Льготную ипотеку сильно урезали, а ставки по рыночной растут всё быстрее, подбираясь к 30%. Цены на квартиры никак не снижаются до уровня, когда на свои собственные «квадраты» можно накопить при обычной зарплате. Кажется, что в нынешних реалиях выход один — жильё арендовать. Или нет? Эту тему мы обсудили с экспертами на круглом столе, который на минувшей неделе прошёл в пресс-центре издательского дома «Аргументы и факты».
Дело в поколении?
Принято считать, что сегодня вопрос «арендовать или покупать» у молодого поколения не стоит — современная молодёжь всё чаще рассуждает о важности мобильности. Однако старший научный сотрудник Социологического института РАН-ФНИСЦ РАН Мария Мацкевич объясняет: всё не совсем так.
«Если проанализировать новости, которые касаются недвижимости, то мы заметим, что в текстах упоминают о новом поколении с новыми ценностями: молодёжь более рациональна, взвешивает выгоды и преимущества и, как правило, считает, что аренда выгоднее покупки жилья. Ведь новое поколение — это про гибкость, про новые впечатления, про новые места, а не привязанность к одной точке. Но публикации про новое поколение сделаны
Эксперт отмечает, что понимание гибкости у каждого возраста свои — у людей до 30 лет это возможность в любой момент собрать чемодан и уехать. А у людей чуть старше — это независимость от воли арендодателя, обладание ресурсом, уверенность в том, что место жительства твоё и ты можешь там создавать семью.
«Потребности у одного и того же человека меняются с возрастом, хотя мы и не отрицаем, что у каждого поколения есть свои особенности. Они могут заключаться в том, что этап „хочу своё жильё“ наступает чуть позже, чем у предыдущего поколения. Если мы говорим о большинстве, то люди всё же хотят вкладываться в недвижимость, и в массовом сознании это надёжный способ сохранить деньги. И эта установка есть, даже если эксперты говорят, что это не всегда эффективный метод. Всё дело в тревоге — мы знаем, что цены растут, есть инфляция. Я допускаю, что ценности у нового поколения могут поменяться, и в будущем люди вообще будут выступать только за аренду. Но пока внешние обстоятельства остаются важнее, чем ценности, и выбор будет за покупкой».
Взгляд науки на сегодняшнюю ситуацию созвучен тому, что на практике видит группа «БФА-Девелопмент». Начальник отдела продаж компании Светлана Денисова считает, что «мобильность» — это навязанная ценность. И навязана она, в первую очередь, IT-специалистам, которым ещё с вузовских времён рассказывали о том, что уже «не модно» покупать жильё.
«Культивировать эту ценность было выгодно работодателю, чтобы в любой момент можно было сотрудника сорвать с места, — говорит эксперт. — Поэтому я бы с большим сомнением относилась к этой „ценности“. Всё-таки в наших северных широтах жильё — это не роскошь, а базовая потребность, мы не можем ночевать под пальмами. В наших семьях транслируется мысль, что собственное жильё — это безопасность. Наши люди уверены, что недвижимость, помимо своей потребительской функции, играет роль сохранения капитала. Это возможность в случае потрясений или болезни получить живые деньги (после продажи имущества). Сфера недвижимости менее подвержена колебаниям, рынок жилья не подводил».
Несмотря на сегодняшнюю ситуацию на рынке, петербуржцы не перестали покупать жильё, продолжает Денисова. Кто-то выбирает рассрочку, но большая часть квартир в квартале «Огни Залива» была реализована именно по программе «семейной ипотеки». Также стали чуть чаще приобретать жильё за наличные деньги. Светлана Денисова говорит, что такое решение было обусловлено страхом покупателей, которые побоялись слухов о заморозке вкладов.
«Но тенденция такова, что общий объём продаж снижается, — продолжает спикер. — Помимо этого за год объём предложения на первичном рынке Петербурга сократился до минимальных 1,9 млн квадратных метров. На первичном рынке Петербурга мы не наблюдаем стагнации, спрос находится в балансе с предложением. Но объём реализации скромный — 6,5 тысячи сделок в месяц, из которых квартир около 5 тысяч. Рынок в таких объёмах функционировать может, но с низкой рентабельностью».
