Как заработать на покупке жилья? 10 фактов об инвестировании в недвижимость

Как правильно выбрать объект для инвестиций? Сколько можно заработать на недвижимости? Можно ли минимизировать риски при инвестировании? Ответы на эти вопросы прозвучали на круглом столе «АиФ-Петербург».

Эксперты:

• Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR компании «Дальпитерстрой»
• Ольга Миронова, территориальный директор по СЗФО ООО КП «Ростфинанс»
• Николай Лавров, вице-президент «АРИН», организатор Жилищной программы «Переезжаем в Петербург».

Факт 1. Инвестировать в недвижимость Северной столицы выгодно. Москва и Петербург традиционно занимают первые строчки в рейтингах российских городов, жилая и коммерческая недвижимость которых остается привлекательным объектом для инвестиций. О вложениях в жилье мы сегодня будем говорить подробно, а инвестирование в коммерческую недвижимость, в частности, в апартаменты – тема отдельного материала. Однако стоит сказать, что апартаменты, как правило, приобретают для дальнейшей сдачи в аренду под руководством управляющей компании и получения стабильного рентного дохода. В то время как жилую недвижимость – для аренды и/или последующей перепродажи.

Факт 2. Тенденция последнего времени, закадье, перестает быть интересным для инвестирования. В Ленобласти строительство ведется уже достаточно далеко от города, спрос на такие объекты падает, цены почти не растут. Для инвестирования привлекательны объекты, которые находятся в шаговой доступности от метро – не более 30 мин пешком. Эксперты советуют вкладываться в городскую недвижимость – спрос на прописку в Петербурге не теряет актуальности. Связано это с тем, что городские социальные квоты, льготы более обширны, чем областные, а инфраструктура (в первую очередь, школы и больницы) развивается активнее. Продать объект, находящийся в Петербурге, гораздо проще и выгоднее, чем за пределами города.

Факт 3. Есть стратегии инвестирования, не требующие вложения собственных средств, как бы фантастично это не звучало. Например, банк КП «Ростфинанс» совместно с компанией «Дальпитерстрой» предлагают программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Приобретая студию на стадии начала продаж в ипотеку за 1 600 000 рублей, за кредит вы будете платить в среднем 16 000 рублей/месяц. Годовой платеж составит 192 000 рублей. Продав квартиру года через полтора на стадии, близкой к завершению строительства (цена объекта к этому времени стандартно вырастает примерно на 50-60%) за 2 500 000 рублей, выплатив кредит, вы получите чистый доход около 400 000 рублей.

Факт 4. Об ипотеке. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам трех кварталов 2018 года составила 9, 48%. На первичном рынке это 9, 26%, на вторичном – 9, 57%. Такие цифры дают простор инвестору для меневрирования. Например, обладая первоначальным взносом 400 000 рублей и покупая квартиру в стадии завершения строительства за 2 500 000 рублей, вы возьмете в ипотеку 2 100 000 рублей (кстати, на покупку квартиры от компании «Дальпитерстрой» ставка снижается до 7, 25%). Сумма кредитного ежемесячного платежа будет в районе 15 000 рублей. Подождав примерно полгода до получения права собственности, квартиру можно сдавать в аренду (согласно открытым источникам, средняя стоимость арендуемой студии колеблется от 21 000 до 25 000). Этой суммы с избытком хватит на погашение кредита. Однако при расчете еще стоит учесть тот факт, что минимум полгода вы будете оплачивать кредит без получения прибыли, а также стоимость необходимой мебели, которую надо установить в квартире для сдачи ее в аренду.

Факт 5. Если покупать квартиру на стадии готовности строительства, выгоднее всего будет продать ее не ранее, чем через 5 лет. Дело в том, что цена квартиры в построенном доме до сдачи объекта застройщиком и после сдачи дома Госкомиссии, фактически одинакова. Продавать ее сразу будет невыгодно, плюс к этому вы также заплатите налог с продажи – это 13%. Тот, кто владеет квартирой больше 5 лет, от налога освобождается. Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость. К тому же за пять лет цена квартиры поднимется примерно на 10-30% в зависимости от локации, развития района и т.д. А если еще вы будете сдавать квартиру все 5 лет, ваш доход увеличится.

Факт 6. Проще всего заработать на недорогой недвижимости. Вложения в дорогое жилье более масштабные, окупаются дольше, а поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок.

