Превратить коммуналку - в квартиру. А законно ли это?

​Отдельная квартира из комнаты в коммуналке - новая, но уже успевшая стать популярной тенденция на рынке Петербурга. Многие эксперты считают, что большая часть из них незаконна. Сколько таких апартаментов в городе - не подсчитать. 

Хочу жить в центре

Наталья приехала в Петербург из небольшого городка под Екатеринбургом. С собой - 3 миллиона рублей от продажи двухкомнатной квартиры на Урале. Однако в Северной столице, вопреки ожиданиям, этих денег хватало только на небольшую однокомнатную в спальном районе - муравейнике в Девяткине или Кудрове.

«Такой вариант меня не устраивал, - говорит Наталья. - Очень хотелось жить в центре города, смотреть на красоту из окна квартиры, а не по видео в Интернете. Варианты коммуналок отсекла сразу - делить санузел и кухню ни с кем не хочу. Пришлось брать квартиру-студию, переделанную из комнаты». 

На 15 квадратах Наталья живет одна. Говорит, к такой тесноте не привыкла, однако высокие потолки и близость Невского проспекта компенсируют недостатки. Сделку с продавцом оформили быстро, настолько, что Наталья даже не вникала - согласована ли перепланировка в ее «апартаментах» с контролирующими органами.

Таких, как Наталья, в Петербурге тысячи - риелторы говорят, что многие пытаются снять или купить жилье поближе к центру, но цены «кусаются». Вот и приходится идти на различные ухищрения.

«Феномен перепланировки комнат в студии появился пару лет назад, - рассказывает риелтор Людмила Ищенко. - Это отличная альтернатива для тех, кто ограничен в средствах. Потому что по факту у человека есть место для сна, отдыха и удовлетворения потребностей (санузел и кухня - прим.ред.). Купить отдельное жилье в Петербурге в хорошем районе, если ты ограничен в деньгах, - задача непростая. А это проблема большей части людей. Лично я не вижу ничего плохого в таком жилье - расселение коммуналок в городе идет очень медленно, а доступные небольшие квартиры в центре не строят».

Верните обратно!

А что же с надзорными ведомствами?

«Узаконить перепланировку возможно, - разъясняет представитель межведомственной комиссии одного из районов Петербурга, просившая не указывать фамилии. - Собственник делает проект, ему в этом может и собственная УК помочь. Потом согласовывает его с надлежащими инстанциями. Другой вопрос, что сделать это реально не везде. «Мокрые места» в квартире не должны находиться над жилыми помещениями, поэтому законной перепланировка может быть только в том случае, когда студия расположена на первом этаже или над нежилым помещением. В комнате нельзя делать кухню. Причем эти требования - не блажь, а необходимость. Например, в старом доме просто не хватит электрической мощности содержать дополнительные кухонные плиты. Если говорить о санузле, то неправильное подключение грозит не только протечками. Гидроизоляция, стяжка - это все дополнительная нагрузка на дом, перекрытия. А значит, конструкции могут не выдержать». 

Например, жильцы одного из домов на Васильевском острове бьют тревогу. Там предприимчивый житель из комнаты на втором этаже сделал себе отдельную квартиру со всеми удобствами - обошлась «красота» в 300 тыс. рублей. Соседи о новоделе догадались сразу и поспешили пожаловаться в УК. Теперь жилищникам нужно через суд добиться права попасть в переделанные апартаменты и проверить, что за работы были произведены. Заставить собственника устранить неполадки можно будет также через суд. Но на какой период затянется процедура?

Кстати, незаконная перепланировка уже становилась причиной обрушения здания. Так, летом 2017 года владелец апартаментов площадью 200 кв. м на Петроградке решил сделать из своей квартиры нечто новое. В итоге часть дома осыпалась - без жилья остались 36 человек. Чудом никто не погиб. На незадачливого архитектора завели уголовное дело.

В 2019 году суд взыскал с него 56 млн рублей штрафа и приговорил к двум годам ограничения свободы.

Это - не отдельное жилье

Специалист по недвижимости Светлана Степанова:

«Студии сейчас очень популярны. Причем покупатель охотнее возьмет апартаменты, переделанные из комнаты в коммуналке в центре, чем студию в спальном районе. Основные покупатели - приезжие из регионов, работающие здесь европейцы. Им важно жить в центре Санкт-Петербурга, пусть и сделано их жилье незаконно. Но мы всегда предупреждаем, что, приобретая самодельную студию - неважно, узаконенную или нет, - покупатель не становится собственником отдельной квартиры! Он все еще, по документам, владелец комнаты в коммуналке и несет ответственность за общее имущество - такое как коридор и кухня.

Переделывая комнаты в студии, люди не задумываются, что они не только нарушают нормативы по переносу или расширению «мокрых зон», но и разрушают охраняемые КГИОП объекты, а их в старом фонде много.

И если нарушения будут выявлены, собственника непременно заставят их устранить, а это обойдется в копеечку. Проигнорировать претензии Жилинспекции тоже нельзя - жилье изымут и пустят с торгов, а демонтировать ее будет уже новый владелец.

Купить студию в бывшей коммуналке можно в любом районе города. Они есть и в старом фонде, и в домах-кораблях, и в 137-й серии. Стоимость зависит от локации. Например, студия 13 квадратов в районе ст. м. «Новочеркасская» может стоить 2,3 млн рублей. А в центре - от 3 млн».

Новый бизнес

Создание квартир-студий из коммунальных квартир - это целый вид прибыльного бизнеса.

Руководитель Санкт-Петербургской школы ЖКХ Анатолий Голов:

«В старом фонде коммуналки очень проблемные с точки зрения расселения. Приобрести большие квартиры могут не все, спросом пользуются маленькие студии. Сами собственники и превращают такие комнаты в мини-квартиры с надеждой на жизнь в комфорте.

Прежде чем приступать к созданию студии, необходимо подготовить проект, согласовать его с межведомственной комиссией, в которую входят и пожарные, и жилищное агентство, и другие службы… Без их «одобряем» любые преобразования незаконны.

Петербуржцам нужно понимать, что есть целый ряд техтребований, которые важно соблюсти не просто потому, что этого требует закон, а потому, что без них жить в студии будет некомфортно.

Например, как пользоваться ванной, в которой нет вентиляции? Без нее влага станет задерживаться в комнате, появится грибок. Или  санузел, который засоряется из-за неправильного положения труб? А засоры могут привести к протечкам, от которых пострадаете и вы, и ваши соседи».

Коммунальная столица

Коммуналки в Петербурге существуют с самого основания, и не случайно город носит звание «коммунальной столицы».

Еще в XVIII веке владельцы квартир разгораживали помещение на несколько углов и сдавали их внаем. Самым дорогим местом было то, что рядом с печкой.

Только после революции в обиход вошел термин «коммунальная квартира». И если площадь жилья превышала норму на одного человека (в разные годы - от 16 до 20 квадратов), к нему подселяли соседа.

С начала 1990-х вместе с возвратом к рыночной экономике и приватизацией начался процесс расселения коммунальных квартир. Пик пришелся на 1993 год. К середине 90-х в городе было больше 200 тыс. коммуналок. А к концу 2010-х - уже в два раза меньше. Сейчас в Петербурге порядка 69 тыс. таких квартир, в которых живут более 220 тысяч семей. 

Коммуналки XIX века. 10 знаменитых доходных домов Петербурга Подробнее