Крышу снесло. Что происходит с рынком жилья в Северной столице?

В Петербурге ежегодно вводится в эксплуатацию порядка трех миллионов квадратных метров жилья. Закадье разрастается кварталами, в центре сносят старые объекты, чтобы дать место новой стройке. При этом цена квартир в последние два года настолько возросла, что никак не коррелирует с доходами среднестатистического петербуржца.

Дорого и тихо

Город на Неве давно в лидерах по стоимости жилья в России – дороже только в Москве и на курортах Краснодарского края: Сочи и Геленджике. Сегодня за студию от застройщика в среднем нужно выложить от 6 млн рублей, за однокомнатную – от 9 млн, за «двушку» – от 12 млн. И это значительно больше, чем всего год назад.

«По сравнению с аналогичным периодом прошлого года стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 16,5%, в сегменте вторичного жилья – почти на 23%. Это связано с подорожанием строительных материалов, а вместе с ним и себестоимости строительства, роста цен на земельные участки, а также то, что большой спрос последних двух лет существенно подогрел цены и сократил долю наиболее доступных вариантов. Свою лепту вносит и тренд на снижение средней площади квартир, ведь чем она меньше, тем, как правило, дороже в ней стоимость квадратного метра», – пояснил директор департамента новостроек «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов.

Однако если сравнивать ситуацию не с осенью прошлого года, а с переломным концом зимы этого, то выясняется, что рост цен остановился. По словам эксперта компании «NEWдвижимость» Антона Зверева, после 24 февраля цены замерли на неделю, далее в марте шел бурный рост и спрос, а потом опять тишина. К маю некоторые застройщики стали давать скидки и акции, так что началось даже некоторое падение цен на новостройки, но не сильное – в рамках 5%.

«Большая часть объектов пока находится примерно на мартовских уровнях. Застройщики пытаются поднять цены, как только видят некоторое оживление рынка, но чаще всего это заканчивается тихим откатом на старые позиции. На вторичном же рынке ликвидное жилье не дешевеет, но неликвид и типовые квартиры в массовой застройке потеряли в цене до 15%. Важный факт: официальная инфляция в стране сейчас около 15%, а цены на недвижимость стоят. Это не рыночная ситуация, скоро будет рост», – пояснил ситуацию специалист компании.

Ипотека «в подарок»

Цены на жилье хоть и замерли, но от того не стали доступней. Даже имея официальную по городу среднюю зарплату в 82 тыс рублей, про которую недавно рассказал Смольный (правда, до вычета налогов), на свое жилье нужно очень долго копить. Поэтому более 80% квартир покупается в ипотеку. А сейчас реклама жилья от застройщиков пестрит ставками в 0,1 и даже в 0,01%. Но за почти «бесплатный сыр» придется заплатить. Компании не скрывают: цена квартиры завышается на 10, а то и 20%, а разницу в стоимости получает банк, давший низкий процент по ипотеке. Вот, например, как наглядно демонстрирует эту схему один из застройщиков: при стоимости квартиры в 8,8 млн рублей ежемесячные платежи с базовой ставкой 6,5% составят 45 тыс рублей, а переплата за весь срок ипотеки – более 9 млн. Со ставкой 0,1% та же квартира будет стоить уже 10,7 млн, зато переплата за годы кредита – всего 137,9 тыс рублей, а платеж в месяц – порядка 25 тыс. Фактически, это цена аренды квартиры в Петербурге, и для многих, кто снимает, это реальный шанс обзавестись своим жильем при тех же ежемесячных расходах. Со средней ипотечной ставкой в 10% на вторичное жилье такой «фокус» уже не провернуть.

«Выгодно всем: банк получает пусть и меньшую по сравнению с обычной прибыль, но сразу после сделки, застройщик – инструмент для привлечения клиента, а покупатель – значительно меньшие, чем при обычной ипотеке, ежемесячные платежи. Проблема в одном: стоимость квартиры становится выше рынка, и продать ее с выгодой в ближайшие лет десять не получится. Поэтому такая программа подходит при покупке квартир для жизни, в некоторых случаях для долгосрочной сдачи в аренду, но не для перепродажи с целью заработка», – пояснил специалист компании «NEWдвижимость» Максим Тимохов.

Удорожание квартиры влияет и на размер первоначального взноса. Чем дороже квартира, тем выше сумма первоначального, а сегодня это минимум 15% от стоимости жилья. Не все покупатели оказываются к этому готовы: где сходу взять 1,5-2 миллиона? Впрочем, сегодня рынок таков, что можно обойтись и без первоначального взноса – даже на это идут застройщики, чтобы стимулировать спрос. При такой ипотеке также применяется схема удорожания.

