Садоводческие товарищества по всей России бурлят: приватизация участков и их кадастровый учет обернулись неожиданными проблемами, а в отдельных случаях - откровенным криминалом.
В круге втором
До принятия Земельного кодекса многие садоводы были уверены, что являются собственниками своих шести соток. Наиболее распространенная для Петербурга и Лен-области ситуация: земля находится в собственности садоводства, участки закреплены за фактическими владельцами. Вопросы купли-продажи загородных дач нередко регистрировались лишь записью в реестре товарищества и садоводческой книжке. Такую сделку нетрудно утаить от налогообложения, что и происходило, по оценкам, в 30 процентах случаев.
Казалось бы, данная ситуация может породить злоупотребления в отношении собственника, права которого де-факто не защищены. Но проблемы начались как раз с принятием новых законов, предписывающих получить свидетельство о собственности на землю и кадастровый номер - своего рода ИНН участка. Обе процедуры являются необязательными, но после 1 января 2006 года неприватизированные участки нельзя будет продать или передать по наследству.
Подобное законодательство существует в большинстве европейских стран. Российский Земельный кодекс четко зафиксировал, что граждане получают участки в собственность безвозмездно. Садоводам нужно оплатить лишь услуги по оформлению документов, в том числе по геодезической съемке местности. Этот нюанс стал главным камнем преткновения.
Как пояснил нам председатель Комитета по земельным ресурсам правительства Петербурга Дмитрий Гордо, во многих случаях реальные границы садоводств и участков отличаются от указанных на плане. Например, чья-то собственность забралась на земли общего пользования, кто-то "подвинул" соседний лес. Но с введением земельного межевания выяснилось, что единой госструктуры, способной оказать подобную услугу, нет. Лицензированные геодезические организации подняли цену за составление нового плана до 6-10 тысяч рублей с участка. Если заявка предполагает обслуживание не менее десяти наделов за один выезд, тариф снижается до 3 тысяч рублей. На практике, как правило, "геодезическая съемка" занимает 2-3 минуты: двое дядек с рулеткой фиксируют длину и ширину участка, на глазок оценивают размеры построек и удаляются.
Появились фирмы, предлагающие оформление кадастра и приватизации участков "под ключ" - за 5-8 тысяч рублей при условии коллективной заявки. По словам Дмитрия Гордо, это вполне цивилизованный рынок, на котором он не припомнит случаев мошенничества операций за последние 3-4 года. Власти посредством выборочных перемеров проверяют 10 процентов "окадастренных" участков, поэтому на продолжительном периоде жульничество непременно откроется. По представлению комитета лицензия фирмы может быть аннулирована.
Местный авторитет
Но даже если садоводы, 50 процентов которых составляют пенсионеры, и способны заплатить по 200-300 долларов за свидетельство о собственности, они могут столкнуться с серьезным бюро-кратическим прессингом. С расширением Петербурга и ростом цен на землю стоимость одной сотки земли в пригородах достигает 3-5 тысяч долларов. А права на нее у большинства пока что "птичьи".
Садоводство "Климовец" в поселке Торфяное (Парголовский район) - одно из многих, где разборки давно вышли за рамки закона. В садоводстве 1200 участков, а до границы Питера - один километр. В 2000 году председателем стал бизнесмен Михаил Рыбин. По рассказам садоводов, через год он ввел обязательный целевой взнос - 100 долларов с участка на улучшение инфраструктуры. Несмотря на весьма скромные подвижки в этом направлении, председатель грозил неплательщикам отключением воды, электричества и исключением из садоводства. В 2003 году недовольные Рыбиным избрали председателем Алексея Гуляева, который вскоре был зверски избит неизвестными молодчиками с железными прутьями. Став инвалидом, Гуляев попытался вернуться к обязанностям председателя, но весной 2003 года его дача была уничтожена пожаром. По странному совпадению, в апреле 2004 года сгорел дом его преемника - Сергея Федорова. До сих пор Федоров не имеет доступа в дом правления садоводства и к учредительным документам. По рассказам садоводов, обязанности главы товарищества фактически исполняет Рыбин, а размеры "целевого взноса" выросли до 4500 рублей. В "Климовце" случилось еще несколько пожаров, в результате которых владельцы вынуждены были уступать свою землю при посредничестве, как говорят, знакомых Рыбина по ценам ниже рыночных. Конфликт рассматривается в районном суде, но темпы рассмотрения не позволяют надеяться на скорый финал.