Факт 7. Риски неудачного инвестирования можно нивелировать, зная несколько правил. 1. Тщательно выбирайте локацию инвестируемого объекта: напомним, что квартира должна быть в пределах КАД, в шаговой доступности от метро, в районе с развитой социально-торговой и транспортной инфраструктурой. 2. Остерегайтесь покупать недвижимость у застройщика с подпорченной репутацией (затягивание сроков строительства увеличивает срок неполучения вами прибыли от инвестирования, то есть ваши затраты растут). Также велики риски покупки недвижимости у строительной компании, только вышедшей на рынок – на серую лошадку ставят только опытные игроки. Покупайте у тех, кто строит и достраивает. Для того, чтобы убедится в надежности застройщика, изучите его документы – они должны быть выложены на сайте; изучите соц. сети, отзывы дольщиков. Съездите на площадку и своими глазами убедитесь, что дом строится.

Факт 8. Инвестируйте в объекты, которые отличаются от себе подобных. Если выбираете студию, выбирайте интересную планировку (например, с двумя окнами) или же из тех, которых у застройщика единицы. Когда начнется продажа инвестиционных квартир – а она начнется, - у вас будет конкурентное преимущество. Кстати, эксперты считают, что наиболее привлекательны инвестиции не в студии, а в однокомнатные квартиры – помещение с выделенными зонами продать всегда проще.

Факт9. Выбирайте объект внимательно – анализируйте не только соотношение цены-качества, но и «примерьте» квартиру на себя. Помните о неудачных опытах инвесторов в Девяткино. Там были построены дома, в которых 90% от объема квартир составляли студии. Цена была низкая, поэтому квартиры быстро раскупили инвесторы. В итоге у них возникли серьезные проблемы с продажей – мало кто хочет жить в муравейнике, располагающемся в Девяткино. Часть инвесторов для продажи актива вынуждены была снижать цены, что также негативно сказалось на прибыли.

Факт 10. Ожидается рост цен, поэтому задуматься об инвестировании надо сейчас. По данным экспертов, цены на первичное жилье растут со II квартала 2017 года, есть все условия для того, чтобы динамика увеличивалась – переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета приведет у росту затрат на строительство. Цены на готовое жилье стабилизировались после 2, 5 лет падения. Как видите, рынок готов к подъему цен. А это значит, есть повод задуматься об инвестировании прямо сейчас.

Аргументы экспертов

Ольга Миронова, территориальный директор по СЗФО ООО КП «Ростфинанс»:

 - Многие воспринимают инвестиции в недвижимость не столько как возможность заработать, а как способ сохранения денег от инфляции. Поэтому так часто сравнивают депозиты и вложения в жилье, например. Но у недвижимости есть важное отличие от депозита – мало того, что владелец может получать арендный доход, так в течение двух-трех лет квартира сама по себе вырастет в цене.  Квартира – это актив, и существенный.

Опираясь на опыт работы с инвесторами, могу сказать: инвестирование в недвижимость на стадии строительства наиболее выгодно. Конечно, в этом случае возникают дополнительные риски, однако при их качественной оценке опытный инвестор может получить существенную доходность.

Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR компании «Дальпитерстрой»:

- При инвестировании я бы рекомендовала рассмотреть следующие параметры: настолько интересным будет район застройки в ближайшие 5-10-15 лет? Можно ли район назвать «перспективным», «экологичным» и почему? Будете ли вам приятно гулять вокруг вашего дома? Есть ли рядом объекты социальной инфраструктуры: школа, сад, поликлиника? Как долго добираться до дома пешком, на метро, на общественном транспорте, на автомобиле? 

Инвестору, желающему приобрести квартиру в новостройке с целью последующей перепродажи, особенно актуально обращать внимание на комплексный подход застройщика к возводимому им жилью. Ведь когда среда в микрорайоне сформирована, это сразу чувствуется и объект становится привлекательным для покупки.

Николай Лавров, вице-президент «АРИН», организатор Жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:

- При расчетах инвестиционной привлекательности долевки учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например однокомнатная в долевом строительстве сейчас стоит 2 000 000 руб. Стоимость продажи 2021 г. (предположительно) = 3 000 000 руб. Доход %= ((3 000 000-2 000 000)/3 года)*100%/2 000 000 = 16,6%. Очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов в работе, сколько законченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности. Если сложно оценить риски самому, всегда можно обратиться к профессионалам.