Мы пригласили в редакцию «АиФ-Петербург» Александра Лелина, генерального директора одной из ведущих петербургских строительных компаний - «Ленстройтрест». Более часа Александр Николаевич отвечал на вопросы наших читателей по «прямой линии», и сегодня мы публикуем самые интересные и актуальные отрывки этой беседы.
В кризис мы не простаивали
- Скажите, кризис сильно повлиял на темпы строительства? Пришлось ли отказаться от каких-то проектов?
- Было бы лукавством говорить о том, что в кризис у нас не было проблем. Они были, особенно тяжёлым был период с сентября 2008-го по апрель 2009 года. «Поехали» все графики работ, напрямую привязанные к графикам финансирования. Но ни один объект, находившийся на тот момент «в продаже», не был заморожен.
В итоге в этом году мы cдали пять объектов, как и было запланировано.
- Я хочу купить квартиру в «Лахтинском разливе». На этом объекте вы работаете по 214-му закону?
- Мы по всем своим объектам переходим на работу по 214-му закону. Именно по дому на Лахте сейчас проходит последнее согласование экспертизы, и в декабре-январе мы уже будем заключать договоры по 214-ФЗ.
- И что же мне делать? Сейчас покупать или декабря ждать?
- Это вам решать. Объект сейчас активно продаётся, поэтому, если вам понравилась какая-то конкретная квартира, я бы предложил сейчас забронировать её и заключить договор с минимальным первым платежом.
- А на каком этапе находится строительство этого дома?
- Сейчас там идут земляные работы, а в декабре начнётся монтаж.
- Что делать, если при осмотре квартиры и лестничной площадки у меня появились замечания?
- Если замечания касаются квартиры, советую максимально подробно описать все претензии при осмотре до подписания акта приёмки. После того как вы поставили в акте свою подпись и забрали ключи, застройщик имеет полное право не принимать от вас никаких претензий.
Что касается мест общего пользования, здесь ситуация сложнее. Хорошо, если на момент сдачи дома его управление сразу переходит к Управляющей компании. Тогда именно она берёт на себя заботы следить за домом и предъявлять претензии по качеству работ застройщику. Застройщик несёт гарантийные обязательства за свой дом в течение 5 лет. Это - общепринятый и вполне цивилизованный вид взаимоотношений с УК, который мы практикуем. Если же на момент сдачи УК не выбрана, а ТСЖ ещё не существует, тогда в управлении домом на несколько месяцев образуется вакуум. Это - самая неприятная ситуация, т. к. за любые повреждения, нанесённые дому в этот период, ответственных будет не найти. Очень часто дольщики по инерции начинают протестовать против УК, не думая о том, что её наличие - это залог того, что в первые месяцы жизни дома за него кто-то будет отвечать. Впоследствии организованное жильцами ТСЖ сможет поменять УК в случае недовольства ее работой.
Если новоселье откладывается
- Очень часто сейчас сдачу дома задерживают. Нельзя ли этот риск включить в договор?
- Не нужно ничего вписывать в договор, потому что это регламентируется 214-ФЗ, по которому за задержку сроков застройщик несёт очень жестокую финансовую ответственность. До этого квартиры реализовывались в основном по предварительным договорам долевого участия, и там ответственность застройщика была размыта. Сейчас все гарантии прописаны в законе.
- Сроки сдачи моего дома затягиваются из-за отсутствия необходимых подключений к сетям. От кого зависит своевременное подключение?
- Если смотреть на вопрос с позиции дольщика - виноват застройщик, потому что он - единственная сторона, связанная непосредственно с покупателем. Объективно же, как правило, за задержки подключений ответственны монополисты, которые в последнее время очень «любят» в одностороннем порядке нарушать условия договоров. Дольщики должны понимать, что строительная компания имеет перед монополистом лишь два обязательства: своевременно произвести платежи по договору и обеспечить наличие технических условий для подключения.
К сожалению, на сегодняшний момент никаких способов призвать к ответу монополиста, кроме обращения в суд и привлечения административного ресурса, не существует.
