Комнатные инвестиции. В Петербурге распродают хрущевки из-за реновации?

В Петербурге владельцы хрущевок, которые могут попасть под новую программу реновации, бросились продавать свое жилье. На рынке – хаос: кто-то готов продешевить, чтобы избавиться от собственности с туманной судьбой, кто-то, наоборот, завышает цены, надеясь выжать максимум из ситуации. Появились и перекупщики, не исключено, что с подачи заинтересованных девелоперов. В ситуации разбирался spb.aif.ru.

Пока не началось

«По сравнению с прошлым годом объем предложений по продаже квартир в панельных хрущевках 1957–1970-х годов постройки к концу лета подскочил в 1,5 раза», – сообщает ЦИАН. Речь идет об объектах, которые подпадают под действие нового закона о комплексном развитии территорий (КРТ) жилой застройки. Если коротко: решение о расселении принимает Смольный с согласия 2/3 собственников жилья. Переселять будут в границах всего Петербурга без привязки к текущему месту жительства, муниципалитету или району. Не каждый захочет переехать из центра в условное Купчино. Есть и опасения, что результаты собрания жильцов будут. Горожане сбиваются в инициативные группы, обратились в суд и уже смогли привлечь к ситуации внимание главы Следственного комитета РФ Александра Бастрыкина – теперь ведомство проводит проверку. Часть жильцов же ринулись на интернет-площадки с объявлениями о продаже жилья. «Срочная продажа без посредников, цена снижена!», «Срочно!! Продам 2-комнатную квартиру по цене 1-комнатной», – пестрит предложениями «Авито». По подсчетам spb.aif.ru, более 90% объявлений от собственников были опубликованы в августе, когда обсуждение истории с реновацией началось наиболее активно. Разброс цен – от 4,5 до 8 млн за 1-комнатные, от 4,8 до 13 млн за «двушки» и от 5,8 до 12,5 млн за «трешки». Комнаты в основном совмещенные, кухни – маленькие, в домах – газ. Продаются как откровенно «бабушкины» варианты с коврами на стенах, так и облагороженные квартиры с современным ремонтом и перепланировками. По числу предложений лидируют Фрунзенский и Московский районы.

Как рассказал нашему изданию эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Ильюша, рост объявлений связан не только с перспективами реновации: на фоне субсидированных ставок по ипотеке собственники продают имеющиеся у них квартиры в старом фонде, чтобы купить более комфортное жилье в новых домах.

«Часть продавцов будут пробовать реализовать свои квартиры дороже на 10–-15%, ссылаясь на перспективу получения будущими собственниками при расселении нового жилья. Но реализовать объект с такой наценкой весьма проблематично. Тем более что другие собственники хрущевок хотят продать срочно и готовы делать дисконт на уровне 8–10%. В любом случае какого-то резкого скачка спроса на такие объекты мы не наблюдаем. Потенциальных покупателей отпугивает неопределенность в части сроков реновации и альтернативы получения более комфортного жилья», – отметил эксперт.

Активность собственников подстегнула среднюю стоимость квадратного метра на хрущевки: рост доходит до 15%. Но даже в случае успешной продажи, без заемных средств новое жилье будет не купить, разве что поступившись площадью и локацией.

На картах больше не значатся? Из-за чего следователи пришли в КГИОП Подробнее

Тревожные «звоночки»

Активизировались и перекупщики. Эксперты не исключают появления мошенников и призывают собственников четко оценивать ситуацию и сохранять здравый смысл. По словам вице-губернатора Николая Линченко, людям стали поступать звонки с предложениями срочно выкупить квартиру за полцены и запугиванием, что при расселении, мол, их все равно обманут. На таких предприимчивых «доброхотов» владельцы хрущевок жалуются в районные администрации и чиновникам в соцсетях. Однако кто-то ведь может поддаться уговорам, испугавшись страшилок о реновации, тем более что владельцы хрущевок нередко – пожилые люди. В юридической службе «Единый центр защиты» также предположили, что за скупщиками квартир в хрущевках в том числе могут стоять и сами девелоперы, заинтересованные в расселении. Делается это, чтобы создать условия для правильного голосования на общем собрании собственников.

Между тем

Несмотря на грядущее возможное расселение, квартиры в хрущевках по-прежнему можно приобрести в ипотеку. Но есть нюансы. По словам замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, такие квартиры могут иметь сложности с оценкой и страхованием, поскольку будут заложены риски потери ликвидности объекта.

«Страховка может быть дороже стандартной, а оценка – ниже рыночной. Плюс банки могут запросить увеличенный первоначальный взнос при покупке такого жилья как раз из-за рисков снижения ликвидности объекта залога», – пояснила эксперт.

Комментарий юриста: Как расселят ипотечные квартиры?

Юрист «Единого центра защиты» Снежана Нехочина:

«При расселении взамен имеющегося жилья, в соответствии с законом, должно быть предоставлено «равнозначное», «равноценное» по стоимости жилье или равноценная денежная компенсация. Если же имеющаяся у жильца квартира была куплена в ипотеку, то, в соответствии с законодательством, ипотека будет распространяться и на новую квартиру без изменения каких-либо условий кредитного договора. При этом у банка возникает преимущественное право удовлетворения своих требований за счет нового залога (т. е. в исключительных случаях он может потребовать продажи новой квартиры и возвращения суммы долга). Следует иметь в виду, что закон регулирует только обязанность банка переоформить залог при уже действующей ипотеке, то есть оформленной до реновации».

Подписывайтесь на наш Телеграмм-канал  – https://t.me/aifspb. Обсудить публикации можно в нашей группе ВКонтакте – https://vk.com/aif_spb.

Вышибить пробки. Почему платная парковка способна снизить смертность в ДТП? Подробнее