Участники круглого стола «АиФ» обсудили предновогоднюю ситуацию на рынке жилья, выяснили, изменятся ли цены и условия покупки в следующем году по сравнению с 2019?
В дискуссии приняли участие Вице-президент Агентства развития и исследования недвижимости Николай Лавров, директор по маркетингу СК «Красная Стрела» Марина Агеева, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО Банк «Санкт - Петербург» Елена Федорова, заместитель руководителя отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров.
Повышение цен произошло?
«Серьезного роста цен на квартиры пока нет, - говорит Егор Федоров. - Стоимость квадратного метра по сравнению с началом года в наших объектах увеличилась на 5-8%. Однако полноценный переход на эскроу - счета еще не завершен, и реальный эффект мы увидим в дальнейшем. В четвертом квартале имеет смысл обратить внимание на новые предложения в черте города со стартовыми ценами от 2 млн рублей - такие варианты квартир есть в нашем «Аквилон SKY» в Невском районе. С точки зрения инвестиций, к моменту сдачи объекта доходность вложений, по нашим прогнозам, составит не менее 30% годовых. Сейчас вообще хорошее время для покупки, ведь банки активно снижают ставки и размер первоначального взноса, предлагают специальные программы. Так, в декабре приобрести квартиру в жилом комплексе «Аквилон Инвест» можно будет с ощутимой выгодой: приятные новогодние скидки будут действовать на все наши жилые комплексы в Московском, Приморском, Адмиралтейском, Невском и Пушкинском районах. Советуем присмотреться и к популярному сегодня району Каменка, где холдинг возводит ЖК «FoRest Аквилон».
«Все комплексы компании Л1 либо уже готовы, либо находятся в завершающей стадии готовности, поэтому востребованность наших квартир – это не показатель для всего рынка, поясняет Надежда Калашникова, - наши объекты хорошо покупают. Новогодние акции коснутся квартир премиум - класса, например пентхаусов с бассейнами, будут скидки и при единовременной оплате, и отдельные скидки для ЖК «Лондон парк», который является лакмусовой бумажкой спроса. Он большой, более полумиллиона квартир, вводится частями. Конечно, сезонный интерес к продажам присутствует, но, учитывая тот факт, что мы каждый месяц повышали цену за квадратный метр, и, понимая, что платежеспособный спрос падает даже по ипотечным сделкам, мы отмечаем стабильный устойчивый спрос к жилью бизнес - и элит – класса, и ситуацию ожидания у остальных покупателей. Портрет покупателя снова изменился. Три года назад мы говорили, что спрос на «двушки» и «трешки» растет, сейчас покупатель опять возвращается к малогабаритным квартирам».
«В наших проектах почти нет иногородних покупателей и инвестиционных продаж. Также нет студий, наоборот преобладают семейные квартиры - 2х-, 3х- и 4х-комнатные. Комплексы ориентированы на людей, которые покупают для себя, чтобы самим жить, а не сдавать в аренду или перепродавать. Такой формат жилых комплексов способствует интересу настоящих покупателей. Многие переезжают из соседних домов в районе застройки, когда хотят улучшить условия и при этом не создают дополнительную нагрузку на соц.инфраструктуру и транспорт, сохраняют привычную логистику до работы и детских учреждений, - поясняет Марина Агеева. - На квартиры в ЖК комфорт-класса у нас есть базовая скидка при 100% оплате: от 4 до до 10%, дарим белую отделку, даем теплый паркинг в качестве бонуса или в аренду на год за 0 руб. Наши квартиры востребованы, находятся в высокой степени готовности, взять тот же ЖК «Аист» на пр. Ветеранов, где мы выдаем ключи летом 2020 года,- в продаже осталось всего несколько больших семейных квартир. Всего же у нас 5 жилых комплексов. ЖК «Неоклассика» введен в эксплуатацию, «Неоклассику-2» передаем дольщикам летом следующего года, «Горки Парк» (рядом с Охта – Парком) сдаем в этом году. Наш ЖК «Артхаус» на Звенигородской – редкий пример бизнес-класса в центре города, где строят только «элитку». Цена 200 тыс. руб. за кв.м и так не высока, так что говорить о каких-то скидках не приходится».
