Безудержный рост цен на жилье, продолжавшийся практически полтора года, привел к "перегреву" рынка - это признают уже все профессионалы. Да и как не признать, если уже полгода цены практически стоят. И это при том, что инфляция составляет 10-12% годовых, а доллар вообще падает. То есть на самом деле жилье уже дешевеет.
А завтра что?
Большинству горожан снижение цен по душе - ведь жилье становится более доступным. А вот риэлтеров это скорее огорчает. И не потому, что при меньших ценах уменьшаются и комиссионные. Гораздо важнее, что при стабильных ценах на жилье на рынке все же нет стабильности - скорее застой с туманным будущим. Продавцы ждут повышения цен и не торопятся продавать, а покупатели ждут падения цен и не торопятся покупать.
Застой невыгоден всем участникам рынка. Например, вы хотите продать свою однокомнатную квартиру стоимостью в сорок тысяч долларов и купить трехкомнатную тысяч за семьдесят. Выставили на рынок свою однушку и ждете покупателя. А его нет! По крайней мере, того самого "сорокатысячного". А у вас на доплату есть только тридцать тысяч. Поэтому вы ждете и ждете. Ждет и продавец не купленной вами трехкомнатной квартиры, который в свою очередь тоже хочет что-то купить. В результате все остаются при своих квартирах и ждут у моря погоды.
Поскольку питерский рынок недвижимости в основном состоит именно из обменных цепочек, то речь идет о застое практически всего рынка. Сейчас его активность снизилась по сравнению с обычным уровнем примерно на 30%. То есть треть потенциальных покупателей не могут решить свои жилищные проблемы именно из-за застоя.
Риэлтеры, прогнозисты, аналитики спорят о причинах этого явления. Причины называются самые разные. Прогнозы (если они не заказаны с целью повлиять на рынок) тоже абсолютно разные. А в частных разговорах директора агентств и те же аналитики честно признаются, что на самом деле никто не знает, что будет завтра с ценами. Причем это касается не только Петербурга, но и Москвы. Цены стоят в обеих столицах. Очевидных причин для подобного застоя нет. Более того, на остальных рынках дорогих покупок наблюдается активность. А вот на рынке жилья - проблемы.
Ждем перемен. С тоской
Похоже, мы имеем дело с классической ситуацией для развивающихся рынков - рост цен и, самое главное, ожидание этого роста подняли ценовую планку слишком высоко, и цены опередили реальный платежеспособный спрос. Насколько? Ответа на этот вопрос нет, поскольку уровень реальных доходов населения никому в России не известен. А ведь именно исходя из данных о доходах и можно было бы по давно разработанным на Западе методикам рассчитать и спрос на жилье. Увы, как известно, никаким западным аршином нас не измерить.
И теперь самое печальное. Собственно застой не так уж и страшен, если общеэкономическая ситуация в стране нормальная. У нас она (до тех пор пока будут оставаться высокими цены на нефть) нормальная. Страшнее могут оказаться непрогнозируемые последствия от неких нерыночных факторов, так или иначе влияющих на рынок. Так, пять лет назад некие силы попытались взять рынок недвижимости под свой контроль. Тогда в одночасье рухнуло несколько ведущих агентств недвижимости. Пострадали тысячи горожан, потерявших свои деньги.
Сейчас таких сил вроде нет. Но с января вводится новый срок регистрации сделок с недвижимостью. Теперь они будут регистрироваться аж целый месяц. Причем тарифы вырастут, "срочного" тарифа не предусматривается, поскольку будет взиматься не плата за регистрацию, а единая госпошлина. К тому же функции Городского бюро регистрации должны быть переданы новому органу Росрегистрации. В общем, с января нас ждут большие перемены. Как происходят любые перемены у нас в России, мы уже знаем - крайними всегда оказываются граждане.
Клиент всегда: страдает
Однако гораздо серьезнее могут оказаться краткосрочные последствия введения новых правил. Дело в том, что на срок регистрации (на новый срок регистрации!), то есть на январь 2005 года, все деньги клиентов "зависнут". Следовательно, "зависнут" ВСЕ сделки с недвижимостью в городе. Рынок попросту встанет. Как говорится, ни тпру, ни ну. Особенно неприятным это зависание может оказаться для и без того сложного расселения коммуналок.
Но и это еще не все. Ведь точно так же "зависнут" и комиссионные агентств. И на целый месяц агентства останутся вообще без денег! Понятно, что серьезные фирмы, давно работающие на рынке, как-нибудь эту ситуацию переживут. А вот мелкие фирмы, которые живут, что называется, с колес, оставшись без подпитки, вполне могут попытаться решить свои проблемы за счет клиентов. Поэтому сейчас ни в коем случае нельзя доверять свои средства подобным фирмам и все расчеты надо проводить только через банки.
Возможно, ситуация с регистрацией и изменится. На прошлой неделе профессиональные участники рынка обратились с открытым письмом к губернатору Валентине Матвиенко. В этом письме весьма красочно и аргументированно изложены негативные последствия введения нового порядка регистрации. Но думается, что даже при желании помочь на изменения попросту не хватит времени, поскольку речь идет о внесении изменений в Федеральный закон или, по крайней мере, об отсрочке введения его в действие.
Что касается прогнозов и развития ситуации, то не будем забегать вперед и гадать на кофейной гуще. Достоверных ценовых прогнозов пока попросту нет. А сочетание стагнации на рынке вкупе с изменением порядка регистрации вряд ли приведут к позитивным сдвигам.
«Рулят» мозги, а не локти. Кризис - подходящее время для новых компаний 
Денис Котов: Книга - по-прежнему лучший подарок 
Петербуржцы предпочитают во время кризиса скупать «вечные ценности» 
«Быть образованным в тренде». Эксперт – об уровне грамотности в России