- У меня такой вопрос: мы купили квартиру на Авиаконструкторов ещё в прошлом году. Не у вашей компании. И вот уже второй год нам не регистрируют её в ГБР. А без прописки пенсию не получить, в детский сад не устроиться…
- Мне сложно ответить за другую компанию. Но должен сказать, что сейчас, действительно, сроки оформления в собственность затягиваются. Ещё 2-3 года назад, сдавая пакет документов в ФРС, мы знали, когда получим результат. Сейчас же даже предположить не можем, насколько затянутся сроки оформления, невзирая на регламент. Проблемы начались с переездом ФРС, а также после значительного сокращения численности сотрудников службы. То, что раньше делалось в течение месяца, сейчас может оформляться более полугода, и застройщик на это не имеет влияния. Он точно так же, как и дольщики, заинтересован в скорейшем решении вопроса, ведь до момента передачи собственности жильцам дом находится на балансе компании.
Что будет с ценами на жильё?
- Порекомендуйте, когда лучше покупать недвижимость?
- Здесь никаких рекомендаций нет. Если нужна квартира, нужно выбирать надёжного застройщика, выбирать дом и покупать. Ждать я никому не рекомендую. Потому что изменение цен непредсказуемо. Особенно в нашей стране.
- Говорят, что после Нового года цены повысятся.
- Не люблю делать прогнозы. Могу лишь предположить, что ценник в течение года вырастет на 10-15%, т. е. на уровне инфляции. Если есть желание сэкономить, нужно мониторить предложения на рынке. Обычно к Новому году застройщики предлагают много акционных квартир, проводят скидочные кампании. Мы - не исключение.
- Можно ли купить в рассрочку квартиру в уже построенном доме?
- Это сложно. Обычно к моменту сдачи 90-95% квартир уже реализованы. После сдачи дома продажа квартир происходит по законам вторичного рынка, где возможна только ипотека.
- А рассрочка у вас только до конца строительства или и после сдачи дома тоже?
- По некоторым объектам, в основном по тем, которые только начинают строиться, мы сейчас предоставляем рассрочку на год-полтора после сдачи дома.
Как не стать обманутым дольщиком?
- Посоветуйте, как купить квартиру и не оказаться в числе обманутых дольщиков.
- Сначала проверьте историю выбранной вами строительной компании. Если компания существует 2-3 года, я бы не рекомендовал у неё покупать. Узнайте, сколько объектов построено, не было ли проблем с их сдачей, не была ли компания участником каких-то громких скандалов, связанных с обманом дольщиков или нарушением законодательства. Поговорите с жильцами домов этой компании, с ТСЖ.
Хочу отметить, что у любого, даже самого хорошего и надёжного застройщика, найдутся покупатели, которые чем-то недовольны. Более того, именно эти «недовольные», как правило, активнее всего высказываются на различных форумах и в социальных сетях. Знать их мнение, наверное, тоже полезно, но и включать «фильтры» при этом необходимо. Смотрите не на эмоции, а на факты. Мелкие недоделки легко исправить, а вот двойная продажа вашей квартиры или, не дай Бог, банкротство компании в середине строительства, это уже серьёзно.
Информация
ЗАО «Ленстройтрест» более 10 лет работает на строительном рынке Северо-Запада. Выполняет функцию инвестора, заказчика, застройщика и генподрядчика. Является управляющей компанией комбината по производству ЖБИ для панельного и каркасного домостроения «Гатчинский ССК». В активе альянса - более 50 построенных объектов. Представлена на рынке торговыми марками «Оптима» и «Оптима-каркас».
Сейчас компания «Ленстройтрест» строит два областных объекта - один в Гатчине, другой в Выборге. И три объекта в городе.
Старайтесь покупать квартиру по 214-ФЗ. Тогда вы будете спокойны хотя бы за то, что ваши деньги идут на строительство именно этого объекта.
Петербуржцы будут жить «по-скандинавски» 
Высотные трущобы. Новое жильё зачастую сдаётся с множеством нарушений