На рынке строящейся недвижимости постоянно что-то меняется. Здесь «чтобы оставаться на месте, нужно очень быстро бежать, а чтобы двигаться вперёд, нужно бежать ещё быстрее». К этим словам кэрролловской королевы глава одной из ведущих строительных компаний Петербурга улыбнулся и добавил: «Только нужно знать, куда бежишь!»
О том, куда движется компания и строительный рынок Северной столицы в целом, Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста», рассказывает сегодня читателям «АиФ».
Кризис научил договариваться
- "АиФ-Петербург": Говорят, то, что нас не убивает, делает нас сильнее. Экономический кризис строительную отрасль явно не убил. Сделал сильнее?
- Я считаю, что кризис ещё не закончился, и его последствия ещё скажутся как на отдельных строительных компаниях, так и на рынке в целом. Но тенденции развития отрасли всё-таки положительные. Во-первых, большая часть строительного сообщества с теми или иными потерями, но пережила кризис. Во-вторых, кризис перевернул ситуацию на рынке.
- "АиФ-Петербург": А что поменялось?
- Прежде всего, с началом кризиса закончились все участки под уплотнительную застройку. Теперь разве только под какие-то программы переселения промышленных предприятий может появиться что-то интересное внутри города. Строительные компании двинулись в новые районы освоения. С одной стороны - не от большого желания, а просто жизнь заставила, а с другой стороны - подальше от центра есть довольно большие территории, где можно развернуться! Я, конечно, говорю про наш сектор - эконом.
В том, что рынок будет развиваться исключительно в сторону КАД, есть свои сложности. Многие компании готовы туда двинуться, но немногие способны реально это сделать. Потому что необходимы большие средства для старт-апа. Инженерные сети, дороги - это всё на начальном этапе требует колоссальных усилий по согласованиям и серьёзных финансовых вливаний. Как следствие - освоением новых территорий занимается либо пул застройщиков, либо
отдельный мощный застройщик.
Компаний, которые самостоятельно могут поднять проект, единицы. Поэтому строители начинают понимать, что в этой ситуации надо как-то договариваться: крупные компании привлекают более мелкие в свои пулы; строители ведут переговоры с девелоперами. Владельцы земли умерили свои аппетиты по стоимости, строители ужались в своих интересах по стройке, начали работать над издержками, чтобы вписаться в достаточно жёсткую экономику.
- "АиФ-Петербург": Можно сказать, что кризис сыграл позитивную роль?
- Естественно. Кризис - это доктор. Как у нас бывает? Бегаем, бегаем, всё вроде бы у нас хорошо. Потом - раз, где-то прихватило, и это заставляет задуматься о здоровье, решить: теперь я по утрам буду есть кашу, днём - яблочко, а вечером - стакан кефира. Это человеческая психология - пока что-то не случится, никто и не задумается.
- "АиФ-Петербург": А покупатель тоже изменился?
- Клиент стал умнее, и застройщик тоже. До кризиса был «рынок строителя», во время кризиса он превратился в «рынок клиента». Сейчас нет особого перегиба ни в ту, ни в другую сторону. Рынок начинает выравниваться. Клиент выставляет свои требования, застройщик - свои. И в этих отношениях можно достичь нормального результата как застройщику, так и клиенту. Я считаю, что мы переходим в нормальную конкурентную стадию развития рынка недвижимости, когда за счёт повышения требований клиента будет расти и сервис от застройщика.
Акцент на качественный сервис
- "АиФ-Петербург": Если рынок стал другим, значит, строительным компаниям нужно учиться жить в новых условиях?
- Конечно. Кризис поставил нас перед вопросом: а всё ли хорошо? Элементарная аналитика по любому бизнес-процессу в компании показывает, что поле для улучшений непаханое. Здесь копеечку теряем, здесь две, здесь вообще рубль. Развитие «Ленстройтреста» шло по пути постоянного увеличения объёмов: все возникающие вопросы решались увеличением штата и зарплат сотрудников. Просто некогда было задуматься: может быть, что-то по-другому нужно было делать. А сейчас мы пришли к тому, что надо переосмыслить все процессы с точки зрения оптимизации. И в итоге реформировать деятельность компании.
- "АиФ-Петербург": С чего планируете начать?
- С реорганизации структуры. Мы сейчас довольно сильно обюрокрачены. И я чётко понимаю, что при том построении компании, которое есть сегодня, эти бюрократические процессы оправданы. Чтобы их исключить или смягчить, мы должны пересмотреть все наши бизнес-процессы.
С одной стороны, у нас сейчас много контроля, а с другой - много недоконтроля. Что-то мы контролируем так, что начинаем терять гибкость и оперативность, а что-то упускаем, потому что всё контролировать невозможно. Конечно, можно двигаться старым путём. Например, расширять контрольный орган, чтобы на триста работников было не три контролёра, а сто двадцать три. Это даст эффективность, но не ту, которую можно получить за счёт создания командного принципа и повышения у каждого персональной ответственности по направлениям. В режиме ручного управления можно жить какой-то период времени, но потом необходимо уже и другие инструменты подключать - те, которые могут дать новый, качественный скачок в развитии компании.
