Рынок жилья-2020: игра по новым правилам

Понятие «первичка» в сфере недвижимости доживает последние дни. Совсем скоро рынок жилья будет представлен только готовым жильем со всеми вытекающими последствиями – минимизацией рисков покупателей и неминуемым ростом цен.

По данным АиФ-Петербург, в 2020 году в Петербурге и Ленобласти планируется сдать более 120 жилых комплексов. В подавляющем большинстве достраиваются они по 214-ФЗ, поэтому, невзирая на высокую степень готовности, по документам являются строящимся жильем. Учитывая снижение покупательской способности и падение спроса, АиФ опросил участников рынка о том, какие акции планируют застройщики для стимулирования покупки, узнал прогнозы по ипотечным ставкам и выяснил, будут ли снижаться цены.

Что ждет рынок недвижимости?

Факт первый. Цены будут снижаться только для неликвидных объектов, например, с неудачной локацией без транспортной доступности или далеко удаленных от города. В тех жилых комплексах, которые расположены в черте города или близ него, в районе с развитой инфраструктурой, цены, по мнению участников круглого стола, будут расти.

Факт второй. Эксперты прогнозируют сужение рынка в разы. Такие противоположные векторы как снижение покупательской активности и одновременный с этим рост стоимости квадратного метра, неминуемо приведут к перераспределению рынка. Небольшие строительные компании будут уходить с рынка. Те же, кто имеет возможность работать в условиях отложенного спроса, будут держать цены до последнего. Для покупателя факт сужения рынка будет означать, по мнению участников рынка, рост цен на жилье.

Однако директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов считает, что в 2020 году появится больше предложений в готовых домах и в домах с высокой степенью готовности.

«Увеличение конкуренции за конечного потребителя приведет к постепенному улучшению качества строительных объектов и придомовой территории. Увеличится объем предложения современных, в том числе евро-планировок. Цены вырастут, но не намного», - считает Виноградов.

Факт третий. Нивелировать рост цен и оживить спрос призвана дешевеющая ипотека. Центробанк уже начал снижение процентной ставки. Например, на начало декабря 2019 средний размер процентной ставки по ипотеке составил 9,6%, а уже в феврале 2020 года банки предлагают условия по своим продуктам со ставкой ниже 8% годовых.

В этом году появилась новая программа ипотеки с гос.поддержкой – «Сельская ипотека» со ставкой 2,7%. На 2020 год государство выделило 282 млрд.рублей банкам, которые кредитуют население по этой программе. Она доступна покупателям строящихся или готовых квартир и домов в населенных пунктах, где проживает менее 30 тысяч человек.

«Наш жилой комплекс «Горки Парк» строится в 6 км от Меги Парнас в Энколово, которое входит в перечень населенных пунктов, соответствующих требованиям новой ипотечной программы. В феврале Россельхозбанк аккредитовал ЖК «Горки Парк» по новой программе и теперь нашим покупателям доступна ипотека на небывалых условиях – под 2,7% годовых на весь срок кредита. Сумма первого взноса – не менее 10% от стоимости квартиры, сумма кредита – от 100 тысяч до 5 млн рублей», - рассказала директор по маркетингу ГК «Красная Стрела» Марина Агеева.

Кроме того, по словам начальника отдела продаж ЗАО "БФА Девелопмент" Светланы Денисовой, девелоперы связывают определенные надежды с программами господдержки семей с детьми, которым предлагаются достаточно крупные выплаты, предназначенные, в том числе, для улучшения жилищных условий.

«Есть шанс, что несмотря на некоторый рост цен в связи с переходом на эскроу, растущая платежеспособность, наряду с низкими ставками ипотеки приведут к увеличению спроса», - подчеркивает Денисова.

Факт четвертый. Инвестиции в жилую недвижимость из разряда «вложить и заработать» перешли в категорию «вложить и сохранить».  В связи с отменой 214-ФЗ смысл инвестирование в строящееся жилье на стадии котлована для последующей перепродажи в высокой стадии готовности канули в прошлое. Сегодня дельта для подобного заработка стала очень мала – от 5 до 10%. Грубо говоря, вложили два миллиона, через два года получили два миллиона двести тысяч в лучшем случае. Для инвестора, желающего заработать, это не привлекательно. Однако для того, кто хочет обезопасить деньги от инфляции, недвижимость в хорошей локации очень привлекательна. Она не дешевеет, востребована арендаторами и не требует постоянных вложений.

