На долю рынка недвижимости выпадали разные испытания: кризисы, изменения в законодательстве, скачки ипотечных ставок и прочее. Но глобального перехода на удаленную работу еще не было. Как себя чувствует рынок в новых условиях? Что будет дальше?
«Покупка жилья относится к приоритетным жизненным стратегиям россиян, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Но как часто бывает, важнейшие задачи не являются первостепенными».
Поэтому, по мнению эксперта, на рынке может возникнуть сценарий, связанный с отложенным спросом. Но скажется это только на объектах, недавно выведенных на рынок или же построенных менее чем на 60%. Объекты, которые находятся в высокой стадии готовности, сдаются в 2020 году, были и остаются востребованными.
Лишили эмоций
В сложившейся ситуации первичка находится в более выгодных условиях. Застройщики быстро сориентировались, организовав online просмотры квартир, экскурсии и т. д. Стройки функционируют с соблюдением всех мер безопасности, дистанционные технологии работают эффективно. По словам директора по развитию компании «Л1 – Строительной компании №1 Надежды Калашниковой, «было заключено несколько дистанционных сделок. Сначала документы для онлайн-покупки квартиры отправляются покупателю с курьером, дальше клиент подписывает их и отправляет нам оригиналы, мы их сканируем и в электронном виде отправляем в банк. Деньги клиента поступают туда же на номинальный счет, это своеобразная альтернатива аккредитиву, и после регистрации сделки – сейчас это около пяти дней – переходят на счет компании Л1. В случае с ДДУ все подписывается в банке. Схема уже отработана, и некоторые трудности могут возникать лишь в том случае, если ипотеку дает банк, не имеющий электронных закладных».
На самом деле, застройщики уже давно применяли технологию виртуальных продаж. Просто до апреля 2020 года это было «фишкой» компаний, а сегодня стало необходимостью. Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказала: «У нас уже больше года работает онлайн-магазин квартир. Мы запускали его как дополнительный удобный сервис, который избавлял клиента от бумажной волокиты, поездок в офис, банк, экономил его время. Сегодня сервис приобрел совершенно иное значение и перешел в категорию насущной необходимости. Мы предложили покупателям безопасный, бесконтактный способ решения жилищного вопроса и при этом ни на день не прекращали нашу работу, у нас не было никаких сбоев, не пришлось в спешке перестраивать процессы. В этот сложный период мы не тратили дополнительные средства на переход в диджитал – все уже было сделано. Мы смогли полностью сосредоточить силы и финансовые потоки на строительстве текущих проектов. Все работы идут точно по графику».
В онлайн-магазине квартир от «КВС» клиент может сам пройти все этапы сделки. Пересылка документов по электронной почте или курьером не нужна – все данные и сканы загружаются в личный кабинет покупателя, заявка на ипотеку одобряется онлайн, ДДУ формируется автоматически, и, когда клиент подтверждает корректность данных в договоре, подписывается электронной подписью. После все документы уходят на онлайн-регистрацию в Росреестр.
По словам Анжелики Альшаевой, уже по итогам декабря, когда о самоизоляции не было и речи, доля онлайн-продаж в компании составляла 40%, по итогам этого марта – 50%. «Прошедший год работы онлайн-магазина показал, что значительная доля клиентов готова к новому формату работы. Ведь приобретая квартиру в строящемся доме, клиент все равно не может посетить ее – она еще не готова. Поэтому главное – предложить максимум информации и комфортные способы коммуникации с менеджером. У нас это телефонный диалог, чаты, онлайн-экскурсии и сервис zoom-visit – возможность в режиме видеоконференции «глаза в глаза» пообщаться с менеджером», – подчеркивает представитель «КВС».
Однако online-экскурсии не могут заменить личных впечатлений от посещения выбранной квартиры; эмоций, которые покупателю нужно испытывать для принятия окончательного решения. И этот факт, по мнению экспертов, существенно сдерживает спрос тех клиентов, которые не успели в марте побывать на объекте.
На вторичном рынке ситуация гораздо более серьезная. Здесь традиционно решение принимается при личном осмотре квартиры, парадной, двора и т. д., когда заходишь в дверь и понимаешь, твое это или нет. В апреле из-за боязни лишних контактов предложение упало почти на 50% – по мнению генерального директора Жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова. Спрос на покупку фактически не изменился, но находится на уровне минус 20% от рыночной цены.
«Вилка, когда покупатель стремится купить дешевле, а продавец – продать дороже, всегда была на рынке. Но сейчас она настолько широка, что встретиться покупателю и продавцу все сложнее», – сетует Николай Лавров.
Ипотека и цены
Согласно данным аналитического центра Дом.РФ, объемы ипотечного кредитования в СЗФО в апреле снизились практически на треть по отношению к среднему уровню первого квартала 2020 года. В условиях угрозы роста безработицы и снижения доходов многие из тех, кто собирался взять ипотеку в апреле-мае, заняли выжидательную позицию. Однако те, кто решение не изменил, сейчас оформляют кредиты дистанционно. По словам заместителя председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолия Локоткова, процесс оформления ипотеки проходит через платформу «ДомКлик», в том числе по льготной ставке 6,4% годовых.
