Санкт-Петербург, 16 апреля – «АиФ-Петербург». Ипотечный заём может стать решением проблемы, однако процентная ставка в России в 3-4 раза выше европейской. Влезать в долги или платить бешеные деньги за аренду «дяде» - перед таким выбором стоят многие горожане.
Жилищное рабство
Петербурженке Ксении 32 года, за плечами два высших гуманитарных образования, сейчас работает в одном из учреждений культуры Северной столицы. Зарплата - 20 тысяч рублей. Понятно, что стать счастливой обладательницей квартиры ей поможет только чудо или наследство от родственников. А вот тётя девушки, уехавшая шесть лет назад в Канаду и устроившаяся на работу cleaning manager (по-русски - уборщицей) в государственную нефтедобывающую компанию, покупает уже третий дом. Секрет не только в зарплате в 5 тысяч долларов (около 155 тыс. руб.) в месяц, но и в небольшом проценте по ипотечному займу. Так, шестидесятилетняя экс-петербурженка купила трёхэтажный дом за 320 тысяч долларов (около 10 млн руб.) под 3% годовых с рассрочкой на 25 лет.
Ставки взлетели
Летом премьер-министр России Дмитрий Медведев пообещал: правительство будет делать всё возможное, чтобы снизить ставки по ипотечным кредитам в России до 5-6%. Не прошло и года, как ставки взлетели. В 2013-м средняя процентная ставка составляет уже 13-13,5% годовых, что на 0,5-1% больше, чем в прошлом.
- Их размер напрямую зависит от уровня инфляции в государстве, - поясняет Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада. - В этом году рост цен в России превысил официальные прогнозы и составил 7-8%. Что и повлекло увеличение ставок по ипотечным кредитам. Страны Евросоюза, где инфляция составляет менее процента, могут себе позволить выдавать ипотечные кредиты под 3-4% годовых. Наши банки - нет. На мой взгляд, одна из главных причин столь высокого уровня инфляции в стране - монополии. Практически все важные для государства ресурсы поделены между несколькими компаниями, которые сами устанавливают их стоимость. При этом антимонопольное законодательство в стране фактически не работает. Поэтому говорить о снижении ипотечных ставок рано. Да, с технической точки зрения ипотека сейчас доступна для населения. В Санкт-Петербурге банки предлагают около 40 программ ипотечного кредитования. Но физически взять такой кредит может лишь небольшая часть населения.
Это полезно знать - ипотеку в новостройке выгоднее брать летом >>
Пусть угол, но свой?
Юрий Веселов, доктор социологических наук, профессор кафедры экономической социологии СПбГУ, считает, что нужно последовать мировой практике, когда наибольшая часть населения квартиры арендует, а не приобретает в собственность:
- Сейчас более 80% жилищного фонда в России находится в руках граждан, люди копят деньги годами, влезают в долги, лишь бы «иметь свой угол». Тогда как, например, в Европе доля собственников в среднем составляет менее 50%, и население покупке жилья предпочитает аренду. При этом Петербург - это немыслимое средоточие мелких собственников квартир, комнат и метров в коммуналках. Владельцев домов - единицы. Ни до революции, ни во время советской власти Северная столица так не жила. Нам нужна другая система, при которой государство совместно с бизнесом будет строить доходные дома и сдавать в них квартиры по приемлемым ценам. Как во всём мире.
Например, IT-специалист Даниэле Фаллони за тысячу евро арендует двухкомнатные апартаменты в центре Брюсселя (Бельгия), в так называемой «зоне еврокомиссии», которая отличается высокими ценами. Дом полностью принадлежит государству, и все квартиры сдаются вместе с мебелью и посудой. Услуги ЖКХ, включая платежи и устранение всевозможных поломок, на плечах владельца здания. Такие же дома есть в Голландии, Франции, Германии, США…
В Санкт-Петербурге же около 90% квартир сдаются обычными собственниками в аренду нелегально. Цены устанавливаются как «бог на душу положит». Люди вынуждены платить по 20 тысяч за «однушку» с «бабушкиными обоями» и мебелью 60-х годов. При этом ежедневно рискуют оказаться на улице, если «хозяин передумает».