Без «пиковых» значений
«По поводу спроса соглашусь с Надеждой, - подтверждает Елена Федорова, - если посмотреть по динамике, по итогам последних 3 лет к декабрю мы всегда ожидаем всплеска. Такова наша ментальность - в этом году надо все завершить и все доделать, это и сейчас присутствует, но это не какое - то пиковое значение, да, есть прирост, Оживились те, кто «выстреливает» в последний момент. Но у банков предновогодних историй нет, мы идем не вслед за праздником, а вслед за регулятором и рынком. Клиент может получить в апреле условия лучше, чем в декабре, ведь стоимость жилья растет с приближением срока сдачи дома. Увы, возможности самого клиента так быстро не растут! Буквально на прошлой неделе наш банк понизил ставки очень существенно, по всем программам. Кстати, изменение портрета самого клиента тоже произошло. Клиент стал реагировать даже не на ставку, а на возможность внести минимальный первоначальный взнос Поменьше внести, взять сумму кредита, и уже от этого отталкиваться на какую покупку хватит средств: брать ли квартиру на стадии строительства или на стадии готовности. Этот тренд действует на протяжении всего последнего года. Хотя для банка клиент с низким первоначальным взносом более рисковый, и зачастую ему выносится решение с каким - то дополнительным условием. Если будет увеличение стоимости жилья, то будет сужение спроса, ипотечного клиента банки станут выбирать придирчивее, следовательно, ипотека, хотя и будет дешевой, станет менее доступной. Поэтому имеет смысл оценить свои возможности и взять то, что можно взять сейчас, потом таких дешевых денег не будет».
Время рефинансирования
«Однако год назад даже здесь в этом пресс - центре все прогнозировали повышение ставки, а имеем сейчас самую низкую ставку. Было много прогнозов и о снижении, и о повышении цен на жилье. В результате, произошел спад спроса Мне не понятно, почему происходит спад при таком жестком падении процентной ставки. Есть желание купить, но нет накоплений, не то что бы зарплат нет, нет накоплений? Или спрос с декабря этого года мы оттянули на лето? - уточняет Лавров, - А чего банки ждут от регулятора, есть предпосылки к дальнейшему изменению ставки?»
«Мы не предполагаем дополнительное понижение ставки кроме тех 0,5 %, которое уже произошло, - отвечает Елена Федорова, - искусственно подыгрывать рынку и понижать доходность коммерческих банков регулятору невыгодно, он не заинтересован накачивать рынок дополнительными средствами. У нас есть большие планы к 2024 году, надежды на строителей и на банки по вводу жилья, по банковским продуктам, а сейчас прогнозы на этот декабрь не делаем, живем в тех реалиях, которые есть сейчас и, скорее всего, останутся такими»
«Наши объекты строятся с привлечением проектного финансирования, у нас нет эскроу- счетов, у нас финансовая модель жестко выстроена и понятна, - говорит Агеева, - и мы жестко придерживаемся этой модели и, учитывая контроль банка за каждой копейкой, вектора понижения цен на жилье я не вижу».
«Все последние законодательные инициативы, которые принимались за последние пять лет под лозунгом «сделаем жилье доступным», приводили к увеличению стоимости квадратного метра, - подтверждает Калашникова, - большинство уже купили квартиры на этом повышении, но когда готовые квартиры закончатся, все начнут работать по новым правилам, и стоимость квадратного метра это не удешевит. Поэтому если уж покупать квартиры, то сейчас».
«Тренд этого года касается не новых покупателей, - уточняет Лавров, - а старых. Вернулось время рефинансирования, те, кто брал ипотеку под 11 -12% , может поменять ставку на 2%. Для тех, кто уже платит, вносить каждый месяц в среднем, на 6 тысяч меньше – это ощутимо!»
Проектная декларация опубликована на сайте www.lp-developer.ru, застройщик ООО «ЛП». Проектные декларации опубликованы на сайте www.1strela.ru: застройщик ООО «Гидротехник», застройщик ООО «Структура», застройщик ООО «Охтинский парк девелопмент». Проектные декларации опубликованы на сайте www.akvilon-invest.ru: застройщик ООО «Приневский 3», застройщик ООО «СЗ «НОРД девелопмент». ПАО «Банк «Санкт-Петербург».
Реклама
Рынок недвижимости-2019: прогнозы и перспективы 
33 квадратных сантиметров жилья за месячную зарплату 
Жилищное строительство: ожидаемое оживление 
Время покупать! Выгодно ли сейчас приобретать жильё