Но как долго продержится относительно невысокая ипотечная ставка? В рейтинговом агентстве «Эксперт РА» прогнозируют, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых. Власти пока не отказываются от обещания снизить ставки рефинансирования и субсидированную государством ипотеку под 6,5%. Но снижение налоговых выплат из-за простоя в результате карантина, прогнозируемый рост безработицы негативно скажутся на доходах госбюджета. Поэтому есть риск сворачивания программ господдержки ипотечного кредитования и, соответственно, рост ставок. Кроме того, эксперты ожидают роста инфляции, соответственно, и ставки рефинансирования, что также приведет к росту ставок по кредитам.
Что касается цен, то говорить об их снижении преждевременно. Директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева поясняет: «Сейчас действует целый ряд факторов, не позволяющих чувствительно снижать цены на жилье: растут цены на стройматериалы, сокращаются объемы строительства, все большее число застройщиков переходит на банковское проектное финансирование, то есть себестоимость строительства увеличивается на проценты по кредитам. Учитывая, что деньги дольщиков благодаря законодателям будут заморожены на эскроу-счетах на 2-3 года до окончания строительства, в цену квадратного метра сразу закладывают реальный процент инфляции. Фактически теперь покупатель должен платить банку проценты дважды: не только по ипотеке, но и по кредитам, выданным застройщику на строительство.
Подводя неутешительный итог апреля и неочевидные перспективы рынка недвижимости, можно сделать вывод: если нужна квартира, ждать лучших времен не стоит. Имеет смысл действовать сейчас.
Мнения экспертов
Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков:
«Дистанционные сервисы Сбербанка позволяют улучшить свои жилищные условия даже в режиме самоизоляции. Процесс оформления ипотеки, в том числе по льготной ставке 6,4% годовых, сегодня проходит полностью онлайн через платформу «ДомКлик». И в случае, если у человека нет возможности по какой-то причине посетить офис банка, то наши сотрудники с соблюдением всех мер безопасности для здоровья могут приехать к такому клиенту домой для подписания кредитной документации и отправки документов на регистрацию сделки в электронном виде и безналичного расчета за недвижимость.
Мы наблюдаем помесячный рост заявлений на кредиты через этот сайт. Так, по Северо-Западу в марте мы приняли через него 30% всех ипотечных заявок, в апреле за первые недели уже 44%, по Санкт-Петербургу в марте 36% и 41% в апреле. И их количество будет расти, для этого есть все предпосылки. Кроме того, увеличилась доля ипотечных кредитов с использованием электронной регистрации собственности».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
«Работа в дистанционном режиме накладывает свой отпечаток. Технологии для удаленной работы в «БФА-Девелопмент» внедрены давно и используются, в основном, для сделок с региональными покупателями. Но для петербуржцев важно видеть глаза менеджера, который продает им недвижимость, и возможность общения, сидя за столом переговоров. Мы, насколько возможно, стараемся снизить уровень стресса для наших клиентов: консультации проводятся практически в любое время; если же необходима поездка на объект, она осуществляется при соблюдении всех мер безопасности. Но очевидно, что люди в стрессе. Они волнуются за свое будущее, и именно этот страх сегодня служит препятствием для использования ипотечных кредитов. Я надеюсь, что поддержка Правительством РФ работодателей для сохранения занятости, господдержка ипотеки, меры поддержки семей с детьми нивелируют эти страхи и позволят сохранить приемлемый для рынка уровень спроса.
На данный момент мы видим не драматичное, но снижение спроса. В нашей компании оно не превышает 20%. Мы продаем объекты в комплексе «Огни залива» с полной отделкой и высокой степенью готовности. Один из корпусов будет сдан в июне, второй – ближе к концу года. И наше предложение интересно как покупателям, которые целеустремленно хотят приобрести жилье в новостройке, так и тем, кто предпочитает вторичку, но такая близкая сдача объекта сделала предложение привлекательным в их глазах. К тому же ипотечная ставка пока еще начинается от 6,5%, что тоже сказывается на устойчивом спросе.
Что касается цен, на данный момент я не вижу предпосылок к снижению. Во-первых, постоянно растет себестоимость объекта из-за повышения цен на стройматериалы, транспорт и т. д. Во-вторых, предложение сокращается – в начале 2020 года на рынок Петербурга было выведено всего 5 новых объектов. И я допускаю мысль, что даже в условиях сниженного спроса может возникнуть дефицит предложения».
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:
«Компания Л1 существует на рынке почти 30 лет, мы одна из самых старых строительных компаний. За время своего существования пережили огромное количество кризисов и потрясений. Научились почти мгновенно мимикрировать под ситуацию. Так случилось и с текущим кризисом, несмотря на всю его неординарность.