- "АиФ-Петербург": А что отметят ваши клиенты после этой реформы?
- Клиент, прежде всего, должен получить качественный сервис. Ведь реорганизация в структуре управления компании направлена не только на повышение её экономической эффективности, но и на то, чтобы дать клиенту такой продукт, какой он хочет, и при этом лучше, чем у конкурента. Лучше в плане архитектуры, проекта, места, цены. Хотя цена, мне кажется, не является определяющей с точки зрения сервиса. Потому что ценник-то всё равно будет формировать рыночное окружение.
А вот за счёт сервиса, имиджа, есть возможность зарабатывать дополнительные бонусы. Мы прекрасно понимаем, что если не предложим достойный уровень сервиса в конечном итоге, нам будет очень сложно дальше.
- "АиФ-Петербург": Неужели фактор цены в выборе квартиры перестал быть главным?
- Компания должна быть настолько сервисной для клиента, чтобы он чётко понимал, что при прочих равных условиях предложения, или даже пускай при цене чуть выше, он пойдёт только к этому застройщику. Потому что уверен в его репутации и спокоен. Потому что его устраивает, как с ним работают, ему нравится то, что компания строит, он доволен качеством. Его всё устраивает настолько, что вопрос выбора компании перед ним даже не стоит.
Очень многое можно сделать для улучшения сервиса, начиная с менеджера по продажам и заканчивая прорабом на стройке. Работа большая. Но задача-то понятна! И направление понятно. Где, с кем и как работать - тоже понятно. Так что, уверен, всё у нас получится.
Рестайлинг «Жигулей» - не наш путь!
- "АиФ-Петербург": «Ленстройтрест» занимается не только строительством. У вас ведь есть девелоперский бизнес и производство. Их тоже коснётся реформирование?
- Некая реорганизация девелоперского бизнеса началась ещё в кризис. До него все вокруг покупали землю. Ну и мы тоже. А кризис заставил проанализировать каждый конкретный участок - нужен ли он нам?
В итоге мы отказались от непрофильных направлений и теперь работаем в эконом-классе, и это - наше.
Конечно, если идёт реорганизация и строительного бизнеса, и девелоперского, то и производство необходимо тоже переоценивать: соответствует ли оно реалиям сегодняшнего дня. Мы считаем, что наш Гатчинский ССК не на сто процентов им соответствует.
- "АиФ-Петербург": Но вы же несколько лет назад сделали там новую линию по производству сборного каркаса!
- Да, но пока ничего не сделали с крупнопанельным производством. А чтобы оставаться в рынке сборного железобетона, мы должны реально измениться. Первый раз мы всерьёз об этом задумались 4-5 лет назад. Казалось бы, если Москва строит по 3-4 миллиона кв. метров в панели, и это пользуется спросом, то зачем велосипед изобретать? Надо просто у них взять «серию» и её производить. Мы изучили весь рынок Москвы, все московские крупнопанельные производства. И на каком-то этапе мы осознали, что, пойди мы этим путём, получится то же самое, что сделать рестайлинг «Жигулей» и сказать, что это новая машина. Нет, так не годится. Перебрали массу вариантов возможного развития. И выбрали подходящее для нас направление - скандинавское домостроение.
- "АиФ-Петербург": А скандинавы строят именно панельные дома?
- Верно. Они практически не строят монолитные дома, у них в основном идёт сборный железобетон. У нас создан несимпатичный имидж панельного дома - это ещё с Хрущёва началось. И никуда от этого багажа истории нам не деться. Но! Всё можно менять, если понять проблему и знать, как её лечить. Мы считаем, что скандинавские принципы и методы проектирования могут поменять восприятие панельного домостроения. Те реализованные в Скандинавии проекты, которые мы видели, действительно красивые! Они смотрятся интересно и свежо, особенно в сравнении с тем, что мы видим у нас в городе.
- "АиФ-Петербург": Ну, что такого уж необычного в скандинавских панелях?
- Используемая ими технология подразумевает, что можно сделать массу различных вариантов отделок фасадов. От самой примитивной покраски, до каких-то рельефных панелей. Есть возможность сделать панель под кирпич. И никто, кроме специалиста, не узнает, что этот дом не кирпичный, а из сборного железобетона. Можно сделать дом даже под деревянную рейку. То есть каждый дом может быть индивидуальным!
- "АиФ-Петербург": А по качеству отличие есть?
- Технология производства железобетона одинакова, по большому счёту. Просто у скандинавов оборудование, с точки зрения потребительских качеств, позволяет сделать ровную стену, прямые углы и т. д.
У нас считаются нормальными стыки 5-8 сантиметров, а у них - 1-1,5. Конечно, это даёт иное качество строительства.
- "АиФ-Петербург": Такое оборудование, наверное, очень дорогое?