Чем престижнее место расположения садоводства, тем выше вероятность столкнуться с произволом. У одной женщины, владеющей дачей на берегу Ладожского озера, в правлении предложили заплатить для беспроблемного оформления приватизации и кадастра по 9,5 тысячи рублей с каждой сотки. "Перепишу документы - здесь твоего запаха не останется. Так что либо бери нас в долю, либо мы тебя вообще выкинем", - сказал председатель. 64-летнему пенсионеру, чтобы получить в собственность свою же землю, в престижном районе нужно заплатить 630 тысяч рублей. Правоохранительные органы обычно предпочитают в конфликты садоводов не вмешиваться. Ни по одному эпизоду разборок в "Климовце" виновные не установлены.
В соседнем Левашово участковый отказал в приеме заявления у женщины, которой угрожали убийством, если она немедленно не покинет доставшийся по наследству от отца дом. По мнению милиционера, "отношения между претендентами на собственность относятся к разряду гражданско-правовых"!
При этом эксперты отмечают, что уровень законности в Питере и Лен-области значительно выше, чем в среднем по стране.
Как всегда
Так было и будет в России: прогрессивное законодательство обернулось появлением полукриминального рынка. В России 20 миллионов семей имеют земельные участки. Личные подворья и садоводства производят 52 процента сельскохозяйственной продукции в России, в том числе 99 процентов картофеля и 80 процентов овощей. Приватизация и кадастровый учет этого хозяйства создают сегмент рынка с объемом в 2-3 миллиарда долларов.
Тем не менее законодатели работают над исправлением ошибок, допущенных при составлении Земельного кодекса. По словам председателя Комитета по аграрным вопросам Государственной думы Геннадия Кулика, подготовлен ряд поправок к кодексу, который парламентарии надеятся утвердить до конца 2004 года. В нем будут отражены два основных момента: геодезическая съемка не может стоить дороже фиксированной ставки (например 500 рублей); земельное межевание может вообще не проводиться, если участок не имеет ряда особенностей (например, находится на отрубе, граничит с водоемом и т. д.)
- С приватизацией земельных участков не стоит торопиться, - считает петербургский юрист Николай Варик. - После принятия нового закона это можно будет сделать быстрее и дешевле. В этом случае доходы посреднических фирм значительно сократятся, поэтому они и стараются сейчас убедить садоводов торопиться, пугая возможной экспроприацией земли. Я уверен, что провести кадастр и приватизацию садоводческих участков в масштабах всей России до января 2006 года невозможно. Этот срок обязательно будет продлен.
Вероятность принятия поправок высока. Президент Путин неодно-кратно называл социальную адаптацию пожилых людей важнейшей задачей. Рейтинг президента за несколько месяцев упал с 72 до 48 процентов, что многие связывают c непопулярной программой замены льгот денежными компенсациями. Если президентская команда надеется сохранить преемственность власти на будущих выборах, ей необходимо уже сейчас набирать очки в глазах пожилого электората. Поправки к Земельному кодексу - прекрасный шанс это сделать. Тем более структуры, зарабатывающие на оформлении приватизации и кадастрового учета, децентрализованы и вряд ли имеют серьезные лобби.
Если же садоводы сталкиваются с криминальными методами, нужно, как это ни тривиально, обращаться в правоохранительные органы. А их нерадивые сотрудники более всего опасаются обращений заявителя в вышестоящие инстанции. Особенно если заявитель имеет подтверждение собственной правоты в виде свидетельских показаний, документов, аудиозаписи разговоров. Практика показывает, что возможностей сельского участкового, который получил нагоняй "в районе", вполне достаточно, чтобы снять проблемы, казавшиеся неразрешимыми.
Тарифы несёт на рифы...