Во-первых, усилиями наших IT-специалистов все сервисные службы были переведены на удаленный доступ, отлажены все бизнес-процессы. Очень быстро был создан оперативный штаб, куда вошли руководители всех направлений холдинга, общение происходило круглосуточно в закрытом чате и через рабочую почту.
Для стройки, которая технологически не может прерываться, были закуплены санитайзеры, маски, перчатки, бесконтактные термометры. Разработан график посещения стройки, по которому рабочие постепенно прибывали на объект к месту работы во избежание их скопления у проходных и т. п.
Так же быстро были организованы и онлайн-показы квартир, и онлайн-продажи. В результате такой массовой цифровой мобилизации было принято решение о разработке платформы для собственного интернет-магазина квартир.
Совершенно очевидно, что перспектива – и среднесрочная, и долгосрочная – предполагает дальнейшее усовершенствование цифровых технологий, интернет-коммуникаций, развития социальных сетей и интернет-маркетинга.
Мы первыми из строителей десять лет назад, в 2010 году, тоже во время кризиса, создали интернет-блог компании (тогда еще ЛЭК) на платформе Живого Журнала. Надеюсь, что и сейчас, в условиях новых вызовов времени, мы сможем оправдать свое название – строительная компания номер 1 – и окажемся в «передовиках» цифровых технологий».
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева:
«Отличительная черта кризиса апреля 2020 в том, что этот кризис носит комплексный характер. Здесь сошлись два основных фактора: экономический и эпидемиологический, который накладывает именно физические ограничения. Вести бизнес в традиционных офлайн-сферах стало невозможно. Но у данного явления есть и обратная сторона. Компании начали вкладываться в цифровое развитие, запуск новых сервисов ускорился. Такого раньше не было – инновации в кризис, напротив, сворачивались.
Сейчас все сделки в «КВС» проходят дистанционно. К развитию нового формата активно подключились банки – договор по ипотеке можно также подписать, не выходя из дома. До апреля такая опция в банках была в принципе недоступна.
Не нарушая режима самоизоляции, наши клиенты могут оформить в том числе недавно запущенную ипотеку с господдержкой, ставки по которой начинаются с 6,4% годовых. Учитывая, что у программы ограниченный период действия – до 1 ноября 2020 года, покупка квартиры сейчас позволит существенно сэкономить.
Можно с уверенностью сказать, что онлайн-продажи в недвижимости после пандемии сделают большой шаг вперед. Мы надеемся, например, что к нашему онлайн-магазину быстрее будут подключаться новые банки (для этого у них тоже должны быть соответствующие IT-платформы). В итоге выиграют и сами покупатели – период нестабильности пройдет, а удобный современный сервис останется.
Директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева:
«В нашей компании есть возможность дистанционной продажи квартиры. В частности, мы запустили «живые» видео-экскурсии, которые позволяют сформировать реальное представление о проекте, в отличие от 3D-туров, дающих более чем условную картинку. Тем не менее, те сделки, которые у нас проходят в апреле, – результат очной работы с клиентами в марте, до введения режима самоизоляции. Большинство покупателей пока еще предпочитают традиционный, "ламповый" способ покупки недвижимости. Им важно своими глазами увидеть жилой комплекс, а еще лучше – зайти в свою будущую квартиру или шоу-рум и только после этого принять решение о заключении договора. Многим важно живое человеческое общение в таком стратегическом вопросе, как покупка квартиры.
Кроме того, камнем преткновения на пути онлайн-сделки могут быть и такие пережитки прошлого, как живая подпись и печать, заверяющие копии трудовой книжки, и справки 2-НДФЛ. Эти документы требуются при оформлении ипотечного кредита. Однако в условиях режима самоизоляции во многих организациях не работают бухгалтерии, и люди физически не могут ни получить трудовую книжку, ни заверить копии документов. Конечно, в банках есть программы одобрения заемщика по двум документам, но в этом случае сумма первого взноса за свой счет достигает 50%, что для большинства покупателей неподъемно.
Невзирая на сложности, по сравнению с мартом у нас на 15% вырос объем обращений, хотя несколько сместились акценты. Например, в начале весны, когда началось падение цен на нефть и, соответственно, подешевел рубль, у нас заметно активизировались покупатели квартир бизнес-класса в клубном доме «Артхаус». В основном, это были люди, имеющие доход в валюте, в том числе и проживающие за рубежом. Однако с ухудшением ситуации с пандемией вырос интерес к проектам комфорт-класса с близким сроком сдачи, например, ЖК «Горки Парк» в Энколово, рядом с «Охта Парком», который мы уже готовим к вводу в эксплуатацию».
Квартира в один клик 
Копейка рубль бережет. Как получить налоговый вычет на квартиру? 
В погоне за жильем. Есть ли смысл погашать ипотеку досрочно? 
Рынок жилья-2020: игра по новым правилам