Почему государство не хочет взять на себя социальные обязательства и сделать жильё доступным для людей? Не в виде раздачи бесплатных квартир… а человеческих условий по ипотеке, организации доходных домов, достойной оплаты труда. Когда в стране отменят это жилищное рабство?
Цены будут расти
В ближайшие несколько лет рынок строящейся недвижимости в Петербурге ждёт непрерывный рост цен: в среднем на 10-12%.
Это связано с инфляцией, ростом доходов населения, стабильным спросом на недвижимость. Люди со средним достатком стремятся купить жильё эконом-класса. Более 30% всех покупателей - иногородние, в основном жители северных регионов. Люди либо всё продают там и переезжают в Петербург, либо имеют хорошую зарплату.
Считаю, что в ближайшие годы процентные ставки по ипотечному кредитованию вряд ли упадут. На рынке недвижимости в Петербурге спрос превышает предложение. При понижении ставок по ипотечному кредитованию неминуемо последует серьёзный рост цен на квартиры. Это не выгодно ни покупателям, ни застройщикам.
Кстати, рынок Санкт-Петербурга, по сравнению даже с московским, достаточно цивилизован, насыщен, хорошо сегментирован. Благодаря 214-му федеральному закону в последние годы исчезли двойные продажи. Я не знаю случаев, чтобы строительные компании собирали деньги с клиентов и исчезали. Обманутые дольщики - это жертвы афер 5-10-летней давности. Игроки, которые присутствуют сегодня, нацелены на долгую профессиональную работу.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек NAI «Becar»
Ипотека набирает обороты. В «ЦДС» расскажут и помогут получить кредит >>
Ни дома, ни денег
Даже если человек нашёл деньги на квартиру, продал старое жильё, влез в ипотеку - радоваться рано. Сегодня в городе - тысячи обманутых дольщиков.
Годы ожидания
Покупатели жилья в доме в Московской Славянке уже 7 лет не могут въехать в свои квартиры. Компания «Росстрой» запустила строительство многоэтажки в 2006 году. Цены на квадратные метры были вполне рыночными, компания, как тогда казалось, надёжная, все документы в порядке.
- Первые годы всё шло хорошо, - говорит дольщица Татьяна Рыжова. - Мы постоянно приезжали на стройплощадку, проверяли ход работ. Там трудились строители, стоял кран. Поняли, что нас обманывают, только через три года, когда компания стала постоянно переносить сдачу объекта.
Началось хождение по мукам. Компания «Росстрой» самоустранилась, так и не достроив здание. Выяснилось, что почти все квартиры были проданы дважды. Обманутые дольщики стали обращаться во все инстанции.
- Нас футболят отовсюду, - говорит дольщик Сергей Опарин. - Суды не признают нашего права собственности на квартиры, заведено множество уголовных дел, но, как говорят правоохранители в неофициальных беседах, никого из начальства строительной компании не посадят. В прокуратуре прямо говорят: что с вами связываться, ваше дело - мелочёвка. Были бы миллиардные хищения, мы бы взялись. Встретились мы и с губернатором. Бесполезно!
Участие в афере приняло и агентство недвижимости «Брик», которое занималось продажей квартир в доме. При этом директор конторы госпожа Степанова ходит на свободе и прекрасно себя чувствует...
Требуйте документы!
- В 2008 году в Петербурге было более трёхсот домов с обманутыми дольщиками, - говорит Елена Панина, эксперт в сфере ЖКХ, кандидат экономических наук. - Сегодня их меньше, но всё равно немало. Чаще люди попадают в неприятные ситуации от незнания законов. Многие даже стесняются при заключении договора потребовать учредительные документы строительной компании! Однако добросовестная фирма без проблем предоставит все нужные документы, а если нет - это повод для размышлений.
Специалисты советуют требовать у застройщика заключение ГАСН о проекте, кадастровый план на землю, поэтажный план, учредительные документы, копию свидетельства о членстве в саморегулируемых организациях, техусловия от ресурсосодержащих организаций. С этим пакетом бумаг можно чувствовать себя в безопасности.
- Проблема нашего населения - незнание законов, прав и обязанностей, - продолжает Елена Панина. - При въезде в квартиру не торопитесь подписывать акт приёма-передачи квартиры. Люди так радуются, получая ключи, что не обращают внимания на недоделки! Между тем обязательно надо спуститься в подвал, осмотреть трубы, подняться на чердак.
