Менее полугода осталось до 1 июля, когда застройщики с ДДУ перейдут на проектное финансирование. Как отразится этот переход и на строительном бизнесе в целом, и на рядовом покупателе? С этими вопросами пытались разобраться участники круглого стола в пресс-центре «АиФ-Петербург».
Вопросы без ответа
По мнению экспертов, отказ от ДДУ и переход застройщиков на проектное финансирование максимально снизит риски покупателя при приобретении недвижимости. С другой стороны, за безопасность надо платить. Сколько? Вопрос открытый. Но даже самые оптимистичные прогнозы предрекают удорожание недвижимости не менее чем на 15%. Более пессимистично настроенные игроки рынка говорят о 25-30%. Но значит ли это, что с покупкой квартиры в новостройке по ДДУ стоит поторопиться? На самом деле, не факт. Ведь вполне возможно, что на проектное финансирование перейдут даже объекты с уже полученным разрешением на строительство.
Забегая вперед отметим, что застройщиков не пугает переход на новые правила – они готовы к изменениям. К тому же, существует положительный западный опыт, где вся недвижимость реализуется в уже построенных домах. Поэтому можно предположить, что наши власти решили модернизировать рынок по европейскому типу.
Но как справедливо заметил Николай Иордан , управляющий проектами NAI Becar, на западе при этом ставки по кредитам для девелоперов составляют всего 4%, поэтому работа с банками для них выглядит даже привлекательнее, чем привлечение средств конечных покупателей. У нас же пока стоимость кредита не понятна и вряд ли будет равна европейской ставке.
Вопрос, который действительно беспокоит застройщиков – готовы ли банки давать кредиты на строительство. Не секрет, что проектное финансирование требует от банков готовности оперировать большими денежными потоками. И по сути теперь от решения банка зависит, быть дому или не быть.
По мнению Артема Кириллова, заместителя генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС», «основная проблема заключается в том, что без проектного финансирования теперь просто невозможно осуществлять строительство. Единственным источником финансирования становится кредит, привлеченный в уполномоченном банке. Получается, что, не имея на руках положительного решения банковского кредитного комитета, входить в проект нельзя. И компаниям, которые не смогут получить проектное финансирование, придется уйти с рынка».
К тому же не секрет, что в строительстве риски одни из самых высоких. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Для снижения рисков банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. Для этого надо быть специалистом высокого класса именно в строительной сфере. Понятно, что среди банковских служащих найти такого сложно. Как быть в данной ситуации, на сегодняшний день не ясно.
О наболевшем
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», уверена, что «переход к проектному финансированию серьезно увеличивает финансовую нагрузку застройщика, что неизбежно приведет к существенному повышению цен на жилье». Если по ДДУ застройщик мог продавать квартиры в строящемся ЖК на стадии котлована и таким образом если уж не извлекать прибыль, то хотя бы частично покрывать свои издержки, то согласно новому законодательству снять деньги с эскроу-счета строительная компания сможет только после ввода ЖК и регистрации квартиры в собственность. Соответственно не менее трех лет (столько в среднем длится строительство многоэтажного дома), строительная компания будет только вкладывать свои средства, не получая прибыль.
Фактом, ведущим к удорожанию, является то, что при новой схеме застройщики будут вынуждены оплачивать банковский процент за пользование заёмными средствами. Это существенная дополнительная финансовая нагрузка.
Николай Лавров, вице-президент ГК «Арин», считает, что основной минус отмены долевого строительства – это уход с рынка недорого жилья на стадии котлована. «Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. По нашим данным, около 60% покупателей квартир в новостройках приобретали их на стадии начала продаж. С уходом этого инструмента продажи упадут, что ударит по строительным компаниям. Разумеется, вырастет спрос на готовое жилье – на него уже поднялась цена. И это в январе, который традиционно считается мертвым с точки зрения продаж месяцем».
Хорошие новости
Безусловно, в новой системе есть и плюсы. Данила Селивёрстов, начальник PR-отдела Группы компаний «Лидер Групп», считает, что данная ситуация так или иначе будет способствовать появлению более цивилизованного рынка. «Увеличение финансовой нагрузки на застройщика серьезно, поэтому часть строительных компаний уйдет с рынка. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. Оставшиеся будут бороться за покупателя, но не только ценой, как зачастую сейчас и происходит, а еще и качеством строительства. На первый план выйдут несколько иные показатели – новые технологии, европейские стандарты станут действительно необходимым условием, а не громкими словами».
По словам Морозовой Юлии, руководителя направления по работе со счетами эскроу банка Санкт-Петербург, правительство рассматривает способы финансовой поддержки застройщика, в том числе и при помощи субсидирования ипотеки, как это уже было.
Подводя итог, можно сказать, что застройщики всерьез опасаются, что предстоящий переход отрасли на проектное финансирование приведет к тому, что ландшафт рынка может измениться до неузнаваемости. Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.
Гораздо больше ясности появится к началу марта, когда Правительство даст ответ на многие вопросы, касающиеся новой системы строительства. Общее мнение участников Круглого стола выразила Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и PR ГК «Полис Групп»: покупатели объектов недвижимости выигрывают, так как их вложения будут обеспечены, и они гарантированно получат ожидаемые объекты недвижимости. Правда, при этом они лишаются возможности улучшить жилищные условия по более доступным ценам. Но это уже совсем другая история…
Конец льготной ипотеки? Государство может отказать гражданам в поддержке 
Время покупать! Выгодно ли сейчас приобретать жильё 
Жилищное строительство: ожидаемое оживление 
Рынок недвижимости-2019: прогнозы и перспективы