«Инвестору сегодня надо внимательно относится именно к фактору локации. Например, у инвесторов пользуется спросом  ЖК «Граф Орлов», одна из очередей которого сдается в 2020 году. Спрос обусловлен несколькими факторами: локация в Московском районе, причем от одноименного проспекта дом отделяет уютный сквер; качество строительства, архитектура, выдержанная в сталинском ампире.   ЖК «Лондон Парк» на пр. Просвещения рядом с одноименной станцией метро  отличает качество строительства, закрытый охраняемый двор без машин. В таких домах хочется жить самому, но при необходимости жилье в них легко можно сдать или продать. Значит, на квартиры всегда будет спрос, что для инвестора очень важно», - уверена директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

Факт пятый. Знаковым событием начала 2020 года стала услуга квартирного trade-in или иными словами схема обмена старой квартиры на новую. Вице-президент АРИН Николай Лавров поясняет: «Суть схемы такова: покупатель бронирует недвижимость у застройщика, а собственное жилье продает через риелтора, аккредитованного в строительной компании. Соответственно, после того, как риэлтор продает квартиру, вырученные деньги идут на оплату нового жилья.  Для клиента это удобно тем, что все делается через «одно окно», то есть через строительную компанию. Не надо платить комиссий риэлтору – ее оплачивает застройщик. Не надо предпринимать лишних действий – все сделает специалист по недвижимости. Сразу после получения денежных средств, бронь на квартиру подтверждается, и клиент въезжает в новое жилье. Как правило, процесс trade-in не занимает больше двух месяцев». 

Директор по маркетингу ГК «Красная Стрела» Марина Агеева уточняет: «Покупателям квартир в наших жилых комплексах мы предлагаем срочный выкуп их старых квартир, по аналогии с трейд-ином в автосалонах. Вся процедура занимает меньше месяца. Не нужно ждать или искать покупателя на рынке. Важно, что квартира выкупается по рыночной цене. Полученные после выкупа старой квартиры средства сразу зачисляются в счет оплаты новой».

Перемены на рынке жилищного строительства неизбежны, в 2020 году еще можно купить квартиру в строящемся доме по старым правилам и с хорошей скидкой. В дальнейшем – таковы выводы можно сделать по итогам Круглого стола - жилье будет лишь дорожать, вопрос только в том, насколько дороже оно станет.

О важном

Директор по маркетингу СК «Красная Стрела» Марина Агеева: «В 2020 году наша компания вводит в эксплуатацию четыре объекта. Малоэтажный комплекс «Горки Парк», в котором мы предлагаем экологичные и просторные квартиры с 3-метровыми потолками, окнами в пол и террасами, расположен рядом с «Охта Парком». Как я уже говорила выше, на днях Россельхозбанк аккредитовал «Горки Парк» по ипотечной программе со ставкой 2,7% годовых. Прекрасная транспортная доступность, частные школы и садики, вид на сосновый лес – все это делает комплекс привлекательным для семейного проживания.

Второй объект -  ЖК «Неоклассика-2» на въезде в г. Пушкин. Это 4-этажный семейный комплекс с лифтами и подземным паркингом, более половины квартир в нем –двух- и трехкомнатные. О самом Пушкине можно говорить бесконечно, мы все понимаем, какие плюсы проживания дает этот город, начиная от безопасности, экологии, заканчивая продуманной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Третий проект – ЖК «Аист» на пр.Ветеранов. 22-этажный комплекс строится в стиле биотек – здание имеет оригинальную форму, схожую с расправленным в полете крылом аиста. В продаже осталось всего несколько квартир.

В конце года планируем сдать клубный дом бизнес-класса «Артхаус» , который  находится в самом центре Петербурга, на Звенигородской улице. Он подходит как для проживания больших семей – например, есть квартиры площадью больше 200 кв.м, так и для инвестиций: еще есть квартиры до 70 кв.м, которые идеально подходят для бизнеса рантье.

Каждый объект интересен по-своему, но их объединяет ориентир на семейное проживание».

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА Девелопмент" Светлана Денисова отмечает, что сегодня материнский капитал является существенной величиной для покупки недвижимости.

«Например, в ЖК «Огни залива» свыше 30 % сделок проходит с использованием материнского капитала. Нельзя не учитывать факт, что комплекс и предназначен для семейного проживания -  в нем совсем немного студий, объект состоит преимущественно из квартир для семей с детьми, с полной отделкой, которые приобретаются для личного пользования, - говорит Денисова. - Это может быть приобретение квартиры-студии для старшего ребенка, зачастую выпускника или даже студента. Или большая «однушка» - первое жильё для молодой семьи с детьми, разъезжающейся с родителями. Чаще всего - это двух- трёхкомнатная квартира, при покупке которой планируется продажа имеющегося жилья после переезда и досрочное погашение ипотеки.

По словам директора по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталия Виноградова, 2019-й год оказался непростым для строительной отрасли. Изменения в 214-ФЗ внесли существенные коррективы в планы развития многих девелоперских компаний. В результате, некоторые застройщики оказались в весьма затруднительном положении и были вынуждены попросту покинуть рынок из-за невозможности приспособиться к новым правилам.

«К счастью, компания «Лидер Групп» не из их числа. Имея долгосрочную стратегию развития, мы успешно преодолеваем все отраслевые кризисы, выходя из них еще более сильными и уверенными в завтрашнем дне», - заключил спикер.

Проектная декларация опубликована на сайте www.l1-stroy.ru, застройщик ООО «ЛП». Проектные декларации опубликованы на сайте www.1strela.ru: застройщик ООО «Охтинский парк девелопмент»,  застройщик ООО «Структура», застройщик ООО «Гидротехник», застройщик ООО «Структура-3». Проектная декларация опубликована на сайте www.ognizaliva.ru,  застройщик ООО «Дудергофский проект».