Об этом говорили эксперты на круглом столе в пресс-центре «АиФ-Петербург» 10 апреля 2019 года.
По мнению участников круглого стола, большую часть коммерции строительные компании продают сами. Основной объём предложения сосредоточен в крупных проектах застройщиков, среди которых «Главстрой Санкт-Петербург», КВС, ГК «Лидер Групп», «Дальпитерстрой», а также у брокеров Becar Asset Management и других. Росту активного спроса способствуют и банковские программы (в частности, Банка «Санкт-Петербург»), которые в последние год-два стали предлагать всё более интересные инструменты для инвестирования в коммерческую недвижимость.
Все это способствует тому, что в Петербурге доля инвестиций в коммерческую недвижимость новостроек сохранилась на высоком уровне.
5 фактов о коммерческой недвижимости
Факт 1. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в Петербурге сейчас составляет примерно 8-10 лет. Наиболее ликвидная недвижимость обладает рядом характеристик: площадь до 80 кв. м, располагается в зоне пешеходного трафика, обладает свободной планировкой и правильной формой. Такие объекты практически не подвластны кризисным явлениям в отличие от помещений больших площадей или объектов в Торговых центрах. Арендаторы высоко ценят такие площадки, но и раскупаются подобные объекты у застройщика в первую очередь.
Факт 2. Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удалённой от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход. Отметим, что далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным - не менее 30 % таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными.
Факт 3. Процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимости требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости не удастся укрыться от налогов. Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6 % с оборота или с дохода от аренды.
Факт 4. Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах петербургских новостроек - жители того же района, чаще всего - самого жилого комплекса. На эту категорию покупателей приходится более 55 % спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. В основном это предприятия сферы услуг, пекарни и т. д. Ещё чаще объекты приобретаются с целью сдачи в аренду. К слову, арендная ставка ликвидных объектов колеблется от 1,5 до 2,5 тыс. рублей/кв. м.
Факт 5. Чтобы оценить доходность и ликвидность коммерческой недвижимости, необходимо обращаться к брокерам, ведь покупка любой недвижимости требует профессиональной консультации. Единственное, что хочется отметить: плюсом приобретения коммерческих помещений в новостройке у застройщика является тот факт, что такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства.
Что касается особенностей инвестирования, существует огромная разница, приобретаете ли вы помещение под собственный вполне определённый бизнес или для последующей сдачи в аренду или перепродажи. В первом случае выбирать объект нужно по индивидуальным критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность. Во втором критерии будут совсем другие. Тут повышенное внимание стоит обратить на технические характеристики объекта, которые влияют на рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости.
Среди них:
- наличие мощной системы приточно-вытяжной вентиляции. На это обратят внимание арендаторы из сферы услуг - ресторанов, кафе, а также офисов;
- парковка;
- удобный вход;
- обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От этого будет зависеть стоимость аренды и конкурентоспособность объекта;
- максимальная мощность электросети и возможность её увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
Мнения экспертов:
Руководитель направления (группа ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью) Банка «Санкт-Петербург» Марина Матягина:
- Покупательский спрос обусловлен, в том числе, доступностью финансовых инструментов. Сегодня стали доступны программы, о которых лет пять назад мы могли только мечтать. Например, Банк предоставляет ипотечные кредиты на приобретение как строящейся, так и готовой коммерческой недвижимости под 13,2 5% годовых независимо от того, является ли заемщик собственником бизнеса, ИП или наёмным работником. Ограничения установлены по максимальной сумме кредита -15 млн рублей для собственников бизнеса и ИП при наличии 30 % первоначального взноса. Если же коммерческую недвижимость планирует купить сотрудник, работающий по найму, то для него максимальная сумма достигает 20 млн рублей.
Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Главстрой Санкт-Петербург» Евгения Сучкова:
- Коммерческая недвижимость в хорошей локации всегда привлекательна для инвестора. На первичном рынке успешное коммерческое помещение можно приобрести, как правило, пока ещё объект в стадии котлована. Объект на первой линии, то есть в непосредственной близости от транспортных магистралей с высоким пешеходным (то есть клиентским) трафиком, где имеется универсальная для бизнеса планировка и метраж от 50 до 80 кв. м - стоит свыше 15 млн руб. Учитывая тот факт, что аренда такой недвижимости обойдётся от 2,5 тыс. руб. за кв.м, а арендаторы на лакомый кусочек всегда найдутся, окупаемость произойдёт примерно за 8 лет. Как уже говорилось, коммерческую недвижимость выставляют на продажу примерно года за два до ввода в эксплуатацию. За это время её стоимость в среднем вырастает на 20-30 %.
Генеральный директор ООО «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев:
- Малые инвестиции в строящуюся коммерческую недвижимость могут быть весьма интересны. Реальный пример: было приобретено помещение 40 кв. м за 4,5 млн рублей. Владелец сдавал его в аренду по весьма невысокой ставке - 1,5 тыс. руб./кв. м. Всего за шесть лет он окупил свои вложения. Таких примеров немало. Вывод можно сделать один: при грамотном инвестировании коммерческая недвижимость показывает гораздо больший результат, чем жилая.
Начальник PR-отдела ГК «Лидер Групп» Данила Селиверстов:
- Важно понимать, что чем выше риски, тем больше доход, и наоборот. Если инвестор не обладает глубокими знаниями в инвестировании, не имеет времени для того, чтобы заниматься бизнесом ренты всерьёз, я бы рекомендовал остановить свой выбор на жилой недвижимости. И только если хватает средств и знаний, то ищите хороший объект для вложений в сфере встроенных предложений на рынке новостроек.
Руководитель отдела маркетинга ГК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более - покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 10–12 % годовых.
Руководитель коммерческой недвижимости Becar Asset Management Инна Кошелькова:
- Для инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами (до 5 млн) проще и надёжнее инвестировать не в коммерческие помещения на первых этажах новостроек, а в апартаменты с опытной Управляющей компанией, которая обеспечивает стабильный высокий доход. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на номер намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.
В апреле подорожают квартиры в ГК «Лидер Групп» 
Бизнес в Петербурге спешно избавляется от хостелов 
Новоселы осваивают «умный» дом в Шушарах 
«Дальпитерстрой» расширяет границы Парголово