Горькая доля. 10 тысяч горожан так и не въехали в оплаченные квартиры

Ситуация с обманутыми дольщиками в Санкт-Петербурге накалилась до предела. По данным Комитета по строительству, сегодня в городе более 30 проблемных объектов, завершения строительства которых годами ждут как минимум 10 тысяч петербуржцев. При этом все существующие законы по защите дольщиков на деле не работают - признаются специалисты. Вложив миллионы рублей в квадратные метры, люди по-прежнему рискуют никогда не стать новосёлами. 

Новость по теме

Смольный внес два долгостроя компании «Город» в реестр проблемных

Ждут 9 лет

Буквально на днях в полку несчастных дольщиков прибыло. В реестр проблемных объектов были включены два жилых комплекса ГК «Город», расположенных в Красносельском районе. В комплекс «Ленинский парк», рассчитанный более чем на 2,6 тысячи квартир, дольщики должны были въехать в октябре прошлого года, в ЖК «Прибалтийский» первую очередь (1000 квартир) обещали заселить этой осенью, однако там ещё не закончили строительство коробки здания. Стройки лично проинспектировал вице-губернатор Марат Оганесян.

- Работы на объектах ведутся недостаточными темпами, это уже привело к нарушению графика и может вызвать существенные задержки сдачи в эксплуатацию последующих очередей жилых комплексов, - пояснили в аппарате вице-губернатора. - По ряду объектов, входящих в состав жилых комплексов, истекают сроки действия разрешений на строительство, а также сроки договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях. Всё это даёт право покупателям квартир обращаться в Комитет по строительству для включения в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Люди уже начали обращаться. 

Тем временем в очередной раз в посёлке Ленсоветовский (Шушары) прошёл митинг дольщиков второй очереди - четырёх 9-этажных домов печально известной компании «Титан». Люди должны были заселиться ещё в 2012 году и сейчас грозят перекрыть Московское шоссе. Напомним, что жители первой очереди въехали в свои квартиры с опозданием на 4 года. Митинговали и дольщики компании Л1, которые ожидают своих квартир в комплексе «Лондон-парк» уже более 7 лет. На днях компания в очередной раз перенесла сроки сдачи объекта. Впрочем, компания «Питер-Констракшн» побила и этот печальный рекорд - обманутые дольщики жилого комплекса «Охта-модерн» ждут обещанных квартир 9 лет. 

Статья по теме

Справедливо. Смольный добился, чтобы обманутые дольщики получили жилье

Законы есть, но не работают

- На сегодняшний день в городской список «проблемных» включён 31 объект жилого строительства, квартиры в которых приобрели более 10 000 дольщиков. В этом году из этих проблемных объектов планируется ввести в эксплуатацию - 12, а значит, 4000 человек наконец-то смогут въехать в своё жильё, - говорит Андрей Исаев, заместитель председателя Комитета по строительству СПб. - В рамках исполнения 214-ФЗ мы регулярно проводим плановые и внеплановые проверки строительных объектов и только за полгода выявили 87 случаев нарушения федерального законодательства. На инвесторов были наложены штрафы, в том числе в 2,5 млн рублей. Однако полному решению вопросов с долевым строительством мешают две проблемы. Первая - правовая безграмотность населения. Люди с лёгкостью приносят миллионы рублей в проблемные организации, даже не пытаясь выяснить их репутацию, проконсультироваться у юристов. Потом начинаются митинги и требования от города обеспечить строительство объектов и выдать всем квартиры. 

Например, в 2012 году дольщики того же «Лондон-парка» заключали предварительные договоры на продажу квартир по форме, которая законодательно была запрещена с 2010 года. 

Вторая - существенные пробелы в федеральном и городском законодательствах, которые не позволяют в полной мере контролировать застройщиков. Первая редакция 214-ФЗ фактически защищала людей лишь от двойных продаж квартир, получения жилья никто не гарантировал. С 1 января 2014 года, согласно новой редакции закона, введено страхование ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Однако на деле ни одна страховая компания таких страховок сейчас не выдаёт (страховщики не хотят рисковать - ред.). Кроме того, законом предусмотрено страхование через Общество взаимного страхования застройщиков, но, по моим данным, ни одна строительная компания Санкт-Петербурга туда ещё не вступила. 

Новость по теме

Строителям ЖК «Охта-модерн» грозит уголовное наказание за мошенничество

По мнению экспертов, надёжных застройщиков в городе немало, а вот недобросовестные появляются по нескольким причинам. Часто компании неправильно рассчитывают свои финансовые возможности, стараются продать квадратные метры подешевле, а заканчивать объект потом просто не на что. И здесь низкая стоимость квартиры уже должна насторожить покупателя. В других случаях застройщики продают квартиры по среднерыночной цене, собирают средства, достаточные для строительства дома, но направляют их на другие объекты. И, в-третьих, в городе действуют обычные мошенники, которые просто собирают деньги и исчезают. 

При этом по закону недобросовестные застройщики уголовной ответственности не несут, им грозят только штрафы. 

Будет компенсация 

Елена Киселёва, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:

- В Санкт-Петербурге был принят и на днях уже подписан и. о. губернатора новый Закон о защите прав дольщиков. Закон действовал в городе с 2009 года, однако реального механизма оказания помощи участникам долевого строительства не предоставлял. Новая редакция закона вводит понятия «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите в Санкт-Петербурге», «проблемный объект», а также конкретизирует меры поддержки участников долевого строительства. В их число, например, входит предоставление денежной компенсации из бюджета города на аренду жилья до получения квартиры - это 7 тысяч рублей в месяц - исходя из возможностей бюджета. Однако право на компенсацию будут иметь граждане РФ, которые на момент заключения договора о долевом строительстве прожили в Санкт-Петербурге не менее 5 лет. Важно, что под действие городского закона попадут договоры, заключённые до вступления в силу ФЗ-214, то есть до 1 апреля 2005 года. До этого они были фактически никак не защищены. 

