Если вы собираетесь приобрести жилье, но у вас нет на руках всей суммы, какой способ приобретения квартиры удобней или выгоднее: ипотечный кредит от банка или рассрочка от строителей?
В I квартале 2025 года доля рассрочки в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составила 40%, тогда как в предыдущие годы на этот способ приходилось 10–20% сделок. О чем говорит эта тенденция: об открытии новых возможностей или о приближении нового кризиса? Можно ли сказать, что высокий уровень продажи в рассрочку говорит о качестве строительной компании?
Где меньше переплата, где ниже вероятность отказа? Верно ли что квартира в рассрочку на 10-15% дороже, чем при прямой продаже?
Об этом шла речь на встрече экспертного клуба в пресс-центре «АиФ-Петербург».
Все идет от потребностей
Директор агентства недвижимости Дмитрий Уваров, замечает, что часто люди, даже состоятельные, не могут одновременно вытащить из собственного бизнеса всю сумму денег, необходимую для покупки квартиры. И в то же время им неудобно платить ежемесячно.
«Люди боятся слова „ипотека“. Долг по покупке жилья стараются погасить где-то за пять лет. Вот конкретный кейс. У меня в работе сейчас клиент, готов купить квартиру за 100 млн рублей. На руках у него только 20 миллионов рублей, но человек не готов снижать свои потребности», — привел он пример.
Если бизнесмен настроен на покупку элитного жилья, а в то же время его доходы от собственного бизнеса нерегулярны, то рассрочка может быть удобна.
Почему застройщики и риелторы всегда говорят: не откладывайте покупку жилья? Стоимость стройматериалов все время растет, стоимость банковских кредитов для строительных компаний тоже высока. Вывод: ждать удешевления квадратного метра бесполезно, даже если спрос со стороны сограждан снижается.
Договор с застройщиком фиксирует цену недвижимости и защищает от дальнейшего повышения.
Фифти-фифти
Коммерческий директор одной из петербургских компаний-застройщиков Евгений Бескровный рассказал о примере реализации конкретного проекта в Курортном районе.
«Механизм рассрочки всегда был двигателем продаж. Клиент просит более низкий порог для входа в сделку. Есть разные варианты, самое правильное — индивидуальный подход к каждому покупателю. Я лично считаю, что вариант, когда за 1,5 года строительства человек вносит 50% от цены покупки оптимален», — заметил эксперт.
Остаток уже можно потом погасить, перейдя на ипотечный договор.
Сравним два варианта: покупатель готов выложить всю сумму сделки сразу или прибегнуть к рассрочке. Надо быть честными для гражданина первый вариант дешевле. Можно пойти на маркетинговую уловку, назвать цену при покупке через рассрочку полной, а при схеме «деньги сразу» заявить, что это скидка. Однако в сухом остатке будет разница.
Есть проекты, где она составляет 15-17%, а где-то застройщик «нежадный» и ограничивается 4-8%.
«Я согласен, сейчас многим удобны погашения оплаты с шагом в полгода или раз в год, а не ежемесячно. Это специфика предпринимательских доходов», — поддержал он коллегу.
Так же девелопер считает, что практика проверки покупателей в рассрочку для застройщика абсолютно нормальна. Не так давно Банк России высказал опасение, что если коммерческие банки тщательно исследуют платежеспособность получателей кредитов, то застройщики в погоне за высокими продажами проводят политику открытых дверей. А это опасно с социальной точки зрения. Есть риск массовой несостоятельности покупателей. Она может привести к выбросу на рынок большого объема жилья, которое такие горе покупатели не потянули, вспомним, как развивался ипотечный кризис в США в первом десятилетии текущего века.
«Объективно существует риск, что финансовое положение клиента может ухудшится в период действия договора. Если клиент заявит, что он против проверки своей платежеспособности, то это для нас будет предупреждающий флажок. Но это гипотетически, пока никто из наших покупателей не отказывался подтверждать свою состоятельность. Впрочем, действительно не все строительные компании проверяют покупателей», — удостоверил он.
Жертва прибыли
В первом квартале 2025 года, по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла округленно 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10–20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн рублей.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов так пояснил эти цифры.
«Рассрочка — это вынужденная мера. 90% продаж в прошлом году были по льготным схемам ипотеки. Затем, выдача льгот была ограничена. 40% рассрочки это то, что замещает уменьшившуюся поддержку государства. Но есть экономическая реальность. Рассрочка это отвлеченные из оборота средства застройщика, для строительной компании это потеря части прибыли», — прокомментировал руководитель объединения.
Но частично жертвуя прибылью, застройщик сохраняет объем продаж, это важнее.
Алексей Белоусов констатирует, что чем больше устойчив застройщик, тем больше вариантов предлагает он потенциальным покупателям: по первому взносу, по порядку погашения.