Объём предложения на рынке первичной недвижимости Петербурга за 2024 год сократился на 37%, но никаких объектов заморожено не было.
Дорожает аренда
Эксперты отмечают, что сегодня жители Северо-Запада, которые решают приобрести жильё с использованием ипотечных средств, стараются сделать это по программе «семейной ипотеки». Здесь намного ниже ставка, но под условия подходят не все, да и у программы есть лимит. Однако высокие ставки по обычной ипотеке народ не пугают — руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью, Департамента продуктов ПАО банк «Санкт-Петербург» Елена Миронова рассказала, что люди готовы и на кредиты, лишь бы добрать недостающую сумму на покупку жилья.
«В банке „Санкт-Петербург“ превалируют запросы клиентов по государственной программе „Семейная ипотека“. Но и рыночные кредитования также продолжают действовать, для тех, кто по каким-то параметрам не подходит под критерии семейной ипотеки. Многие клиенты используют государственные субсидии на покупку жилья и материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Недвижимость остается популярным инструментом сохранения денег — казалось бы, можно было бы сберечь имеющиеся деньги, положив их под проценты на банковский вклад, но инфляционные ожидания и удорожание жилья могут нивелировать этот доход, поэтому многие стремятся вложить имеющуюся небольшую сумму в жилье. Вероятно, поэтому с недавнего времени увеличился спрос на комнаты, особенно это видно в Санкт-Петербурге — если раньше люди старались выбирать студии или однокомнатные квартиры для покупки, то сейчас готовы вложиться на короткий срок и в коммунальную квартиру. Кроме того, многие изначально планируют приобретать вторичное жилье именно потому, что здесь реально снизить цену во время прямых переговоров продавец-покупатель.
Многих интересует вопрос снижения ипотечных ставок. На наш взгляд, перспектива есть, ведь на сегодняшних высоких ставках экономика долго не продержится — помимо кредитования населения и ипотеки существует и большой сектор кредитования бизнеса. Поэтому ждем в ближайшие 2-3 года снижение ставок».
Кстати, тенденцию на приобретение комнат наблюдает и эксперт по недвижимости Елена Зорина. Также риелтор отмечает, что за последнее время стало больше запросов на аренду жилья, а также покупку жилья за «живые» деньги.«Прежде чем понять, что выгоднее, аренда или ипотека, необходимо смотреть на ситуацию покупателя: если ему до покупки жилья не хватает около миллиона рублей или двух, и ежемесячный платёж для клиента подъёмный, то я рекомендую обратить внимание на ипотеку. В остальных случаях выгоднее может оказаться аренда жилья, хотя она тоже подорожала, но не так сильно, как вырос платёж по ипотеке».
Зорина отмечает, что ещё два года назад арендовать однокомнатную квартиру со старым ремонтом можно было за 20–22 тысячи рублей. Сейчас аренда этой же квартиры доходит до 30–32 тысяч рублей и выше.
«И тенденции к снижению цены на аренду я не наблюдаю», — продолжает спикер.
Эксперт по недвижимости Ирина Кроткевич говорит, что цены на аренду жилья выросли во всех районах Петербурга, и в некоторых случаях в два раза. А больше всего выросли цены на аренду студии и однокомнатных квартир. Её прогноз схож с мнением Елены Зориной — в ближайшее время снижения цены на аренду не будет.
«А даже если когда-то ситуация на рынке и стабилизируется, то максимальный откат по цене возможен лишь на 10–15%, — продолжает спикер. — Кажется, что в такой ситуации выгоднее брать ипотеку. Но сегодня слоган „зачем платить за чужое, плати за своё“ не работает — аренда студии доходит до 40 тысяч рублей, а платёж по ипотеке за неё при минимальном первоначальном взносе может достигать 100 тысяч в месяц. У части людей нет таких денег, и они вынуждены арендовать».
