Тренд на загородную жизнь, начавшийся в пандемийное время, продолжается. Согласно последним опросам, больше 40% россиян мечтают поменять жильё в мегаполисе на дом за городом. Или хотя бы проводить вдали от шумного города весну и лето. Но путь к дому мечты непростой – за последний год подорожали и строительные материалы, и работа специалистов.
В рамках экспертного клуба в пресс-центре spb.aif.ru мы пытались разобраться, что проще и дешевле – построить дом самому или купить готовый?
Насколько подорожают материалы?
Санкт-Петербург по итогам I квартала 2025 года находится в топ-3 российских регионов, где наиболее востребовано ИЖС (если оценивать объём кредитования). Нас обгоняют только Москва и Краснодарский край, отметила начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу Екатерина Подольская.
«В первом квартале этого года темпы выдачи кредитов на ИЖС снизились по сравнению с таким же периодом прошлого года, но мы прогнозируем, что во втором квартале запросов станет больше. Конечно, дом выбирают преимущественно семьи с детьми, но чаще всего для них это не постоянное жильё, а дача, ведь во многих коттеджных посёлках есть проблема с транспортной доступностью и инфраструктурой. Семей интересуют объекты площадью не менее 90 квадратных метров, и выбор останавливают на каркасных домах, поскольку эти объекты, по сравнению с капитальным строительством, стоят дешевле. Семьи чаще приобретают участки и дома с помощью земельных сертификатов и материнского капитала, сумма по ним ограничена. Поэтому здесь мы видим потенциал для роста ипотечных запросов».
По данным банка, почти 75% покупателей по России отдают предпочтение готовым домам. А на территории Северо-Запада цифра ещё выше – 83%.
«Не думаю, что такой выбор покупателей связан исключительно с ценами на стройматериалы, потому что рост стоимости наблюдается не только в нашем регионе, но и в целом по стране, – говорит руководитель отдела поддержки коммерческой деятельности СТД «Петрович» Василий Фёдоров. – Более того, в 2025 и 2026 годах тенденция к росту цен на основные позиции для загородного строительства сохранится. Согласно нашим прогнозам, цемент в этом году подорожает на 7%, а в 2026 году может вырасти ещё на 10%. Древесина – до 15%, а металл подорожает на 7% в 2025 году и на 7-10% в 2026 году. Рост цен ожидаем на утеплитель (+7%) и каркас. Так что если вы хотите построить дом, то самое время начинать это делать».
Эксперт отмечает, что если покупатель хочет приобрести стройматериалы сейчас, а строительство отложить на потом, надо тщательно взвесить это решение.
«Важно помнить, что у стройматериалов есть срок годности, они требуют определённых условий хранения. К сожалению, не все прислушиваются к требованиям производителей, это может привести к печальным последствиям. Если хотите сэкономить, имеет смысл делать это на отделке, поскольку её можно легко обновить. Что точно нужно изначально делать качественным, так это электропроводку, фундамент и стены».
Объект с «нехорошей историей»
Найти деньги на покупку участка или дома – это полдела. Не менее важный вопрос — юридическая чистота объекта.
«Споров вокруг земельных участков мы разбираем немало, и они по своему характеру мало отличаются от споров с любыми другими объектами недвижимости, – говорит адвокат Александра Лактионова. – В момент покупки людей почти не заботят возможные метаморфозы с объектом в будущем, а зря – сделку могут признать недействительной по ряду причин. Большой массив дел связан с исками об оспаривании брачного договора: например, участок перешёл супругу, он его продал. И даже если жена узнала об этом несколько лет спустя, она вполне может пойти в суд и потребовать признать переход права собственности недействительным. И как быть покупателю, который уже и дома построил на участке, и сад разбил? Конечно, с грамотным юристом можно доказать, что приобретение было добросовестным, но это всё время и нервы».
Ещё одна проблема, по которым возникают споры, это покупка маленького участка, который был частью большого (дробление). Также много вопросов возникнет, если участок был неверно переведён из категории сельхозугодий.
Внимательными нужно быть и при покупке домов с историей. Таких объектов, например, много на берегу Финского залива. Локация потрясающая, земля стоит дорого… Однако у собственника есть обязательства восстановить исторический дом. А это влетает в копеечку.