Рост доли рынка у крупных застройщиков, по мнению эксперта, это положительное явление. С рынка ушли ненадежные девелоперы. Схемы финансирования отчасти являются индикатором этого естественного процесса.
Если что-то пойдет не так
Эксперт по недвижимости Вадим Рукомойников пояснил о такой неприятной для всех ситуации как возможная неплатежеспособность покупателя.
Пока объект недвижимости строится, то еще нет предмета залога.
«Если покупатель условно назовем его „дольщик“ в рассрочку не исполняет обязательств, то он попадает под штрафные санкции. Вплоть до того, что объект ему не передается. Если покупатель полностью перестает исполнять обязательства, то у него риск не получить жилье», — разъяснил юрист.
Более того, покупатель может потерять уже вложенные деньги. Личное банкротство или защита владельца единственного жилья от выселения — плохие защитники.
Рассрочка дается на небольшой период 3-5 лет.
Действительно, замечает он, покупатели порой не думают, что до момента окончательной расплаты их личное финансовое положение может ухудшится.
Все верят в лучшее, что ставки понизятся. Берут, не просчитав все, не имея финансовой подушки, а жизнь может наказать за легкомыслие.
Уровень рассрочки — не показатель
Директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Ирина Толдова говорит: «В эконом-классе рассрочку используют те заемщики (назовем их так по экономическому смыслу), которые не могут воспользоваться ипотекой».
Не секрет, что к «трудным клиентам» (с точки зрения банков) относятся индивидуальные предприниматели, самозанятые. Эти категории граждан часто имеют нерегулярные и плохо подтверждаемые доходы.
Так же она отмечает, что есть застройщики «биржевые» (чьи ценные бумаги котируются на биржах), а есть остальные — «внебиржевые».
Биржевым надо в любом случае показывать продажи, иначе это отразится на котировках. Им лучше не разочаровывать инвесторов. Выход на биржу дает дополнительный источник финансирования, но он многое и забирает.
Внебиржевые более свободны, они могут притормозить, а где-то пойти на скидку.
«Рассрочка не всегда показатель устойчивости, я согласна», — подтвердила она.
Она привела интересные цифры в Петербурге и Ленобласти для потребителей выгоднее рассрочка, чем ипотека, а вот в Москве, Нижегородской области рассрочка наоборот удорожает квартиру сильней. В Нижегородской области аналогично.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области при наличном расчете можно получить большие скидки, а рассрочки выдаются под очень небольшой процент. Таким образом, ситуация зависит от баланса спроса и предложения в конкретном регионе.
«Увеличение доли гибридных схем (рассрочка для части платежей плюс ипотека) в расчете на снижение ключевой ставки, это сегодняшние реалии. Ипотека выгоднее для крупных продаж и стабильного рынка — она генерирует быстрый денежный поток для застройщиков и доступность для покупателей. Рассрочка эффективна для нишевых стратегий (например, в кризисах или для привлечения „трудных“ клиентов). Надо понимать, что снижая зависимость от банков строительные компании увеличивают операционные риски», — замечает она.
Рынок нашел баланс
Представитель банка Сергей Вяткин, анализируя состояние рынка приходит к выводу, что он находится в равновесии.
Рассрочка это то, во что перешла льготная ипотека. По его мнению, при снижении ключевой ставки до 15% годовых начнется какое-то изменение в выборе потребителей. Основной фактор предпочтений — стоимость денег на рынке.
«На наших проектах мы видим, что нужно россиянам, наша выборка релевантная. В целом по стране 54% сделок с недвижимостью по ипотеке, а 46% приходится на „прочее“ (в основном на рассрочку). В СЗФО (а по федеральному округу основные показатели обеспечивает СПб и ЛО) 37% рассрочка 63% ипотека. Наконец, по договорам долевого участия — 65% занимает ипотека. Как говорится, цифры бьются», — заявил он.
Если бы какой-то способ был не нужен людям, то от него бы отказались. А на практике ипотека и рассрочка почти равно востребованы.
Уход (точнее резкое снижение) льготного кредитования уже произошел, люди и рынок приспосабливаются. Тем, кто не попадают под семейную ипотеку (и другие льготные программы, например для представителей определенных профессий) приходится искать альтернативы. Семейная ипотека сегодня основной драйвер рынка, это самый доступный из оставшихся льготных вариантов. Ведь каждый хочет получить кредит под 6%.
Но что остается тем покупателям, кто не может получить поддержку от государства?
«Мы как банк понимаем потребности компаний и людей. Когда потребитель заходит в рассрочку, то платеж может быть большим. Мы как банк понимаем, что можно на любой стадии перейти в ипотеку», — таким образом, проиллюстрировав, что нет антагонизма между способами покупки.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