Новость по теме

Андрей Исаев займется проблемами петербургских дольщиков

214-ФЗ обходят

Андрей Марилов, ведущий юрисконсульт Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Союза строителей нефтяной отрасли Северо-Запада:

- В Петербурге, вопреки 214-ФЗ, по-прежнему заключаются предварительные договоры, договоры залога, займа, бронирования квартиры, инвестирования строительства, соглашения о задатке, по которым с дольщиков берут деньги. Так, группа компаний «Полис» (застройщик ЖК «Вернисаж», «Австрийский квартал») ещё до госрегистрации ДДУ заключает с дольщиками соглашение о задатке и требует полной уплаты стоимости квартиры. Компания Normann (ЖК «Десяткино», «Три Апельсина») - предварительные договоры, предполагающие 100% оплату стоимости квартиры. 

Группа компаний Северо-Западная строительная корпорация (ЖК «Никитинская усадьба») заключала с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир в строящихся домах малоэтажного строительства, с единовременной 100% оплатой стоимости квартир. При этом разрешение на строительство ряда домов компанией не получено. В отсутствие разрешения на строительство, по предварительному договору купли-продажи, привлекает деньги и ООО «Всеволожская инвестиционно-строительная компания» (застройщик жилого комплекса «Шагрово»). 

И это лишь некоторые факты обхода закона с целью получить от граждан деньги до момента вступления договора участия в долевом строительстве (договора купли-продажи) в законную силу. В действительности, таких организаций в несколько раз больше, что говорит о несовершенстве законодательства о долевом строительстве.

Новость по теме

Обманутые дольщики подали в суд на комитет по строительству

Как не стать обманутым дольщиком?

Олег Островский, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:

Первый шаг. Выбор застройщика

Это должно быть юридическое лицо. Соберите как можно больше информации о застройщике и его репутации: какие объекты возводил, были ли нарушения сроков строительства, судебные споры с дольщиками или подрядчиками (частично можно посмотреть на сайте арбитражного суда). Зайдите на форум дольщиков компании - почитайте отзывы. Съездите на объект, посмотрите, действительно ли там идёт стройка, работает техника.

Второй шаг. Проверка документов.

Убедитесь, что у компании есть разрешение на строительство многоквартирного дома, договор аренды (субаренды) земельного участка или свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором ведётся строительство дома. Иногда гражданам пытаются продать квартиры в домах, строящихся на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Такой дом никогда не будет сдан в эксплуатацию, а значит, право собственности на квартиру в нём оформить будет невозможно. Вы останетесь без денег и квартиры. Обязательно должна быть опубликована и предъявлена покупателю проектная декларация. Все вышеперечисленные документы застройщик вам обязан показать.

Третий шаг. Заключение договора.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено только три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: на основании заключения договора участия в долевом строительств (ДДУ); путём выпуска застройщиком жилищных сертификатов (в Петербурге почти не используются), а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами (ЖСК и ЖНК). Последняя схема более рискованна, так как пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, все отношения регулируются не 214 ФЗ (как в случае с ДДУ), а Гражданским и Жилищным кодексами. Это значит, все гарантии, предусмотренные 214 законом (исключение двойных продаж, ответственность за соблюдение сроков и параметров строительства, фиксированная цена квартиры) на ЖСК в полной мере не распространяются. Более того, работая по схеме ЖСК, застройщик не обязан публиковать проектную декларацию, людям значительно сложнее ознакомиться с документами. Степень контроля за деятельностью застройщика гораздо выше, если будет заключен договор ДДУ.

В то же время в Петербурге есть несколько крупных компаний, которые работают по схеме ЖСК, и никаких претензий к ним нет. Если вам предлагают заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования (бронирования) квартиры и внести по этим договорам деньги - это «серые схемы», ни к чему хорошему они не приведут.

Четвёртый шаг.Оплата

Обязательно возьмите проект договора и покажите его профессионалам. Это могут быть специалисты Управления контроля и надзора в области долевого строительства, наша Комиссия по недвижимости или иные юристы, работающие на рынке недвижимости. Деньги нужно вносить только тогда, когда договор будет зарегистрирован в Управлении Росреестра. Если застройщик просит заплатить до этого, что является нарушением 214-ФЗ, - ваши риски возрастают.

Шаг пятый.Следите за стройкой

- Время от времени заходите на сайт компании и смотрите, как идёт строительство объекта. Добросовестные застройщики постоянно обновляют информацию по объектам, а многие даже напрямую транслируют видео со стройки. Сами съездите на объект. Если стройка остановилась, есть подозрения, что объект не будет сдан вовремя - обращайтесь в надзорные органы. Сегодня застройщику выгодно сдать объект вовремя, иначе его ждут не только большие штрафные санкции за продление срока строительства, но и многочисленные иски граждан о выплате неустойки.

Где проверить застройщика?

www.expertiza.spb.ru - сервис «Проверь разрешение» Службы государственного строительного надзора и экспертизы СПб.

www.gov.spb.ru - сайт администрации СПб, Комитета по строительству, где можно найти реестр объектов, строящихся без разрешения, список застройщиков, допустивших нарушения ФЗ 214 и проч.

www.kzr.spb.ru - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству СПб, где можно найти список из 230 адресов земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости.

www.opendevelop.ru - электронный каталог с информацией о застройщиках, подрядчиках и объектах недвижимости.

Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству ведёт личный прием граждан по адресу наб. реки Мойки, д. 76, кабинет № 100. Без предварительной записи по вторникам с 10.00 до 12.00 и с 14.00 до 17.00.