты для инвестирования средств в недвижимость сейчас существуют?

– На сегодняшний день можно выделить несколько вариантов перспективного вложения средств в недвижимость. Наиболее распространенный – покупка недвижимости для сдачи в аренду. В этом случае важно правильно выбрать объект, чтобы обеспечить высокую арендную доходность.

Другой вариант – инвестирование в развитие недвижимости, когда клиент вкладывает деньги в строительство новых ЖК, коммерческих площадей.

– Как изменились предпочтения покупателей?

– Потенциальные клиенты рассматривают не просто квадратные метры, ограниченные квартирой. Их интересует продукт в целом: качество мест общего пользования, программы внутридворового благоустройства, наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

Помимо хорошо оборудованных детских площадок важным фактором является и наличие комфортных зон для взрослых, где они могли бы заниматься спортом или отдыхать в уютной спокойной обстановке. Покупатели уделяют внимание и количеству зеленых насаждений на территории ЖК.Если говорить о квартирах, то здесь значимую роль играют планировки. В Группе Аквилон при работе над ними мы руководствуемся принципом «разумные метры», который предполагает максимальную функциональность пространства.

Переезжаем за город? Петербуржцы все чаще выбирают жизнь на природе Подробнее