Герман Петров: «Важнейшая задача – предотвратить обвал ипотечного рынка»

Из-за эпидемии коронавируса во многих, в том числе системообразующих банках резко снижается число новых ипотечных кредитов. На это обратил внимание участников правительственного совещания по экономическим вопросам, прошедшего 14 апреля, президент РФ Владимир Путин.

«Это не может не отразиться на строительной отрасли и на смежных секторах», - подчеркнул глава государства. И уже через два дня, 16 апреля президент объявил о конкретных мерах поддержки государством строительной отрасли.

Но ситуация развивается таким образом, что правительству потребуется еще неоднократно менять подходы к решению этой проблемы, вырабатывать и внедрять новые системные меры поддержки, а также вводить новые стимулы для как строительной отрасли, так и граждан, приобретающих жилье путем ипотечного кредитования. Об этом рассказал советник генерального директора ГК – Фонда содействия реформированию ЖКХ Герман Петров.

Удар по строительной сфере

Обеспокоенность президента ситуацией в строительной сфере имеет серьезные основания. Ведь строительство, являясь драйвером для развития множества смежных отраслей, даже в самые трудные для страны периоды буквально вытягивает за собой целые сектора экономики. И серьезное замедление, а уж тем более, остановка строительства может вызвать негативную цепную реакцию в других сферах. Кроме того, это станет большой трагедией для граждан – и тех, кто уже инвестировал средства в строящиеся квадратные метры, и тех, кто только готовится приобрести жилье на этапе его строительства.

И здесь очень важно понимать еще одну специфическую особенность – это инерционность строительной отрасли: она останавливается не сразу, постепенно, но, при наступлении благоприятных условий, и восстанавливается она гораздо медленнее, гораздо труднее, чем это происходит в других отраслях.

Простой на миллионы. Торговые центры Петербурга готовятся к худшему Подробнее

Поддержка застройщиков и заемщиков

В сложившейся ситуации, когда строительный комплекс столкнулся с объективными проблемами, которые связаны с падением спроса на жилье, трудно преувеличить значимость поддержки строительной отрасли со стороны правительства. Предлагаемые меры озвучены президентом  - поддержать спрос на новостройки субсидированием ставок по ипотеке. При этом ставка по жилищным кредитам составит 6,5% на покупку жилья комфорт-класса стоимостью до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. — в Москве и Санкт-Петербурге. Эта льготная ставка будет действовать весь срок выплат по кредиту.

На поддержку строительной отрасли планируется выделить 12 млрд руб. Здесь также вводится субсидирование процентов по кредитам для застройщиков, но как отметил глава государства, эта мера будет действовать в отношении тех, кто сохранил сотрудников. При этом строительные компании, которые получат поддержку с кредитами, должны взять на себя юридические обязательства по завершению строительства домов в этом и следующем году, чтобы избежать долгостроев.

Эти меры также возвращают к жизни и смежные организации, оказавшиеся на грани банкротства – они сохранят рабочие места, смогут продолжить работу по выполнению договорных обязательств, заключать новые контракты.

И, конечно же, таким образом предотвращен обвал ипотечного рынка. Но такая вероятность еще, увы, сохраняется. Да, правительство быстро исправило собственную ошибку, приблизив к реальным значениям «порог» для определения ипотечных каникул для заемщиков, оказавшихся неплатежеспособными из-за пандемии, и введя льготную ставку по ипотечным кредитам. Однако масштабы последствий нынешнего кризиса еще не вполне очевидны. Хотя с большой вероятностью можно предположить, что окончание режима самоизоляции не станет началом нового всплеска интереса граждан к ипотеке. Кто-то предпочтет воздержаться от покупки собственного жилья или инвестиций из-за понесенных финансовых издержек в период карантина. Другие – вообще из-за потери работы. При этом на весь ипотечный рынок будут давить пережитое людьми потрясение в период пандемии. Потребуется время, чтобы осмотреться, собраться с силами. Оценки этого отрицательного эффекта у экспертов разные, но, думаю, наиболее реалистичный прогноз – снижение спроса на ипотеку почти в два раза. Даже при льготных ставках.

Как получить кредитные каникулы? Инструкция тем, кто не может платить банку Подробнее

А что с доходами?

В последние годы, еще до начала текущего кризиса и пандемии, рост доходов большинства граждан можно считать только условным. Посчитаем. Львиная доля доходов россиян приходится на заработную плату – примерно 70%. По данным Международной организации труда (МОТ), по уровню зарплаты Россия занимала в 2017 году почетную 69 строчку рядом с такими странами как Литва, Латвия и Бразилия. В 2019 году она составила около 47 тысяч рублей и выросла на 7%. Много это или мало? Если пересчитать ее во всемирный эквивалент (доллар США), то это будет примерно 700 американских рублей.

