Повысить доступность жилья. Продлят ли льготную ипотеку в Петербурге?

31 марта глава Центробанка Эльвира Набиуллина и премьер-министр Михаил Мишустин должны представить предложения по порядку реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей. Но не приведет ли это к дальнейшему росту цен на жилье в Петербурге и Ленобласти?

Драйвер рынка

Напомним, что предыдущий год поставил рекорд в росте цен на м² жилой недвижимости в Северной столице: в пределах города он подорожал на 25%, в пригородах - более чем на 20%. Эксперты назвали это «петербургской аномалией». Одна из ее причин - льготная ипотека, разработанная в качестве антикризисной меры в разгар пандемии. За счет более низкой ставки (6,5% годовых) она должна была поддержать строительную отрасль, стимулируя покупателей квартир в новостройках. Коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева считает, что программа стала драйвером рынка в непростых условиях пандемии: «Она повысила доступность жилья, в результате чего мы заметили тренд на приобретение квартир бóльшей площади. Увеличение роста продаж с использованием ипотеки мы увидели после повышения лимита по льготной программе с 8 до 12 млн руб. в Петербурге и Москве. Доля покупок с использованием ипотеки в четвертом квартале 2020 года достигла рекордно высокого уровня в 65%».

С ней согласен и заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолий Локотков, который уверен, что льготная ипотека и сейчас служит лучшим стимулом для покупателей: «В Петербурге на программу «Господдержка 2020» в январе 2021 г. пришлось 29% от всего объема выданных в этот период ипотечных кредитов, а на первичном рынке - все 69%. Выгодные условия и возможность снизить дополнительно процентную ставку за счет акций с застройщиками и использования онлайн-сервисов банка напрямую повлияли на рекордные показатели в 2020-м и на устойчивый интерес к ипотеке в 2021 году».

Как следствие Госпрограммы ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке даже без участия в госпрограмме были ненамного выше льготных. И этот шанс использовали те, кто планировал покупку в 2021-2022 гг. «Многие покупатели, откладывавшие покупку «до лучших времен», воспользовались выгодным предложением, - подтверждает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - В Компании Л1 в 2020 году доля ипотечных покупателей составила порядка 50% от общего количества клиентов. И увеличение числа ипотечных сделок в первую очередь вызвано именно введением программы с господдержкой». 

Успеть до Нового года. Как сэкономить на покупке жилья Подробнее

Что покупают?

Изменились качественные характеристики спроса. Если в 2019 году фаворитом рынка была студия, то к концу 2020-го интерес переместился в сторону одно- и двухкомнатных квартир. Роль в этом сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, позволившая ряду покупателей выбирать более просторное жилье.

Стоит обратить внимание на тренды рынка дорогостоящей недвижимости не ниже бизнес-класса - пандемия продемонстрировала важность больших квартир, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и удаленной работы. Еще одним из ее последствий стала очевидная тенденция к покупке функциональных квартир с дополнительными местами для хранения.

Что касается приоритетов первичка-вторичка, особым спросом пользуются новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка». Этот выбор диктует «потребительский пессимизм» - покупатели стремятся сохранить и приумножить сбережения гарантированно. Поэтому в Петербурге и Ленобласти мы видим повышенный интерес к недвижимости как к традиционному активу для сохранения денег. 