«Это разумный выход для покупателей, которые не имеют в моменте свободных денег, но хотят купить себе квартиру. При одновременном применении программы «без первоначального взноса» и субсидированной ставки клиент имеет возможность стать обладателем новой квартиры и ежемесячно платить банку сумму, сопоставимую (а в большинстве случаев и ниже) ставки аренды квартиры», – рассказала «АиФ» замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Всюду клин

Кажется, при таких условиях все, кто живут в съемном жилье, должны выстроиться в очереди за своим. Вот только очереди нет: не каждый готов брать обязательства сроком на 20-30 лет, пусть и по низкой ставке. Не говоря уже о том, что эти заманчивые проценты распространяются только на строящиеся дома, которых еще надо дождаться. А значит, какое-то время – а иногда это несколько лет – придется платить и за аренду, и за ипотеку. Кроме того, есть и «потолок» по цене на квартиры, которые можно купить за «нулевые» ставки. «Мы были у нескольких застройщиков, и везде ставка в 0,1% распространялась только на квартиры до 12 млн, и это с учетом удорожания. То есть изначально квартира должна стоить не выше 10 млн. У нас двое детей – мы искали 3-комнатную квартиру, но за такие деньги это нереально», – рассказала Анна Ш.

Квартиру дешевле можно купить в отдаленных районах, за КАДом, далеко от метро и благ цивилизации. Множество новых кварталов растет буквально в полях. Вместе с домами в планах значатся больницы и детские садики, но социальная и дорожно-транспортная инфраструктура не поспевает за жильем. Как правило, если даже построена школа, она переполнена, а имеющиеся дороги стоят в пробках. Могут ждать и другие «сюрпризы»: например, жильцы одного из свежих жилых кварталов на окраине Красногвардейского района обнаружили в новом Генплане мусоросортировочную станцию под боком у своих домов. Так картина жизни в собственной квартире с ипотечным платежом по цене аренды рисуется уже совсем в иных красках, и немногим она по душе.

Намыло протест. Жители Васильевского острова недовольны новой стройкой Подробнее

Мнение эксперта: «Ипотека пугает людей»

Экономист, директор Института нового общества Василий Колташов:

«С точки зрения приобретения недвижимости – сейчас момент благоприятный. Но с точки зрения благосостояния покупателей, момент так себе. Сейчас реальные доходы населения упали в условиях повышения потребительских цен на 20-30%. Люди вынуждены гораздо больше тратить на продукты питания, одежду и обувь, подорожало все. В этой ситуации рынок недвижимости оказался в застойном положении. Отсюда и возникли значительные скидки по ипотеке, скидки при покупке жилья и относительная мягкость банков. Брать сейчас ипотеку – разумный шаг только если вы уверены в своих доходах. Но вот это отсутствие уверенности людей и сдерживает. По мере нормализации экономической ситуации покупатель придет в себя, и спрос начнет расти. Ипотека вряд ли подорожает, а вот цены на квартиры могут повыситься. Переломный момент может наступить уже в 2023 году.

Комментарий юриста: «Эскроу-счет – не панацея»

Елена Фокина, старший юрист юридической компании «Неделько и партнеры»:

«Есть мнение, что приобретение квартиры в новостройке в ипотеку – это безопасно: банк все проверил. Увы, это не так! Деньги банка защищает страховка, а вот дольщик рискует остаться и без жилья, и без средств.

Нужно самостоятельно изучить документацию, касающуюся объекта: ее застройщик обязан опубликовать в открытом доступе, либо должен позволить покупателю с ней ознакомиться (ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ).

Один из серьезных рисков при покупке – неопределенность со сроками строительства и сдачи домов. В начале проектирования и строительства застройщик исходил из действующих на тот момент цен. Сейчас из-за дорожающих стройматериалов или их нехватки сроки возведения и сдачи в эксплуатацию готовых домов могут увеличиться.

Но самым существенным риском при покупке жилья в новостройке остается банкротство застройщика. Сейчас, с одной стороны, дольщиков защищает система расчетов с использованием эскроу-счетов – компания получает доступ к деньгам покупателя только после сдачи дома в эксплуатацию.

С другой стороны, если объект не достроят, дольщик получит возмещение в размере 100% суммы, которая находилась на счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб. (Федеральный закон № 177-ФЗ)».

Подписывайтесь на наш Телеграмм-канал  – https://t.me/aifspb. Обсудить публикации можно в нашей группе ВКонтакте – https://vk.com/aif_spb.

Комнатные инвестиции. В Петербурге распродают хрущевки из-за реновации? Подробнее