Жильё как инвестиция
Как уже было сказано, собственная квартира в сознании наших людей — это возможность сохранить свои финансы, а ещё инвестиция. Правда, не всякая недвижимость подходит для этого, говорит Ирина Кроткевич.
«До сих пор совершают ошибки неопытные инвесторы, которые наслушались чужих историй о том, как кто-то купил объект на стадии котлована и через год продал его в три раза дороже. Такого нет давно — в масс-сегменте на окраине города таких „инвесторов“ по 30% в каждом многоэтажном доме, и каждому приходится снижать цены, чтобы продать квартиру».
Ещё одна ошибка — это скупать неоправданно дешёвые квартиры. Обычно цены снижают, если объект проблемный.
«Надо внимательно изучать историю квартиры и только после вкладывать деньги, — продолжает спикер. — Кстати, сейчас некоторые инвесторы стали смотреть в сторону загородной недвижимости. И это достаточно неплохое вложение. Если они покупают „однушку“ у застройщика за 10 млн и сдают в аренду за 50 тысяч рублей, то за те же деньги покупая дом, они за аренду получают от 80 до 120 тысяч в зависимости от сезона».
В загородной недвижимости также работает семейная ипотека под 6%. И если с 1 января 2025 года для покупки новостройки по этой программе у семьи должен быть ребёнок младше 7 лет, то в случае с загородной недвижимостью условия лояльнее — в семье достаточно воспитывать детей в возрасте до 18 лет.
«Сегмент активно развивается — за прошлый год рынок кредитования на ИЖС вырос в 4 раза! — говорит Кроткевич. — Также здесь цена за квадратный метр ниже — если в новостройках и вторичном жилье цена достигает 200 тысяч рублей, то в загородном доме это 150 тысяч, плюс несколько соток земли. А учитывая то, что формируется и программа комплексного развития территории, в посёлках есть и медицинские, и учебные учреждения, магазины, подводят газ, то этот сегмент набирает популярность. Но нельзя сказать, что он станет популярнее квартир».
Сегмент, который идеально подходит для инвестиций, — это апартаменты. Правда, здесь не работают программы господдержки и семейной ипотеки, говорит руководитель отдела продаж апарт-отеля Well, компания Formula City Денис Розанов.
«В нашем случае львиная доля сделок — это рассрочка, а учитывая, что наши покупатели в основном держат деньги на вкладах. Половину стоимости объекта инвестор оплачивает сразу, а остаток через полгода. Это позволяет инвестору и зафиксировать стоимость объекта, и ещё несколько месяцев зарабатывать на депозите».
Ещё один способ инвестирования — это покупка квартир в плохом состоянии, в которых делается ремонт и жильё перепродается. Но это исключение, продолжает Розанов.
«Вторичный рынок жилья — это точно не инструмент для инвестиций, там можно сохранить деньги, но не заработать. Покупка „убитых“ квартир — это сложный и недоступный обывателю кейс. Что касается первичного рынка, то здесь нужно понять, как человек планирует зарабатывать. Есть две стратегии: первая — это смотреть на рост стоимости актива, но его крайне сложно предугадать. Вторая — это рассматривать доходность с ренты, но в таком случае вкладываться нужно именно в апартаменты, но не в жилую недвижимость. При этом инвестор может отдать объект в управление и ничем не заниматься, только получать доход. Если есть время, то реально самостоятельно заниматься поиском квартиросъёмщика и клинингом, тогда доход будет чуть больше. В среднем доходность апартаментов (вместе с будущей продажей) составляет 20% годовых, что сопоставимо с доходностью вкладов».
Может, квартиры подешевеют?
Денис Розанов отмечает: он скептически относится к прогнозам, касающимся банковских ставок.
«Год назад мы также сидели на круглом столе и слышали, что Центробанк прогнозировал к концу 2024 года ставку в районе 14%. Однако регулятор не угадал ни саму ставку, ни тренд на ее повышение. Учитывая увеличение расходов госбюджета на оборону (в 2025 году заложено на 20% больше), то очевидно, что остановить инфляцию будет сложно. Поэтому прогнозировать понижение ставки крайне оптимистично, я бы не стал этому верить. Мой прогноз — ситуация может измениться только если изменится геополитическая обстановка».