Ипотека. Выгоднее не было Подробнее

Горькая пилюля

Программа льготной ипотеки была призвана не только поддержать строительный бизнес, но и стать источником доступного жилья. Однако спрос спровоцировал покупательский бум, жилье подорожало почти на четверть, и в Петербурге уже в конце 2020 года говорить о ценовой доступности квартир было, мягко говоря, странно. Конечно, в скачке их стоимости виноваты не только низкие процентные ставки - есть такие объективные факторы, как удорожание строительных материалов, транспортных расходов и прочее. Дефицит качественных предложений на рынке также продолжает расти. И все-таки наиболее существенной причиной роста цен стали низкие кредитные ставки. Начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами АО «АБ «РОССИЯ» Мария Борисова считает, что «льготная программа, с одной стороны, сделала ипотеку доступной, с другой - повлекла дисбаланс между спросом и предложением: застройщики опасались выводить на рынок новые объекты, спрос на недвижимость со стороны покупателей взлетел, итог - рост цен на новые квартиры». И добавляет: «Резко возросший спрос на первом этапе льготной ипотеки обусловлен снижением ставок по депозитам и ограниченным сроком льготной программы (первоначально она планировалась до 31.10.2020), клиенты забирали средства со вкладов и инвестировали в недвижимость. После продления срока программы до 01.07.2021 спрос клиентов переместился на регионы по причине более доступной стоимости недвижимости, поскольку в мегаполисах стоимость квартир достигла максимума, а платежеспособного спроса не прибавилось».

История развития рынка жилой недвижимости Петербурга показывает, что последствием мощного всплеска спроса всегда является длительная стабилизация (до полутора лет) или даже корректировка цен вниз на 2–5%. Однако если спрос продолжат активно стимулировать, цены могут и дальше ползти вверх. Об экономии на ставках по льготной ипотеке говорить не придется - выгода сойдет на нет при средней цене от 140 тыс. руб. за м². 

Спрос есть, но предложений все меньше. Цены диктует дефицит «квадратов» Подробнее

Мнение  эксперта: Динамика цен будет умеренной

Коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева: «Мы ожидаем, что динамика цен будет более умеренной. На стоимость недвижимости влияет множество факторов: дефицит земельных участков под жилое строительство, текущий объем предложения на рынке, стадия готовности объекта, стоимость строительных материалов.

Спрос на недвижимость проектов комфорт- и бизнес-класса в Петербурге остается стабильным. Он в наших сегментах рынка постепенно смещается в сторону квартир, планировка которых в большей степени отвечает требованиям комфортного проживания. Несмотря на распространенное мнение о наибольшей востребованности квартир самой малой площади, мы считаем приоритетом более точное выяснение потребностей клиентов и учитываем результаты проведенных исследований при проектировании домов.

Факторами устойчивого спроса по-прежнему являются существенное сокращение предложения на рынке, связанное с переходом на расчеты с использованием счетов эскроу, низкий уровень ключевой ставки, обеспечивающий комфортный уровень ипотечного кредитования и после окончания программы льготной ипотеки, система налоговых вычетов и материнского капитала, позволяющая снизить потребность в привлечении заемных средств на покупку жилья. Следует отметить и рост инвестиционного спроса на фоне снижения доходности по депозитам и введение налогообложения доходов по депозитам начиная с января 2021 года». 

Руки прочь от центра! Каким горожане видят будущее Петербурга? Подробнее

Комментарий: Спрос на жилье не упадет

Начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами АО «АБ «РОССИЯ» Мария Борисова: «Прогнозировать ситуацию на рынке на целый год нецелесообразно - как показывает 2020-й, ситуация достаточно непредсказуема. Если посмотреть на макроэкономические показатели, становится очевидно, что цены продолжат расти, но уже не такими темпами, как в 2020-м, ввиду замедления роста доходов населения и, соответственно, сокращения спроса.

Но надо понимать, что спрос на жилье не упадет - скорее, он сместится в сторону вторичной недвижимости (сегодня стоимость готовых квартир в сданных объектах такая же, как на новые объекты на этапе котлована). Также продолжит расти спрос на загородную недвижимость.

Что касается риска возникновения ипотечного пузыря, он минимален даже в случае продления программы до конца 2021 года, поскольку в России банки очень аккуратно анализируют данные заемщика при выдаче ипотечного кредита, что позволяет отсекать неблагонадежных и неплатежеспособных клиентов.

В случае отмены льготной ипотеки мы всегда готовы предложить свои программы, стимулирующие строительный рынок. Банк в текущем времени разрабатывает специальную программу для застройщиков, находящихся на проектном финансировании, в ближайшее время стартует программа для застройщиков в Крыму. Далее мы рассмотрим возможность аналогичного предложения для застройщиков СПб и Москвы». 

В поисках идеальной планировки. Сколько метров надо для счастья? Подробнее