«Мы знаем прецеденты, когда покупатель приобретал дом за небольшие деньги, не обращая внимание, что этот объект находится под охраной государства, и ждал, что дом вот-вот рухнет, а он возведёт там новый. Целью-то был участок земли. Но нет – выявив небрежное отношение, КГИОП неоднократно выходил с исками к владельцам и накладывал обязательства по восстановлению дома. До момента, пока дом не будет восстановлен, собственнику будут начисляться ежедневные штрафы. А особенностью исторических объектов является то, что даже если от дома остался один кирпичик от дымохода, то всё равно его облик должен быть восстановлен в том виде, в каком он был сто лет назад. Так человек становится заложником объекта, хотя ранее считал, что заключил очень выгодную сделку».
Как защитить себя?
Управляющий партнёр центра строительства «ТочкаДом» Ирина Кроткевич отмечает, что на практике часто сталкивается с расхождением в записях Росреестра и генплана.
«Для нас это «красный флаг», потому что с такими документами мы не сможем пойти получить ипотеку, если у человека нет собственных средств на покупку, – говорит эксперт. – Есть законная процедура постановки дома на кадастровый учет. Подача уведомления о начале строительства, подача уведомления о завершении строительства, технический план, регистрация... Уведомление о начале строительства подается в администрацию муниципалитета, но есть такие земли, на которые администрации никогда и ни при каких условиях не может выдать уведомление. И люди нашли способ обходить это – регистрируют дома по дачной амнистии. Но такие участки, на которые возможно зарегистрировать дом по дачной амнистии, для банка не подходят.
Продавцы участков, пользуясь незнанием граждан, говорят: «не волнуйтесь, вы зарегистрируете дом по данной амнистии в будущем». Люди верят, покупают, но итог один – никакого займа на строительство не получают».
Однако покупателей часто не остановить – они гонятся за низкой ценой, чтобы уложиться в лимиты по семейной или сельской ипотеке.
«Но людям важно понимать, что низкая цена на участок может быть обоснована непрозрачностью документов, некачественными строительными материалами, которые использовались при строительстве дома. Не секрет, что в погоне за дешевизной подрядчики используют самые некачественные материалы, и дом вряд ли будет долговечным и сохранит тепло в наши холодные зимы».
По мнению Ирины Кроткевич, тем, кто хочет жить за городом, гораздо безопаснее построить дом самому. У покупателя будет возможность не только возвести его под себя, но и использовать материалы, которые сделают дом долговечным, а проживание в нём безопасным. Другой вопрос – как процесс проконтролировать?
«В нашей компании есть служба заказчика, которая контролирует все этапы возведения дома, – объясняет спикер. – Сначала мы подбираем лучший участок по соотношению «цена-качество», смотрим, можно ли на этой земле возводить капитальное строение. Служба заказчика решает полный цикл вопросов, помогает выходить на сделки с банком, если требуются заёмные средства. Контролирует работу строителей и даже постановку на кадастровый учёт». Это позволяет покупателю быть уверенным в том, что сделка чистая и не будет рисков.
Кроме того, Ирина Кроткевич напоминает, что покупателям не стоит бояться эскроу-счетов. Как известно, с 1 марта в силу вступил закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» – так законотворцы решили завести вопрос строительства домов в более цивилизованное русло. Закон распространяет на ИЖС механизм проектного финансирования: на специальном банковском счёте размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ. Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика. Теперь ипотека работает только по эскроу-счетам. Но воспользоваться счётом стоит и обычным покупателям.
«Это безопасно, удобно, – говорит Ирина Кроткевич. – Да, банки берут комиссию за эскроу-счета, что ложится на плечи клиентов и приводит к удорожанию процесса возведения дома. Но! У клиента есть контроль за строительством. Причём, я напоминаю покупателям, что даже если вы берёте землю за наличные, а оформляете заём только на строительство дома, всё равно делайте это через эскроу-счета. Это позволит ещё раз проверить земельный участок перед тем, как там появится ваш дом».
Реклама. ИП Кроткевич Ирина Викторовна. ИНН: 780518821736
Что можно считать инвестицией?