Вместе с тем эксперт рассказал, что именно ставка Центробанка является триггером для покупателей апартаментов — в 2024 году вместе с ростом ставки вырос спрос на покупку такого типа недвижимости.
Риелтор Елена Зорина говорит, что ожидать снижения цен на недвижимость в Петербурге не стоит.
«Стоимость вторички на рынке Санкт-Петербурга останется на том же уровне, возможно, снизится стоимость переоценённых квартир, но максимум на 10%, не более, — прогнозирует эксперт. — А вот новостройки, по моему прогнозу, дешеветь вообще не будут. Причина тому и высокая себестоимость строительства, и проектное финансирование, при котором деньги на строительство выдаёт банк (а при высокой ключевой ставке дорожает не только ипотека, но и кредитование по проектному финансированию строительства), и отсутствие новых проектов».
Светлана Денисова также отмечает, что ожидать снижения цен на квартиры в Санкт-Петербурге не стоит. Хотя бы потому, что растёт себестоимость строительства.
«На региональных рынках ситуация более благополучная, — отмечает Светлана Денисова. — Там работает IT-ипотека, Дальневосточная, и, в целом, цены на жильё ниже. Поэтому если в Петербурге материнский капитал не может покрыть даже первоначальный взнос, то в провинции ситуация иная».
Мнение
Есть кредиты и ещё хочу ипотеку
Руководитель КБ «Готовые Решения», мастер-эксперт по ипотеке, инвестициям и недвижимости Кристина Лоткова:
«То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, похоже на ситуацию 2017 года — тогда тоже поднималась ставка Центробанка. Однако я всегда говорю своим клиентам: не нужно оглядываться на ключевую ставку, нужно смотреть на свои возможности. Даже в кризис на рынке можно найти выгодное для себя предложение.
Смотрите на свои ресурсы или обращайтесь к аналитику, который изучит ваш портрет. Кому-то действительно выгоднее вложить имеющуюся сумму в покупку студии, чтобы со временем эту студию продать и расшириться. А кому-то гораздо эффективнее будет диверсифицировать портфель: часть положить на вклад, часть вложить в ипотеку, часть во флиппинг. Хочу сказать, что ипотеки не нужно бояться — это может быть полезным инструментом, особенно если отслеживать акции. Например, некоторое время назад застройщики предлагали ипотеку за 1 рубль. Помню, у меня был инвестор, который воспользовался предложением и оформил сразу 30 ипотек.
Кроме того, нужно помнить, что разница между первичным, вторичным рынком и апартаментами колоссальная. Везде есть свой подход, свои предложения и своя выгода. Например, апартаменты не просто продаются в ипотеку, в эту сумму можно включить ещё и отделку. Многие этого не знают и этим не пользуются, а зря — ведь зафиксировав стоимость работ заранее, можно спокойно ждать сдачи объекта.
Стратегическая цель инвестирования — наращивание активов. Чтобы достичь финансовой стабильности, сначала важно провести ревизию своих активов и пассивов.
В список активов отправляется всё, что приносит доходы. В список пассивов — расходы.
К дорогим пассивам относятся потребительские кредиты, кредитные карты с долгами и дорогим обслуживанием. Но не каждый кредит можно назвать пассивом. Есть исключения, когда доходы от активов, полученных в кредит, превышают обслуживание кредита. Например, если у вас недвижимость взята в ипотеку и её сдача приносит активный доход или дорожает со временем — это актив. Среднесуточная аренда приносит больше пользы.
Звучит на словах это всё очень легко. Но я много лет оказываю помощь людям в снижении кредитной нагрузки, работаю с ведущими банками страны, и поняла, что, к сожалению, многие не понимают, как правильно распределять денежные потоки, живя не по средствам, более чем 70–80% отдавая за кредиты. Всё чаще люди себя загоняют в долговую яму, влезают в кредиты и кредитные карты, неумело распределяя свою прибыль, не задумываясь о последствиях. Некоторые крутятся «по кругу» уже более пяти лет и больше. Я бы рекомендовала тем, кто сегодня планирует взять кредит или ипотеку, или тем более планирует перекредитоваться (а это самое опасное, что я наблюдаю, часто такие люди годами живут в карусели из долгов), сначала обратиться к консультанту, чтобы он оценил и ваши шансы на одобрение, и помог найти лучшие условия по процентной ставке".
