Рынок недвижимости переживает уже третий кризис, начиная с 2008 года. И снова петербуржцы рассматривают покупку домов и квартир как способ спасти свои сбережения. Эксперты рассказали «АиФ», как не потерять деньги при вложении в недвижимость Северной столицы.
Стратегия 1: Сохраняйте спокойствие
Как говорил небезызвестный мужчина в расцвете лет: «Спокойствие, только спокойствие». Недвижимость - не тот случай, когда можно позволить эмоциям стать решающим фактором при покупке. «Главное - не поддаваться панике, - уверена генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. - Необходимо взвесить все за и против, найти надежного застройщика и квартиру, которая бы полностью отвечала потребностям. Стоит отметить, что пока мы не наблюдаем такого ажиотажа, как в 2014 году, когда люди бросились покупать недвижимость, фактически не разбираясь, куда они вкладывают деньги. Сегодня ситуация другая. Покупатель стал более рационален в выборе проекта и лучшего периода для совершения сделки, и это грамотный подход. Мы отмечаем, что стимулирующим фактором выступает не столько страх девальвации, сколько опасение по поводу возможного повышения ипотечной ставки, ведь большинство покупок сегодня совершается при использовании ипотеки. Показателен в этом плане наш ЖК «Ясно. Янино»*, который был аккредитован по Сельской ипотеке** со ставкой не более трех процентов годовых. Сейчас в очереди на одобрение кредита - уже около 70 человек. Это при том, что первая сделка была совершена буквально на днях».
Стратегия 2: Покупайте с умом
Риски при покупке жилья есть всегда. Особенно на первичном рынке.
«Поэтому покупайте жилье высокой стадии готовности, - рекомендует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - В условиях нестабильной экономической ситуации с особой дотошностью подходите к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните, сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста. И посмотрите, какие банки его аккредитовывают, - это очень важный фактор, потому что финансовые институты оценивают и профессионализм команды, и экономику проекта. Доступ к кредитам банков после тщательного анализа получают самые надежные строительные компании. Например, наш объект «Огни залива»*** получил самый крупный кредит на Северо-Западе на строительство третьей очереди, чем мы гордимся».
Стратегия 3: Решили купить - не откладывайте
На рынке ипотеки грядут изменения, что напрямую повлечет перемены и на рынке жилья.
«Если вы собрались покупать жилье, выбрали объект, получили разрешение банка, - действуйте, - советует директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. - Напомню, ЦБ предложил с 1 июля 2020 года ввести для банковского сектора новые ограничения при выдаче ипотечных кредитов слишком закредитованным заемщикам. В первую очередь, это коснется одного из самых массовых сегментов ипотечных кредитов - с первоначальным взносом от 20 до 30%. Эти действия направлены на предотвращение раздутия ипотечного пузыря, однако как это отразится на рынке - непонятно. На сегодняшний день рынок прозрачен, застройщики держат цены, объектов высокой стадии или уже построенных только в нашей компании Л1 пять, так что есть из чего выбрать. Поэтому если решили покупать - берите. Да и в инвестиционных целях такая покупка будет вполне оправданна».
Стратегия 4: Первичка & вторичка
Есть два варианта: готовое жилье или строящееся. Риски присутствуют всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. Генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров считает, что интерес к вторичному жилью возрастает.
«Например, все знают зеленый дом на Кирочной, - говорит он. - Там были выставлены пять дорогих квартир, и стояли они в продаже больше года. Все были куплены в начале прошлой недели. Средняя цена объекта - от 10 до 15 млн рублей. Люди решили не выжидать, а сразу вложить деньги.
Но надо понимать, что риски на вторичном рынке едва ли не больше, чем на первичном. Кроме того, продавцы - физические лица - склонны при интересе к объекту повышать цены, что часто является неожиданностью для покупателя. На рынке новостроек ценообразование предсказуемо, риски благодаря введению эскроу-счетов минимизированы».
Коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева:
«Универсальных рецептов нет, у всех покупателей разные ситуации, задачи и финансовые возможности. Но, безусловно, любой вариант можно предварительно просчитать и тогда принимать решение о том, что удобнее и выгоднее.
Например, для молодой семьи, которая планирует улучшить жилищные условия можно рассматривать оба варианта. Для тех, кому необходимо переехать в более просторную квартиру в сжатые сроки, подойдут варианты на вторичном рынке, а для тех, кто ограничен в финансах и готов подождать, можно рассматривать новостройки на этапе старта продаж. В этом случае и цена покупки, и ипотечные платежи могут быть меньше.
Даже для покупателей, совершающих инвестиционные сделки, могут быть разные сценарии. Одни купят недвижимость на этапе «котлована», понимая, что цена будет минимальная, а кто-то выберет готовое жилье и с отделкой, чтобы максимально быстро сдать в аренду и получать доход, который может покрывать ипотечные платежи.
Безусловно, при выборе квартиры на этапе строительства важна не только локация объекта, его инфраструктура, но и надежность застройщика. Особенно в текущей ситуации, когда рынок меняется. Поэтому мы рекомендуем покупателям тщательнее подходить не только к выбору объекта недвижимости, но и строительной компании.
В процессе аккредитации застройщика банки проверяют не только документы. В ходе проверки оценивается финансовая устойчивость и опыт строительной компании, ее репутация и наличие дел в арбитражных судах. После аккредитации строительной компании и ее объектов работа банков не заканчивается. В финансовых организациях есть специальные отделы, которые проводят мониторинг строительства и следят за ходом реализации проектов.
Застройщики, которые возводят свои проекты по новым правилам (с использованием эскроу-счетов), предоставляют банкам графики строительства. Поэтому аккредитация банков действительно является индикатором надежности застройщика».
Стратегия 5: Рассчитывайте возможности
Руководитель направления группы ипотечного кредитования Банк «Санкт - Петербург» Елена Федорова считает, что государство продолжит оказывать поддержку в сфере ипотечного кредитования и строительства. Ведь если ипотека станет недоступна, рынок ждет стагнация. «Сейчас банковские условия для заемщиков наиболее привлекательны: минимальный первоначальный взнос, достаточно низкие ставки по кредиту, есть возможность рассмотреть заявку по сокращенному пакету документов, чтобы в короткие сроки приобрести недвижимость.
Возможность использования материнского капитала и различных субсидий. Такие условия стимулируют потенциальных покупателей приобретать недвижимость, пока рынок дает возможность пользоваться столь выгодными условиями».
Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Банка «ФК Открытие» Татьяна Хоботова считает, что прежде чем взять ипотеку, люди должны взвесить все «за» и «против»:
«Например, подтвержденный ежемесячный доход в 50 тысяч рублей дает возможность взять кредит 2,7-2,8 млн рублей при ежемесячном платеже 27 тысяч. Цифры вполне оптимистичные, однако, как свидетельствует статистика выдачи ипотечных кредитов, люди стали меньше брать кредитов, но вот сумма кредитования выросла на 300 000.
Это значит, что покупательская способность населения снижается. Конечно, субсидирование ставки могло бы существенно оживить рынок, но…»
*Проектная декларация опубликована на сайте http:// kvsspb.ru, застройщик ООО «Специализированный застройщик «КВС Девелопмент». ** АО «Россельхозбанк».*** Проектная декларация опубликована на сайте www.ognizaliva.ru, застройщик ООО «Дудергофский проект».
Переждать эпидемию. Петербуржцы бегут от коронавируса в Ленобласть 
Ваш застройщик - банкрот! Подрядные организации Петербурга разоряются 
Рынок жилья-2020: игра по новым правилам 
Время дешевых денег. Надо ли ждать 2020-го года для покупки квартиры? 
На стадии котлована. Как сэкономить, покупая квартиру в Петербурге?