Руководитель консалтингового бюро «Готовые решения» Кристина Лоткова на опыте своих клиентов знает, с какими проблемами могут столкнуться покупатели земли и готовых домов. Часто сложности возникают в тех случаях, когда люди гонятся за дешевизной и приобретают некачественный или откровенно проблемный объект. Либо совсем не включаются в процесс строительства, позволяя подрядчикам задерживать возведение дома на любые сроки в ущерб собственному кошельку.
«Загородный дом можно построить для разных целей: для собственного проживания и отдыха, для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду, для дальнейшей перепродажи… Какой бы ни была ваша цель, главный совет от меня, как от риск-аналитика, таков: проверяйте всех, с кем сотрудничаете, от контрагентов и подрядчиков до бывших владельцев земли. Делайте это, даже если банк предоставляет гарантию сделки – у банковских работников тоже могут быть ошибки! Не пожалейте деньги нанять специалиста с именем, который от и до изучит все тонкости и даст вам гарантию безопасности. Продать проблемный объект очень сложно. Лучше на этапе покупки и заключения договора узнать про все риски».
«Поддерживаю Кристину, случаи обмана не редкость, – дополнила Ирина Кроткевич. – К нам в агентство обратился инвестор, который вложил деньги в строительство инвестиционных домов. Эти объекты как раз подходят под очень популярную семейную ипотеку. Он заключил договор с подрядчиком, у которого и аккредитация, и все документы были в норме. Но поскольку инвестор не разбирался в тонкостях и процессах строительства, он просто выдал 30 млн рублей, не включаясь в процесс. А в итоге получил низкокачественные дома с нарушением границ земельных участков. Конечно, такой объект мы продавать не стали. И мы не знаем, кто возьмётся за данные дома, это большие репутационные риски».
Если вы решились купить дом или участок, нужно понимать, что не любая недвижимость будет считаться инвестицией, продолжает Кристина Лоткова.
«Дом для себя должен быть просто качественный, он должен вам нравиться. Тем более сейчас государство идёт навстречу семьям с детьми, они получают субсидию или беспроцентный кредит на строительство дома при рождении второго или третьего ребёнка. Это делает строительство дома доступным для большего количества семей. Но если мы рассматриваем загородный дом как инвестицию, то это другой вопрос. Во-первых, обратите внимание на локацию и поговорите с аналитиком – а будет ли этот участок расти в цене в ближайшее время? Иногда земля и дом – это только траты, никакого дохода в будущем. Во-вторых, объект недвижимости должен реинвестироваться каждые 7 лет, чтобы не терять свою ликвидность».
Реклама. ИП Лоткова Кристина Игоревна. ИНН: 781697428792
Мнение власти
Депутат Госдумы Сергей Яхнюк:
«Вопрос с покупкой сельскохозяйственных земель болезненный. На днях я проводил приём в Ломоносовском районе Ленинградской области, где тоже поднимали этот вопрос, – множество жителей Петербурга активно скупают в районе участки и дома, но не понимают, что им можно и что нельзя делать на этой земле. А прежде чем купить, нужно изучить объект – и наличие электричества проверить, и транспортную доступность, и, главное, категорию земли узнать!
Есть земли для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства – там дома строят, проблем нет. Но народ покупает землю в СНТ, которая обычно относится к категории земель сельхозназначения и предназначена исключительно для ведения на ней подсобного хозяйства. Капитального строительства на участках вообще не предполагается. Люди строят коттеджи, потом хотят в этом доме прописаться… Но это невозможно, даже если вам продавец или председатель СНТ «разрешил».
Технически сделать перевод земель сельхозназначения в категорию ИЖС можно. Но это не так просто. Люди десятилетиями обивают пороги администраций, платят юристам деньги, лишь бы землю, на которой стоит их дом, отдали муниципалитету, чтобы земля стала частью поселения. А это сложно и станет ещё сложнее: 27 марта 2025 года президент подписал закон, в котором предусматривается сокращение перечня оснований перевода земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию. Государство прямо ставит заслон, чтобы мы не теряли наши сельскохозяйственные земли. Тем более их не так много осталось – в Ленобласти было 715 тысяч га, а сейчас стало ещё меньше, вокруг КАД земля застраивается.
Поэтому, прежде чем строиться, изучите все тонкости, посмотрите кадастровую карту, сходите в муниципалитет, посоветуйтесь с независимыми экспертами. Чтобы не случилось так, что ваш дом попросят перестроить или снести из-за проблем с документами».