За последние 5 лет средняя зарплата в стране выросла почти в 1,5 раза, а с учетом инфляции – всего на 2%. И, не смотря на мизерный, но все-таки рост реальных зарплат, по признанию Минэкономразвития «продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов стало самым затяжным в новейшей российской истории». В 2018 году этот показатель продемонстрировал сокращение пятый год подряд – к уровню 2013 года на 11%. В прошлом году реальные денежные доходы населения снизились в 62 регионах страны! В 2019 году этот показатель почти застыл.

Это отметил глава государства. «Располагаемые доходы граждан практически стоят на месте. Безусловно, нужно изменить эту ситуацию. Это важнейшее направление работы правительства и результаты здесь, конечно, пока скромные», - заявил Владимир Путин на состоявшемся в ноябре 2019 года в Москве форуме «Россия зовет!». При этом президент назвал повышение доходов населения одним из ключевых индикаторов экономического развития.

Детские пособия в период пандемии. Кому положены и как получить Подробнее

Почему так не стабильно?

Что же влияет на такое разнонаправленное движение показателей роста зарплат и одновременное снижение реальных доходов граждан? Причин, на мой взгляд, здесь несколько. В первую очередь это рост обязательных платежей и взносов, связанной с увеличением налоговой и кредитной нагрузки на население.

Поясню. Прошел переход на новый порядок расчета налога на имущество, при котором для расчета стала применяться кадастровая стоимость недвижимого имущества. Это привело к значительному, хотя и, по большому счету некритическому повышению суммы налога.

Более болезненной стала проблема закредитованности граждан страны. Так, по данным Центрального Банка, около 40 миллионов граждан (или 54 % работающего населения страны) имеют хотя бы один кредит в банке.

Люди стали больше брать кредитов не просто так – не от хорошей жизни. Банально стало не хватать средств на нормальное житье-бытие. Как результат – сохранение уровня бедности в стране на уровне 12 % населения страны. Если в 2017 г. за чертой бедности был каждый восьмой, на данный момент – каждый седьмой.

При этом в последнее время в стране наблюдался бум ипотечного кредитования. За 2016-2019 годы выдано 4,7 миллиона кредитов на 9,4 триллиона рублей, а долги населения по таким кредитам достигли 7,5 триллионов рублей, показав рост на 88%. Арифметика проста – номинальные доходы выросли в 1,5 раза, а долги по ипотечным займам почти в 2 раза.

Программа поддержки клиентов. Что нужно знать про кредитные каникулы? Подробнее

Практика показывает, что многие для выплаты первоначального взноса используют ничем не обеспеченные потребительские кредиты, что серьезно повышает нагрузку на бюджет семьи по обслуживанию долговой нагрузки. Так, по мнению Центрального банка России, в 3 квартале 2019 года 46 % необеспеченных кредитов предоставлялось клиентам с долговой нагрузкой (то есть та часть дохода, которая идет на обслуживание кредитов) выше 50%.

Слава богу, и Минэкономразвития это замечает. Глава ведомства отмечает, что рост потребительского кредитования становится социальной проблемой и может привести к массовым неплатежам уже (вдумайтесь) в 2021 году!

Эти цифры пугали еще до пандемии, а уж теперь, когда введен режим самоизоляции, когда приостановлена работа многих предприятий, такие показатели выглядят еще тревожнее. Однако проблема перестает выглядеть устрашающе, когда начинаешь понимать ее суть и видеть пути к ее решению. И, мне кажется, мы постепенно, на всех уровнях, приходим к осознанию того, что благосостояние страны зависит не только от самочувствия отдельной – пусть и самой важной – отрасли или даже группы самых важных отраслей, но и от уровня бытия большинства граждан. Сколько квадратных метров ни строй, сколько товаров ни производи – проку будет мало, если людям не на что будет их купить.

Наш быт является мощнейшим драйвером развития и процветания страны. Быт – в самом обычном, в самом широком его понимании - семья, нормальные условия проживания, хорошо оплачиваемая работа, хорошее питание, транспорт, возможность хорошо отдыхать и т.д. и т.п. Все это не имеет очередности – все эти стороны нашей жизни очень тесно переплетены и взаимозависимы. И это, думаю, должно лечь в основу всех решений по выходу страны из нынешнего кризиса.