Мнение
Остановиться на рассрочке?
В ситуации, когда проценты по ипотеке доходят до 30%, она стала не по карману для большинства россиян. Зачастую сейчас значительно выгодней купить недвижимость в рассрочку, а затем, когда ключевая ставка снизится – вернуться к привычным и более надежным инструментам, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
«Центробанк прогнозирует, что к 2026 году ключевая ставка начнет опускаться. Это значит, что ипотека станет доступнее, а клиенты, которые сейчас приобретают квартиры в рассрочку, смогут перейти на ипотечные программы. Для кого-то это будет хорошим вариантом и вот почему.
Рассрочки – не являются чем-то новым для застройщиков, но если раньше они использовались не так широко, то после отмены программы госипотеки под 8%, во втором полугодии 2024 года их популярность начала расти.
Сейчас рассрочки являются рабочей схемой для решения квартирного вопроса для покупателей, которые не подпадают под программы семейной, IT или военной ипотеки. Если кто-то планирует за счет них улучшить свои жилищные условия, то я бы не советовал откладывать.
Конечно, здесь есть свои «подводные камни», которые заключаются, прежде всего, в менее строгой по сравнению с ипотекой системе риск-менеджмента. Поэтому главным фактором является максимальная осторожность – каждому покупателю стоит очень внимательно оценить свои возможности перед тем, как пользоваться рассрочкой. А при снижении ставок на ипотеку, разумно сразу же перейти на нее.
На рынке даже возник новый термин – “пузырь рассрочек”. И чтобы избежать его дальнейшего раздувания, логично оказать максимальную поддержку ипотечному сектору, расширить меню ипотечных программ.
В частности, девелоперское сообщество приветствует инициативы по дофинансированию программы семейной ипотеки со стороны государства. Об этом говорят уже и представители властей. Это нужно, чтобы банки выдавали кредит на базовых условиях: на срок до 30 лет, под 6%, без первоначального взноса и комиссий, которые сейчас достигают 20% от суммы займа.
Кроме того, в прошлом году мы предложили проект ипотеки для молодых специалистов в возрасте до 30 лет. Люди покупают свое первое жилье, когда им 35-40 лет не потому, что не хотят это делать раньше, а потому что не могут. Поэтому нужна программа, которая позволит начинающим специалистам купить свою первую жилплощадь на льготных условиях под 3% годовых и сроком на 50 лет. Считаю, что именно сейчас эта инициатива была бы актуальна и поддержала бы не только застройщиков, но и в целом оказала влияние на улучшение демографической ситуации в стране".
Между прочим
Будет ли в ближайшее время пересматриваться ставка? Этот вопрос мы задали Центробанку, и вот какой ответ получили:
«Ипотечный жилищный портфель в Санкт-Петербурге на 1 декабря прошлого года составил 1,14 трлн рублей. Его рост в годовом сопоставлении замедлился до 5% на начало декабря после годового пика 23% на 1 февраля 2024 года.
Выход рынка жилья из состояния перегрева — это первый шаг к тому, чтобы доступность жилья снова стала расти. Ведь для этого рост доходов граждан должен опережать рост цен на жильё.
Ставка сейчас высокая, чтобы вернуть нашу экономику к сбалансированным темпам роста и снизить инфляцию к 4% в разумно короткие сроки.
Из-за того, что инфляция уже длительное время выше цели, для её снижения и возвращения доверия людей и бизнеса потребуется длительное время поддерживать высокие ставки в экономике. Снижение ключевой ставки начнётся тогда, когда мы увидим устойчивое замедление инфляции и инфляционных ожиданий. Уровень ключевой ставки не предопределен. Прогноз будет обновлён 14 февраля 2025 года».