И если видите недочёты, писать претензию. Если бы все так поступали, не было бы сегодня новых многоэтажек с обваливающимися фасадами, рвущимися трубами, трещинами в стенах.
Квартиры расхватывают
По данным на конец марта, средняя цена квадратного метра в строящихся домах составляет 86,2 тыс. руб. Из чего же складывается эта цена?
- К сожалению, в обществе доминирует мнение, что именно застройщики завышают цены на квартиры, а строительный бизнес - сверхприбыльный. Однако цена квадратного метра складывается из ряда составляющих: стоимость земли, проектирование, прокладка инженерных сетей, строительные материалы, охрана стройки, рекламные расходы и прочее. Всё это отражается на конечной стоимости продукта. Но недоступным жильё сегодня назвать нельзя. Об этом свидетельствует высокий уровень спроса. Студии и однокомнатные квартиры, а в последнее время и двухкомнатные, раскупаются очень быстро. Например, мы начали строительство дома в Красногвардейском районе всего полгода назад, а 65% квартир там уже раскуплено. Конечно, наиболее выгодно брать жильё на начальной стадии строительства, тогда цена является минимальной. Но важно помнить, что приобретать строящуюся недвижимость нужно только у надёжных строительных компаний, которые зарекомендовали себя на рынке. Помимо этого крупные фирмы предлагают длительные беспроцентные рассрочки на время строительства. Банки также аккредитовывают объекты на ранней стадии, что позволяет брать ипотеку. Хочу отметить, что доступность жилья в первую очередь зависит не от застройщиков, а от политики городских и федеральных властей. Чтобы снизить цены, необходимо бюджетное финансирование инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, освобождение застройщиков от оплаты за подключение к инженерным сетям. А также снижение ипотечной процентной ставки до 2-3% и увеличение срока кредитования до 30 лет. При этом идти по пути удешевления самого процесса строительства (например, закупать более дешёвые стройматериалы) ни в коем случае нельзя. Ну и, конечно, необходимо повышать потребительскую способность граждан.
Антон Евдокимов, генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Эталон», которая реализует крупные инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства
Кредит для петербуржца
В прошлом году в Петербурге и Ленобласти было выдано почти 30 тысяч ипотечных кредитов, что на 40% больше, чем в 2011-м. По прогнозам, в 2013 году, даже несмотря на увеличившуюся процентную ставку, будет выдано ещё больше займов на приобретение жилья.
Вместе с Ипотечным центром Сбербанка «АиФ-Петербург» рассчитал, на какой кредит может претендовать петербуржец со среднестатистической зарплатой по городу в 33,6 тыс. руб. (по данным Смольного), а также петербургская семья.
Вариант 1
Холостой петербуржец 30 лет с зарплатой 33,6 тысячи рублей.
Однокомнатная квартира 2 500 000 руб.
Кредит на 10 лет при первоначальном взносе 40% (1 000 000 рублей) под 13,25% годовых.
Ежемесячный платёж, исходя из дохода, составит 22 618,34 руб.
Кредит на 20 лет при первоначальном взносе 24% (600 000 рублей) под 13,75% годовых.
Ежемесячный платёж, исходя из дохода, составит 23 282,70 руб.
Вариант 2
Семья из двух человек с ребёнком с доходом 70 тысяч рублей на семью.
Двухкомнатная квартира 4 000 000 руб.
Кредит на 10 лет при первоначальном взносе 25% (1 000 000 рублей) под 13,50% годовых.
Ежемесячный платёж составит 45 682,29 руб.
Двухкомнатная квартира 4 500 000 руб.
Кредит на 20 лет при первоначальном взносе 18% (810 000 рублей) под 13,75% годовых.
Ежемесячный платёж составит 45 217,46 руб.
Расчёт сделан для обычного клиента, не участника зарплатного проекта, для вторичного рынка жилья. Размер процентной ставки зависит от размера первоначального взноса, срока кредита, категории заёмщика, а также акций, проводимых банком.
Петербург дополнительно выделит на жилье ветеранов 1,6 млрд рублей 
В Смольном прокомментировали претензии Счетной платы 
На митинг обманутых дольщиков пришел Аршавин 
Страна - для богатых? Почему жить в России дороже, чем в Европе