- Да, но мы считаем, что эти инвестиции к нам вернутся через определённый период времени. Потому что уверены - продукт нового производства будет востребован.
Дом мечты должен давать покой
- "АиФ-Петербург": Когда же в Петербурге появятся дома «скандинавского» стиля?
- Сейчас мы уже определились с тем, что мы будем проектировать. Исходя из этого, просчитали, что и сколько мы хотим строить, а также - что производить. Определились с оборудованием и вот-вот определимся с поставщиком этого оборудования.
По большому счёту, через два года у нас уже должны появиться первые дома, построенные по новой технологии. По сути, модернизация происходит и будет происходить как раз под это строительство. Речь идёт о проектах квартальной застройки в Янино и Колпино. Сейчас идёт их проектирование. Через два года мы эти кварталы ещё не полностью застроим, но там уже появятся «первенцы».
- "АиФ-Петербург": А дом вашей мечты, он какой?
- Это должен быть невысокий дом, с закрытым двором, местом для отдыха, куда можно было бы ребенка одного выпустить погулять. Чтобы рядом был спортивный комплекс, большая игровая площадка, зелёные зоны отдыха. Кстати, такой проект у нас существует. Это как раз проект Колпино, он в эскизной части уже почти утверждён, начинается рабочее проектирование. Мне кажется, что мы создадим там комфортную среду - небольшой двор, где все друг друга знают. По проекту дома в Колпино имеют четыре этажа, плюс мансарда. Это дома с внутренним двором. Мне кажется, что хорошо, когда не нужно отгораживаться забором, а можно с помощью архитектуры сделать некоторое закрытое пространство, где будет тихо и спокойно. Спокойствия как раз сейчас нам не хватает.
Я жил в «корабле». Там выходишь во двор, вокруг «небоскрёбы, небоскрёбы, а я маленький такой». На меня это давило всегда. Мне кажется, современные новостройки с 15 этажами и выше тоже никакого спокойствия не дают. В идеале нужно жить в своём доме на большом участке земли, но не все же могут себе это позволить. Вот мы и пытаемся создать некий компромисс между частным домом и многоквартирным. Я имею в виду наши проекты в Янино и Колпино. На сегодняшнем этапе мы считаем, что если воплотим подобный подход к строительству, он будет успешным.
- "АиФ-Петербург": Скажите, что вы отвечаете, если звонят ваши знакомые и спрашивают: «Скажи честно, стоит ли покупать квартиру в ''Ленстройтресте''?»
- Я сам живу в доме, который построила наша компания. Многие наши сотрудники тоже либо уже живут в домах, построенных «Ленстройтрестом», либо являются будущими новосёлами наших строящихся объектов. И вряд ли стоит к этому что-то добавлять.
Кстати
По итогам прошлого года «Ленстройтрест» стал шестым в рейтинге строительных компаний Санкт-Петербурга. Он ввёл в строй 5 объектов - это более 90 тысяч квадратных метров жилья.
Компания с 1996 года работает на строительном рынке нашего города и Ленинградской области. Она специализируется на качественном и недорогом жилье. «Ленстройтрест» известен своими популярными сериями панельных домов «Оптима» и «Оптима-Каркас».
Сейчас в работе у «Ленстройтреста» 5 объектов в Северной столице и в Ленобласти.
На заметку
- Есть несколько «вечных вопросов», которые всегда интересуют наших читателей. Один из них - стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?
- Я всегда всем советую: если нужно жильё, то надо идти и покупать. Выбирать, исходя из своего ресурса средств, из предпочтений, в той ситуации, которая есть сегодня. А ждать, когда что-то произойдёт, и на этом вы выгадаете три рубля… Ну выгадаете, но жилья на этот момент всё равно не будет. Жизнь-то проходит!
Следует выбирать на уровне домашнего кухонного маркетинга. Смотреть, где какие акции. Можно пойти на «Ярмарку недвижимости», там, возможно, какую-то скидку дадут. Когда мы чайник покупаем, мы же выбираем модель, а потом в Интернете смотрим, где он дешевле, туда и едем. Здесь всё то же самое. Только ответственность за принятие решения больше.
- Другой «вечный вопрос» - что будет с ценами на жильё в этом году?
- Я считаю, что цены будут вести себя абсолютно нормально, они будут расти в пределах инфляции. Нет никаких серьёзных факторов, которые повлияют на цену.
В сторону понижения не вижу их в принципе, потому что в нашей стране никогда ничего не дешевело. Чудес не бывает. С точки зрения повышения тоже пока не вижу, потому что нет каких-то дополнительных источников доходов у населения, которые полились бы сейчас рекой. Сегодня объём предложений на рынке строящегося жилья - достаточный для того, чтобы цену не поднимать. Рынок выровнялся, и предложение обеспечивает спрос.
ЗАО «Ленстройтрест». Проектная декларация на сайте www.6543210.ru
Александр Лелин: «Я живу в доме, построенном «Ленстройтрестом»